– Почему, несмотря на предсказания экспертов о скором насыщении рынка торговой недвижимости Петербурга, холдинг `Адамант` заявляет о намерениях увеличить к 2010 году количество ТРК с 15 до 21, практически удвоив объем торговых площадей?
– Безусловно, сегодня рынок насыщен, может быть, процентов на 90. Тем не менее он все-таки растет вместе с увеличением платежеспособного спроса населения. Необходимо учитывать и то, что люди все более значительную часть денег тратят на отдых и развлечения, во многом это связано с общими изменениями культуры потребления, стиля жизни и т.д.
Мы сейчас вводим только те объекты, которые начали строить год-полтора назад, а также занимаемся реконструкцией и расширением существующих ТРК в соответствии с современными требованиями. К примеру, реконструируем наш первый ТРК `Балканский`, построенный в 1994 году, – его площади увеличатся на 60 тыс. кв. м (примерно до 110 тыс. кв. м). Что касается создания новых ТРК, то мы рассматриваем такие варианты только если территория расположена в непосредственной близости от станции метрополитена. Так, полтора года назад мы купили рынок у станции `Звездная` (2 га земли) – это бесспорное, уже `прикормленное` с точки зрения торговли место в центре большого жилого района – и здесь построим еще 100 тыс. кв. м.
– В чем смысл недавно заявленной идеи создания сети унифицированных ТРК `Континент`? Казалось бы, каждый комплекс, даже районного масштаба, должен иметь какую-то свою фишку…
– Да, открывшийся в сентябре ТРК на Байконурской улице – один из давно начатых нами объектов – стал вторым комплексом под названием `Континент` (первый появился в 2006 году на проспекте Стачек). В последние годы при проектировании ТРК мы сталкиваемся с тем, что делаем примерно одно и то же – совпадает и концепция, и насыщение (примерно на 90%), и аудитория. Различия связаны лишь с конфигурацией земельных участков. Поэтому мы решили попробовать сделать сеть комплексов под единым брендом. За основу взяли формат первого `Континента`, оказавшегося весьма успешным проектом (по доходности он превышает параметры бизнес-плана на 10−15%), хотя комплекс расположен не рядом с метро и район Юго-Запада считается депрессивным.
– Как переход на новый формат отражается на рентабельности бизнеса? Прежде, обосновывая целесообразность `мелкой нарезки` площадей в ТРК, вы говорили, что это позволяет окупать объекты в течение трех-четырех лет вместо шести-семи…
– Не буду скрывать, новый формат увеличивает срок окупаемости до шести-семи лет. В наших современных комплексах появилось множество операторов (кинотеатры, боулинги, детские магазины и игровые зоны, фуд-корты, фитнес-центры), имеющих низкую арендную ставку – порядка 20 у.е. в месяц, что в три-четыре раза меньше, чем у других арендаторов. Одновременно дает о себе знать, как говорится, инфляция доллара – стоимость строительства увеличилась с 700 долларов до 1200. Это тоже увеличило сроки окупаемости, ведь арендные ставки не растут с такой же динамикой.
– Вы собирались начать распродавать площади для сокращения сроков окупаемости ТРК…
– В принципе, мы считаем такую практику неправильной: у объекта должен быть один хозяин. Но продавая площади, сдающиеся арендаторам по минимальным ставкам, мы сразу зарабатываем хорошие деньги, и окупаемость комплекса возвращается на уровень двух с половиной – трех лет. Впрочем, пока мы только в `Континенте` на Стачек продали 25% площадей (около 10 тыс. кв. м) трем якорным арендаторам. И в тех случаях когда объект имеет повышенные риски, мы, возможно, будем действовать таким же образом.
– Решение заморозить масштабный проект ТРК `Осиновая роща` на пересечении Выборгского шоссе и КАД – следствие того, что в 7 км от вас IKEA открыла комплекс `МЕГА`?
– Безусловно. Мы не хотим повторять опыт Пулковского шоссе, которое из-за чрезмерного скопления объектов ритейла и ТРК впору уже называть девелоперским кладбищем. Сказывается также и тот фактор, что менталитет нашего населения еще не созрел до появления загородных молов. 93% петербуржцев живут в городе, и пока не сложилась традиция ездить за город за покупками. Торговые комплексы на выезде из города оказываются, в принципе, магазинами выходного дня. Насколько мы знаем, даже IKEA еще не добирает до своего бизнес-плана. Будем думать, как правильно распорядиться землей. На одной из наших площадок разместился гипермаркет `Максидом`, на другой строим производство нашей Российской стекольной компании.
Инфраструктурный компонент– Насколько коммерчески успешен такой эксклюзивный проект, как `Варшавский экспресс`, потребовавший серьезных работ по реконструкции и реставрации здания-памятника?
– Увы, сегодня окупаемость проекта нам видится в пределах восьми с половиной – девяти лет. В `Варшавском экспрессе` мы сделали основной упор на развлекательную часть, которая была усилена запуском катка. Развлечения заполняются уже примерно на три четверти. С торговлей дела обстоят хуже, хотя после открытия по соседству моста проходимость комплекса увеличилась почти в два раза – до 10 тыс. человек в день. Надеемся, что с открытием Митрофаньевского шоссе будет разгружен Обводный канал и приток посетителей значительно увеличится. В целом проект `Варшавского экспресса` мы рассматривали как первую очередь большого комплекса, который собираемся построить на прилегающей территории. Исходя из этого делалась и парковка на 1 тыс. мест, и коммуникации, электричество, теплоносители подтягивались в расчете на комплекс площадью 80 тыс. кв. м, а не 35 тыс., как сейчас.
– Почему до сих пор не удалось договориться с ОАО `РЖД` об освобождении территории? Железнодорожный монополист сам решил заняться девелопментом?
– Каждый должен заниматься своим делом – профессионально и на нормальных коммерческих условиях… Действительно, у нас уже были все согласования с начальником ОЖД Виктором Степовым и в рамках договора мены мы купили для них необходимые помещения. Но затем в верхах, в головном офисе в Москве, произошел сбой, появились какие-то другие веяния и процесс затормозился более чем на год. Я уже обращался по этому вопросу к губернатору Валентине Матвиенко, она просила лично Владимира Якунина решить вопрос, но РЖД – слишком большая, немобильная структура… Это уникальное место. Речь идет в целом о территории более 100 га в центре города, на 95% принадлежащей железной дороге и ею практически не используемой. Причем для освобождения территории не требуется расселять жилье, а с этим у девелоперов всегда возникают проблемы.
– Учитывая свой опыт создания агентства по развитию территории для проектов у Обводного канала, скажите, как превратить агентства в реально работающий инструмент?
– Пока это ситуация из области взаимоотношений Дон Кихота и ветряных мельниц. Чтобы до конца воплотить идею, ради которой создавались агентства, нужно обладать колоссальными здоровыми амбициями для продвижения проектов…
– Увеличение городом земельных платежей способно влиять на неэффективных собственников?
– Сегодня это все нерабочие механизмы. Я не слышал ни об одном случае, чтобы неэффективный собственник побежал продавать землю или отказался от договора аренды, потому что ему приходится больше платить.
– Откройте секрет, как вам удавалось получать участки для строительства ТРК в очень привлекательных местах, прямо у станций метро?
– Нам никогда и ничего не давали бесплатно, благодаря каким-то особым договоренностям. Только участок у Балканской площади для нашего первого ТРК был выделен распоряжением мэра Анатолия Собчака, но тогда в городе еще почти ничего не строилось. Все остальные объекты приобретались на вторичном рынке. К примеру, права на участок у станции метро `Улица Дыбенко` были оформлены как переуступка другой фирмы (хотя и через ИТК). Участок у станции `Академическая` мы получили, договорившись с Электромеханическим заводом, имевшим долгосрочный договор аренды, и построили ТРК на долевых условиях. По аналогичной схеме совместные проекты осуществлены при строительстве ТРК у станций `Проспект Просвещения`, `Ладожская` и т.д.
– Вам удалось договориться с метрополитеном о том, что новые станции Фрунзенской линии будут совмещаться с вашими торговыми комплексами?
– Реализуя сейчас проект ТРК `Комендантский`, соединенного с вестибюлем станции `Комендантская площадь`, мы показываем, что одновременно можно решать важные для города инфраструктурные вопросы, в частности организации подземных переходов для пассажиров метро. В концепции, которую мы предложили для станций `Волковская` и `Международная`, предусматривается фактически строительство транспортного узла, включающего навесы для остановок трамваев и троллейбусов и подземные переходы на оживленных магистралях. По `Волковской` проектная документация уже согласована с метрополитеном, завершаются согласования с КГА. К сожалению, процесс идет медленно: у всех структур свои требования и свои интересы, комплексные решения достигаются чрезвычайно тяжело, мы пытаемся, так сказать, всех посадить в один вагон.
Что касается коммерческой составляющей таких проектов, то здесь могут быть построены весьма небольшие комплексы (до 10 тыс. кв. м), и срок их окупаемости, даже при условии зачета городом строительства инфраструктурных объектов, будет составлять семь-восемь лет.
– Исходя из опыта строительства ТРК `Комендантский` с пятиэтажным углублением, как вы считаете, насколько перспективно в Петербурге подземное строительство?
– Еще несколько месяцев назад я бы сказал, что мы не будем больше строить под землей. Но в последнее время цена на землю по итогам торгов стала достигать баснословных величин, так что, на мой взгляд, девелоперы будут вынуждены `закапываться`, по крайней мере в эксклюзивных местах. К примеру, рядом с нашим ТРК `Норд` в Выборгском районе на торгах было продано право шестилетней аренды участка площадью 2,2 га примерно за 58 млн долларов. Если строить обычным способом, то здесь можно возвести только 60−70 тыс. кв. м. Заплатившему такие деньги победителю торгов есть над чем подумать.
– Каков ваш прогноз – будет ли построен торговый комплекс под площадью Восстания?
– Думаю, нет. Пока это проект скорее из области фантастики. Соотношение площадей, которые инвестор сможет здесь получить, и средств, которые нужно вложить, делает проект нерентабельным. Кроме того, может возникнуть сильная конкуренция с двумя другими крупными комплексами, забирающими потоки пассажиров метро, – Stockmann и комплекс на месте `ямы` у Московского вокзала. Наконец, для подземного строительства здесь крайне тяжелые условия – вряд ли возможно закрыть движение через такой напряженный транспортный узел, как площадь Восстания.
Офисный прорыв– С чем связано то, что вы только сейчас решили всерьез заняться офисной недвижимостью, хотя дефицит качественных площадей класса `А` и `В+` очевиден уже несколько лет?
– Мы отнюдь не сегодня стали заниматься этим, просто требовалось время для проработки и согласования документации по нашим крупным проектам. Действительно, спрос на офисные помещения очень велик. Причем бизнес-центры, перестроенные из заводских корпусов, современные компании, особенно западные, уже не устраивают: им нужны офисные площади, отвечающие качественно иному уровню. Наш проект многофункционального комплекса `Адамант-Парк` общей площадью почти 130 тыс. кв. м на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта станет фактически первым проектом строительства с нуля по всем западным стандартам масштабного бизнес-центра класса `А`. Для Петербурга это первый проект делового центра, включающего всю необходимую инфраструктуру – большую офисную часть, конференц-залы, четырехзвездный отель на 360 номеров, рестораны, фитнес-центр, магазины и, конечно, подземные парковки. Возможно, в верхней части 14−этажного комплекса будут апартаменты. Проект дорогой – свыше 200 млн долларов, ошибиться мы не можем и поэтому еще вносим в него коррективы.
– Чтобы получить разрешение строить `Адамант-Парк` на Средней Рогатке, – рядом с парком, озерами, церквями – вам потребовалось вносить изменения в Генплан?
– Нет. Парк остается в исторических границах, а территория, которая нам предоставлена вдоль Дунайского проспекта, парком никогда не являлась – это зона общественно-деловой застройки.
Замечу, главная для девелоперов проблема – оформление разрешительной документации – по-прежнему занимает почти два года и это сильно сдерживает темпы строительства. Многих девелоперов буквально выводит из себя количество согласований в разных органах, не понимающих, как взаимодействовать между собой, – теперь появилось, по сути, два СЭС, два Роспотребнадзора и т.д. Недавно придумали: если `закапываешься` более чем на 10 м, надо направлять проект на экспертизу в Москву, при Росстрое. После двух лет работы с проектом `Адамант-Парка`, когда у нас уже имелись все согласования, нас затормозили еще на полгода. Чиновники вдруг уточнили воздушный коридор аэропорта `Пулково`, и оказалось, что мы находимся от него не в 5 км, а в 4 км 750 м, а поэтому вместо 90−метрового здания можно строить не более 60 м.
– Ваше намерение построить у Ладожского вокзала два 150−метровых небоскреба офисно-торгового комплекса – это реакция на прецедент, создаваемый `Газпромом`?
– Отчасти `Газпром` навеял нам эту идею. Впрочем, мы и раньше работали на этой территории (ТРК `Заневский каскад`), хорошо знаем ситуацию по инженерным сетям и прочим особенностям строительства. В целом концепция проекта, разработанная архитектурной мастерской `Студия-44`, одобрена Градсоветом. Мы предполагаем в следующем году начать строительство. Каждая башня потребует не менее 120 млн долларов инвестиций.
– Как вы собираетесь обеспечить коммерческую эффективность проекта гостиницы `Москва`, приобретенного на торгах за 1,1 млрд рублей – намного дороже, чем готовы были заплатить западные гостиничные операторы?
– Да, если эксплуатировать гостиницу в нынешнем состоянии, то подобная цена будет явно завышенной. Однако если снести двухэтажные пристройки во дворе и освободить около 0,7 га земли (весь участок – 1,7 га), можно дополнительно построить еще порядка 25 тыс. кв. м – бизнес-центр, торговый комплекс, фитнес-центр. Кроме того, реконструировав мансардный этаж, который был техническим, мы добавили еще 90 номеров (теперь в `Москве` 830 номеров). К сожалению, выйти на уровень четырех звезд не удалось: все-таки стены нельзя раздвинуть, и номера остаются небольшими. В реконструкцию мы инвестируем около 45 млн долларов, по сути, столько же заплатили на торгах, но капитализация получившегося гостинично-офисного комплекса площадью 80 тыс. кв. м в разы превысит вложенные средства.
– То, что вы стали заниматься проектами отелей, означает, что инвестиции в гостиничную недвижимость стали более привлекательными?
– `Москва` занимает свою традиционную нишу в городе – это большая известная гостиница, имеющая определенные преимущества на рынке, тем не менее окупаемость проекта составляет семь лет. Мы строим гостиницу на Литейном проспекте, но уже сейчас практически договорились с западным оператором о ее продаже. Собираемся продать также гостиницу в `Адамант-Парке`, поскольку она тянет назад экономику всего проекта. С гостиницей окупаемость комплекса превысит 10 лет, а если мы ее продадим, то сможем сократить этот срок до семи лет.
Формула развития– Предполагает ли холдинг использовать такой механизм привлечения инвестиций, как IPO?
– Сейчас самые реальные инструменты – кредиты и облигационные займы. Выгоднее брать кредиты, платить даже повышенные проценты, чем продавать часть акций холдинга. К примеру, доходность вложений в строительство недвижимости может составлять около 100%, при этом кредит на три года под 12% обойдется в 36%, и оставшуюся прибыль лучше полностью оставлять себе. Может быть, на IPO мы и будем выходить к 2011−2012 годам, но уже на гораздо более выгодных условиях, с другим уровнем капитализации. Сейчас у нас 640 тыс. кв. м недвижимости, а к 2011 году будет более 1,5 млн кв. м.
– Схема привлечения институционального инвестора – западного фонда или банка, как это произошло с альянсом холдинга RBI и группы Morgan Stanley, – также неинтересна собственникам `Адаманта`?
– У нас разные стратегии бизнеса. Основная часть таких фирм не имеет ежемесячного стабильного дохода: они строят и продают, вкладывая вырученные средства в покупку новых площадок, и еще собирают вперед деньги с клиентов строящихся объектов. В итоге получается большой разрыв ликвидности, и, конечно, им выгодно иметь стратегического партнера-инвестора – должна быть `тумбочка`, откуда можно брать при необходимости крупные суммы. А мы построенные объекты, как правило, оставляем себе и запускаем в аренду, и с каждым объектом объем генерируемых денежных потоков возрастает. Это позволяет нам своевременно выплачивать проценты по кредитам, развиваться и примерно 50% собственных денег вкладывать в строительство.
– Вы планируете расширять девелоперский бизнес за счет выхода в другие регионы?
– Исторически мы сконцентрировали свои усилия на рынке Петербурга, и, на наш взгляд, время для освоения регионов упущено. А вот сеть супермаркетов хозяйственно-строительных товаров `Домовой` мы собираемся развивать и дальше – к 2012 году она увеличится с 10 до 57. Однако они идут в регионы исключительно как ритейлеры, арендуя помещения порядка 3 тыс. кв. м в ТРК.
– Развитие производства стеклопакетов также предполагает общероссийскую экспансию?
– Да, это интересный, динамично растущий рынок. Сегодня у нас в Петербурге порядка 40−45% рынка, а по стране – около 10−12%. К началу следующего года инвестиции превысят 120 млн долларов, и к 2012 году мы планируем выйти на 20% российского рынка. Наша Российская стекольная компания имеет девять заводов (в Подмосковье, Самаре, Ярославле, Новосибирске, Красноярске, три – в Петербурге), а всего их будет 18.
– Чем обусловлено недавнее приобретение вами пакетов акций предприятий судостроительной отрасли – `Буревестника`, `Армалита-1` и `Аскольда`?
– У меня есть компаньон, которому часть акций этих предприятий досталась, можно сказать, по наследству, и он предложил мне поучаствовать в проектах. Сейчас это перспективно: ВПК и судостроительная отрасль идут на подъем, и у этих предприятий, выпускающих судовую арматуру, много заказов. Естественно, заводы требуют перевооружения, но в целом рентабельность бизнеса довольно высока.
– Наследие 1990−х годов – высокая диверсифицированность бизнеса многих крупных компаний. Собираетесь ли вы выделять четкие приоритеты в развитии холдинга и избавляться от каких-то бизнесов?
– Несомненно, мы думаем об этом и рассматриваем отдельные предложения, например о продаже сети кондитерских. Основные направления для холдинга – это девелоперский бизнес, ряд производств (не только стеклопакетов, но и два бетонных завода, элеваторный узел, производство алюминиевых и пластиковых рам), сеть магазинов `Домовой`. Просто закрывать или продавать бизнес, приносящий прибыль, жалко. Но, конечно, если будут появляться действительно хорошие предложения, будем продавать.
2007-10-30
http://www.adamant.ru/html/tape/showItem/19/139/?ti=229
