— Многие девелоперы испытывают затруднения с поиском и получением земельных участков в Петербурге. У `Адаманта` никогда не возникало таких проблем. В чем секрет?
Секрета никакого нет. Примерно с 1995 и до 2000 г. кроме нас никто не строил крупных торговых комплексов [в Петербурге]. Заявки на строительство торговых центров в администрацию подавали буквально единицы инвесторов.
2000 г. у нас уже был большой запас [земли], мы активно занимались разработкой участков. И мы всегда старались выполнять свои обещания [по срокам строительства].
— Ваша компания предпочитала формат `мелкой нарезки` площадей торговых комплексов, рассчитанный на частных предпринимателей и небрэндованную торговлю. Почему?
Когда в 1994 г. мы построили свой первый крупный торговый комплекс — `Балканский`, операторов, которых можно было использовать в качестве якорных арендаторов, еще не было. Мы же и были самыми крупными торговцами мебелью, бытовой техникой. Кроме того, арендные ставки при `мелкой нарезке` гораздо выше.
Но сейчас мы строим уже по-другому. К примеру, в самом большом из наших торговых центров — `Меркурии` — арендаторами выступают в основном крупные брэндованные операторы, а площадь секций составляет 2000-3000 кв. м. Мелких секций очень мало.
На конференциях по недвижимости нас критикуют за то, что `Адамант` нарезал свои комплексы на мелкие ячейки. Однако на этих конференциях присутствуют не владельцы, а в основном менеджеры, которые не задумываются об окупаемости. У нас до недавнего времени срок окупаемости по всем проектам не превышал трех лет, поскольку была возможность строить торговые центры около метро, в местах с высоким пассажиропотоком. Тогда как средний срок окупаемости [таких проектов] на петербургском рынке — 7-8 лет. А длинных денег нет — ни один банк не дает кредиты больше чем на 4-4,5 года.
— Скоро год, как открылась первая очередь торгового центра `Меркурий`. Он расположен далеко от метро, т. е. в менее выгодном положении по сравнению с другими вашими торговыми комплексами. Можно ли говорить об успешности этого проекта?
Честно говоря, в отношении `Меркурия` нам пришлось пересмотреть некоторые свои взгляды. Уже в этом году мы провели реконструкцию комплекса и немного изменили его формат. Безусловно, все свои ошибки мы увидели. И, я считаю, вовремя исправили.
— сколько вам обошлось его строительство?
В $55 млн. Там 76 000 кв. м торговых площадей и на 18 000 кв. м подземный паркинг.
— Строящийся торговый центр `Казачок` тоже будет работать в новом формате?
Мы ориентируемся на то, чтобы сдать 70% площадей `Казачка` крупным арендаторам, держателям известных брэндов. В дальнейшем все торговые центры мы будем строить уже в новом формате, потому что таких на 100% удачных мест поблизости от метро в городе практически не осталось.
— Что повлияло на решение о смене формата?
Место. Любой девелопер, прежде чем строить, подумает о месте, месте и еще раз месте. К примеру, вторую очередь `Заневского каскада` [у метро `Ладожская`] мы сейчас все равно строим под `мелкую нарезку`. Правда, секции стали чуть крупнее — увеличились с 30-50 кв. м до 70-100 кв. м. Но все равно этот формат окупится, потому что там огромный пассажиропоток. Мало того — у нас очередь стоит из арендаторов, которые готовы переплачивать за аренду в полтора раза больше, лишь бы занять это место.
— А вы не боитесь, что с ростом благосостояния потребителей им захочется более качественной брэндованной торговли — и тогда компании придется вкладываться в смену концепции, перестройку торговых центров?
Не буду скрывать, в торговом центре `Балканский` мы уже ведем такое переоборудование. Это процесс неизбежный. В торговых комплексах на Западе раз в шесть лет обязательно проходит реновация. В Германии я видел торговый комплекс площадью около 100 000 кв. м, там этот процесс идет беспрерывно: начинается с одной стороны и плавно идет к другой. Постоянно меняются арендаторы, что-то достраивается, меняется, улучшается дизайн.
— Долго ли еще старые центры смогут работать и приносить доходы без смены концепции?
В торговых комплексах, которые построены до 2004 г., думаю, мы не будем менять концепцию еще около двух лет. Те, которые строятся сейчас, спокойно смогут работать еще лет пять-шесть. Все зависит от того, насколько будет расти жизненный уровень населения.
Все торговые комплексы мы стараемся дополнить развлекательными центрами с кинотеатром, боулингом, бильярдом, детской игровой зоной, фудкортами, чтобы люди могли не только приходить за покупками, но и отдыхать. В среднем под эти цели у нас отводится примерно 10 000 кв. м площади из 50 000 кв. м.
— Это около 20% площадей. Вы подсчитывали эффект от такого их использования?
Мы идем на это сознательно, чтобы привлечь покупательские потоки. И позиционируем свои объекты как торговые центры районного масштаба, где жители района — а это 300 000-400 000 человек — могли бы провести выходной день с семьей.
Когда стоит выбор между двумя равнозначными торговыми комплексами, тот, где есть кинотеатр, наверное, выигрывает. Чем больше в комплексе услуг, тем больше вероятность того, что он будет востребован.
Вообще-то это не наша выдумка, многие торговые центры на Западе, чтобы не терять привлекательности, достраивают дополнительные блоки развлечений.
— В 2003 г. вы получили бывшее здание Варшавского вокзала. Это по-прежнему ваш проект? Что там будет?
Да, это наш проект. Мы решили сделать из него городской центр развлечений: из 32 000 кв. м около 17 000-18 000 кв. м станет развлекательной зоной с кинотеатром, боулингом, казино, детской игровой зоной. Остальное займут торговые площади.
Уже полгода там идут работы, сметная стоимость составляет $39 млн, мы уже вложили $9 млн и через год должны закончить строительство.
— Что из себя представляет холдинг `Адамант`?
Холдинговая компания `Адамант` включает несколько направлений бизнеса. Одно из лидирующих — строительство и эксплуатация торговых объектов. Мы являемся владельцами и совладельцами 11 торговых комплексов общей площадью 318 000 кв. м (около 65% рынка, по оценке Марии Тиника, гендиректора консультационной компании Stanley Estate). Сейчас мы проектируем и строим еще примерно 430 000 кв. м. Всего мы рассчитываем, что к середине 2007 г. у нас будет введено около 740 000 кв. м торговых площадей.
Отдельно мы развиваем направление товаров для дома. Наряду с магазинами `Адамант`, которые позиционируются в высоком и среднем сегментах, открываем супермаркеты хозяйственных товаров `Домовой` площадью около 5000 кв. м. Сейчас в сети четыре магазина, рассчитываем, что через три года их будет 10. Новое направление — мебельный центр `Грэйт`, где на площади около 30 000 кв. м мы собрали мебельных продавцов со всего города.
Наш строительный бизнес состоит из шести направлений: производство бетона, общестроительное управление, отделочное управление, сантехническое, вентиляционное предприятие и управление механизации. Каждое из них — самостоятельное юридическое лицо. На 75-85% эти предприятия работают на нужды холдинга.
В холдинг входят несколько ресторанов, салонов красоты, кондитерских и компания `Адамант мультимедиа`, которая занимается компьютерными разработками. Есть 50%-ная доля в рекламной компании `Реклама-центр`.
— Какова структура холдинга? Кто им управляет?
Есть собрание акционеров, совет директоров, все компании, входящие в холдинг, являются самостоятельными юридическими лицами. Структура компании сейчас меняется. Мы создаем управляющую компанию, которая будет заниматься нашей недвижимостью.
— Структуры, созданные по отраслевому принципу, объединены в холдинговую компанию `Адамант`, которая ими владеет?
Юридически это не совсем так, но так можно сказать.
— Каков оборот компании?
Сейчас оборот холдинга `Адамант` составляет около $20 млн в месяц.
— Основной объем средств вы вкладываете в торговый девелопмент?
Девелоперская деятельность — самая капиталоемкая. Мы ежегодно инвестируем около $100 млн — таков бюджет на 2003 и 2004 гг. Как правило, 60% — заемные средства и около 40% — собственные.
— Сколько средств уходит на развитие остальных направлений?
Еще, наверное, около $10 млн [в год].
— У вас есть планы по привлечению инвестиций — например, через выпуск облигаций, выход на биржу или продажу части компании?
Мы работали с инвестиционной компанией `Сбербанк-капитал` по выпуску облигаций. Банковский кризис немного помешал, но мы не отказались от этих планов. Первый заем скорее всего будет не очень большой — около $10-15 млн.
Мы собираемся продать часть площадей в торговых центрах в собственность крупным операторам, в частности продовольственным компаниям и компаниям, торгующим бытовой техникой. Называть их пока не буду, это было бы некорректно без их ведома.
— А для чего продавать в собственность площади?
Город не безграничен, происходит насыщение рынка. Когда мы берем участок под строительство, то рассчитываем на жителей этого района. И после запуска торгового комплекса уже никто из крупных игроков не рискнет строиться ближе чем в километре от нас. Таким образом [продавая часть площадей в собственность] мы снижаем и собственные риски.
Кроме того, мы избавляемся от менее интересной недвижимости. Один магазин в центре площадью 1500-2000 кв. м продали в прошлом году, один собираемся продать в этом. Цена на них достаточно высокая — $1300-1400 за 1 кв. м. Вырученные средства мы вкладываем в недвижимость, которая нам достается гораздо дешевле.
Земельные участки мы в основном арендуем. Хотя в районе КАД нам удалось купить землю в собственность — у нас есть 35 га в районе Осиновой рощи и 50 га в районе Шушар.
— Выйти на московский рынок, например, не собираетесь?
Мы собираемся построить в Петербурге еще 300 000 кв. м торговых площадей. Пока `Адамант` остается сугубо питерской компанией. Более того — много компаний приходит в Петербург, в том числе московские. Какой смысл уходить, когда все идут сюда?
— Кто владельцы холдинга?
Их имена перечислены в нашем буклете (Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич).
О компании
ЗАО `Адамант` основано в 1992 г. До 1994 г. компания развивалась как сеть одноименных магазинов, торгующих сантехникой, кухонной мебелью, бытовой техникой, светильниками и товарами для интерьера.
В 1994 г. открыла первый собственный торговый центр — `Балканский`. Сейчас компания владеет сетью из 11 торговых комплексов общей площадью около 320 000 кв. м. Компании принадлежит сеть из четырех супермаркетов `Домовой` (товары для дома), восемь магазинов `Адамант` (мебель, сантехника, светильники, предметы интерьера), рестораны `Валхалл` и `Адамант`, клуб `Плаза`, сеть из восьми кондитерских `Онтроме`, два салона красоты `Каприз` и `Кураж`.
Учредителями ЗАО `Адамант` являются петербургские предприниматели Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич. Оборот компании около $20 млн в месяц.
Биография
Лейтис Игорь Михайлович, президент холдинговой компании `Адамант`. Родился 12 октября 1963 г. в Ленинграде. Окончил ЛИСИ. С 1985 по 1988 г. работал прорабом треста N 18 `Сантехмонтаж-62`. В 1988-1989 гг. перешел на должность начальника строительного участка завода `Сантехоборудование`. В 1989-1991 гг. работал заместителем председателя кооператива `Индустрия`. С 1992 г. возглавляет компанию ЗАО `Адамант`.
Андрей Мусатов, Ведомости - Санкт-Петербург
2004-11-09
http://www.adamant.ru/html/tape/showItem/19/139/?ti=29
