Рустам Арифджанов
ведущий
Вячеслав Глазычев
глава комиссии Общественной палаты по региональному развитию
Рустам Арифджанов: В гостях у нас Вячеслав Леонидович Глазычев, доктор искусствоведения, профессор Московского архитектурного института, член Общественной палаты России, здравствуйте! Поговорим не о политических темах, в эти дни о политике говорят и без нас достаточно, хотя, когда говорят о жилье и о квартирах - хочешь - не хочешь, а в политику скатываешься...
Вячеслав Глазычев: У нас русское слово политика, к сожалению, втянуло в себя две очень разных вещи. Хитрые англосаксы столетие назад различили политику жилищную и образовательную политику - это там, где сражаются между собой замечательные персонажи. По второму - мы точно не специалисты...
Р.А.: На Украине говорят политикум, имея в виду сообщество людей, занимающееся не тем, чем мы будем заниматься, а конкретной политикой.
В.Г.: Они латынью спасаются.
Р.А.: Украинский язык очень близкий к латинскому. Итак - жилье всегда было трудной темой, всегда квартирный вопрос портил не только москвичей, но и жителей других городов. Правда, в стране каждый раз по-своему, но пытались решать этот вопрос. Строили пятиэтажные блочные дома, которые прозвали "хрущевками" - сейчас что только не говорят в их адрес, но это было хоть какое-то решение жилищной программы. До этого было расселение больших квартир, образование на их месте коммунального жилья. Плохо, неудобно, осмеяно сатириками в анекдотах, но это было также попыткой как-то решить жилищную проблему из-за притока большого населения в городах, не имевшего в городах квартир. Мы тоже сделали попытку, даже придумали национальный проект, который должен решить эту проблему. Сможем с его помощью решить вопрос или где-то ошиблись?
В.Г.: Я немного в курсе, поскольку был в составе экспертного совета по нацпроектам, на самом деле это был исследовательский эксперимент в значительной степени. Наконец, власть решила попробовать понять, а можно ли с существующей системой управления вообще сдвинуть дело с места? Эту функцию проект сыграл. Сразу выяснилось, что в ряде регионов не мытьем, так катаньем довольно серьезно продвинулись. Можно что угодно говорить о том, что Аман Тулеев и автократ, и тамошний великий "каган" кузбасский, но они добились, что в регионе строится вполне достойное жилье по вполне достойным ценам. Это требует гигантских усилий. Даже не в самой богатой Брянской губернии, фактически, взяв на бюджет, потому что такие скидки по ссудам и по процентам, что это почти бюджет, продвинули шажочек. Где-то это зарапортовалось, а где-то сделали, но, как всегда, недоучли.
Р.А.: Как в Кемерово и Брянске решились? Если говорить, что в среднем по стране, то зарплата чуть больше 30 000 рублей на семью. На эти деньги в среднем по стране, если только в жилье вкладывать, а жить на подсобном хозяйстве можно купить 9 квадратных метров. Не думаю, что с деньгами ни в Кузбассе, ни в Брянске лучше, чем в среднем по стране. Скорее - наоборот. Как удалось?
В.Г.: Если в ряде регионов, не только в этих двух, на самом деле, губерния к этому делу подошла всерьез, это означало, что она должна была взять на себя две трети процентных платежей - не 12-15, а 4-5. Если они же взяли на себя до 70 % первого взноса, то тогда с учетом того, что зарплата все-таки расти будет, людей мало, деньги увеличиваются на нос при необходимости - некоторые шансы просвечивают. Просто удержаться в этих рыночных ценах - это несерьезно. Вы немного ошиблись, потому что в самом лучшем случае этой месячной зарплаты хватает на полтора квадратных метра. Есть мировой стандарт, который означает, что человек за трехгодичную зарплату может приобрести квартиру в рассрочку, по ипотеке. Это легко помножить. Возьмем скромненькую квартиру - 70 метров, 4 человека могут достойно уместиться, 70 метров - больше, чем 400 - 400 долларов не может стоить, чтобы как то из этого вынырнуть, поэтому вопрос прежде всего о сбивании спекулятивных цен. С этим, как оказалось, не очень умеют бороться. Фактически то, что я назвал, это власти пошли на поводу у реально сложившихся цен из бюджета, с невероятным бюджетом откусывая, чтоб их удовлетворить. Москву не трогаем - это отдельная песня.
Р.А.: Говорим о жилищной проблеме, как бы хотелось просто говорить о жилье, а не о проблеме, пока получается, что государство должно субсидировать жилье для своих граждан, не получается у граждан самим купить себе жилье.
В.Г.: Да, так, конечно, по понятной причине. Во-первых, у нас занижены очень зарплаты по мировым стандартам, увы, занижена производительность труда, поэтому просто так поднимать их тоже сложновато, а проблемы есть везде. Мне довелось работать в Канаде. Америке. Не говоря о сегодняшнем ипотечном кризисе, все уже наслышаны, что в Англии большие проблемы, в ряде мест - достойных, казалось бы, комфортных - в Торонто в Канаде. Тем не менее, доигрались до того, что средняя семья, отдав деньги по ипотеке по всем платежам, фактически два раза в неделю должна пользоваться бесплатными обедами в благотворительных организациях. Это везде тяжелая проблема, но у нас свои правила игры, и она утяжелена вдвойне. Потому что, прежде всего, стоило заикнуться о нацпроекте "Жилище", цена на цемент взлетела на 30 %, потом - еще. Стоило сказать, что государство бросает средства на жилищно-коммунальное хозяйство, я теперь член Наблюдательного совета фонда поддержки, как выясняется, что поползли вверх стоимости всех этих элементов, нет еще навыка, что в рыночной структуре надо очень аккуратно быть с объявлениями. Власть к этому еще не привыкла, ей кажется - объяви и как будет все хорошо. Народ уже тут же все подсчитал. Это как под повышение пенсий, немедленно сетевые магазины поднимают продукты, они - народ крутой, считать умеют.
Р.А.: Пока вырисовывается замкнутый круг.
В.Г.: Нет, круг этот разрываем, но его трудно разрывать. Главное здесь - впустить на рынок жилья, строительства жилья средний и малый бизнес, который во всем мире занимает в этом деле очень большую роль. Фирмы, которые строят 30-50 квартир и домиков в год - вполне сводя концы с концами, но, чтобы ей войти, надо не дать возможности сговору крупнейших строительных трестов, которые обозвали себя акционерными обществами. Это, прежде всего, московские колонизаторы - СУ-155, трест или концерн экспериментального строительства, "Интеко", Дерипаска стал вкладывать в это деньги. Они поднимают цену, это опасная игра, рано или поздно пузырь лопнет. В стране готовы люди строить по божеской цене - это порядка 10 000 рублей квадратный метр, чтобы это делать, государственные деньги должны помочь местным бюджетам, а они ободраны сегодня, как кролики -шкурки нет уже - обеспечить землю, обустройство, прокладку коммуникаций. В это надо вкладывать государству, а не пытаться играть по правилам крупных строительных компаний и сдаваться на ту цену, которая есть, на этом можно сыграть, но это трудно, это требует воли и энергетики. Есть губернские власти и муниципальные кое-где, готовые играть в такую игру, но это опасно - постреливают.
Р.А.: Мне казалось, что уже прошли те времена, где должны стрелять. Когда государство во что-то вмешивается, начали уже государства бояться, государство такая структура - одного постреляют, другого назначат.
В.Г.: Не государственных чиновников постреливают, а тех, кто готов строить дешевле. Это серьезная ситуация.
Р.А.: Я не большой сторонник внедрения в экономику государственных корпораций, поскольку ситуация, когда очень много государственного капитала - влияет на рыночное развитие экономики, получается недосоциализм, недокапитализм, но, понимая, что на короткий период времени, чтобы поднять судостроение, авиастроение, нанотехнологии, атомную промышленность нужно создать государство, государство должно власть на этом направлении взять в свои руки, чтобы не допустить беспредела.
В.Г.: Не только в этом дело. Бизнес не идет на такие долгие инвестиции.
Р.А.: Строительство не элитного жилья - пусть там занимается от Дерипаски до не знаю кого - этим элитным жильем и продает людям, которые в состоянии купить. Но чтобы строить качественное, недорогое без изысков жилье, чтобы люди решили свои проблемы - не пора ли нам, вместо того, чтобы распродавать Главмосстрой, Туластрой, просто создавать эти структуры и государственные строительные корпорации по государственным ценам берущие земли, строящие инфраструктуру строя дома или это шаг назад?
В.Г.: Ничего не получится. Давайте различать - там, где речь идет об инфраструктуре, надо подготовить участок: его обмерить, составить документацию - это функции, которые во всем мире берут на себя частные девелоперы. Хотя и с участием штата, графства, иногда - федеральных, если это Америка, в Европе тоже в этом участвует муниципальные, федеральные, провинциальные капиталы - это дорого, никуда не денешься, то - функция государства, если ему доверить строить, а мы же это проходили - и качество этого мы знаем. Здесь другой ход. Мне прекрасно известно замечательное маленькое производство - район в Свердловской губернии, где бесцементный бетон очень хорошего качества - от очень легкого только на утепление до вполне строительного, до четырех этажей хватает. Отработаны технология, есть все сертификаты, но люди, которые это сделали, не имеют, грубя говоря, тех 100 000 долларов, которые нужны, чтобы это поставить на поток. Сегодня им негде их взять, им не с чего положить под залог, чтобы взять по банковскому проценту. Мудрое государство здесь бы взяло на себя - не за так.
Р.А.: Просто некий банк развития.
В.Г.: Специальный банк, который бы или снизил ставку, или растянул на больший срок - или и то, и другое, и дал бы возможность сформировать эти альтернативные конструкции.
Р.А.: Как нам сделать, чтобы все семьи имели свое жилье. У меня не выстраивается, договорились, что нужен некий банк развития для жилищного развития.
В.Г.: Он двойной банк, потому что еще банк идей очень важен. Весной прошлой мы сделали конкурс студенческих работ - это хитрушка, студенческие - значит и их руководители в этом участвуют - по проектам достойного доступного жилья. Десяток очень любопытных работ. Их никто не заказывал, пока мы не заставили через Дмитрия Медведева, через его обращения к ректоратам мы получили этот первый слой. Дальше Дмитрий Анатольевич при мне говорит заместителю министра Круглику - возьмите это в разработку. Что-то я пока этой разработки не видел. Значит, не сведя это вместе с производителями современных строительных материалов, конструкций, дело вообще не сдвинешь, поднять его сегодня могут, как это не парадоксально, либо сильные региональные власти - они кое-где водятся, или полуобщественные структуры - "Опора России" вместе с деловым муниципалитетом, "Деловая Россия" вместе с "Опорой" и вместе с деловым муниципалитетом. Мы сегодня улавливаем те точки роста, где можно продемонстрировать: ребята, врете все. Можно строить за нормальные деньги достойное жилье, но если вы хотите из этих денег оплачивать безумную оснастку домостроительных комбинатов советских, которые якобы были дешевыми - вранье это. Один панелевоз, который вез панели в одну сторону и пустым возвращался обратно при пересчете на горючее и амортизацию - никто не считал, поэтому это называли самым дешевым. Сегодня Москва сохранила все эти комбинаты, как они были они практически не модернизировались, они пытаются сейчас колонизировать страну. Двигать это в Тамбов, Калугу и Краснодар, вокруг этого будет борьба. Давайте называть вещи своими именами - либо удастся остановить этот поток, либо он навяжет ту стоимость, которая 40 % нуждающихся останется за бортом.
Р.А.: Мы сейчас пытаемся что-то придумать, а сам задумался - что-то я неправильно делаю, потому что есть же другие страны, которые, наверное, сталкивались с такой же проблемой и как-то из нее выходили. А как? Что сейчас в Прибалтике, в странах Восточной Европы, как из этой ситуации выходили когда-то наши соседи по Западной Европе?
В.Г.: Все сталкивались. Я только что отдал в издательство книжечку "Урбанистика" - это 150 лет пропущенного опыта, так можно было ее назвать, с этим сталкивались все, и все делали ошибки, делали ошибки британцы и французы в 50- е годы, когда была проблема неотремотнированных, годы войны сказались, недостроенного жилья. Бросились строить советский многоэтажный тип, оттуда и был заимствован. Потом обнаружил - он очень дорог в эксплуатации, к сегодняшнему дню его почти весь сносят. Выгоднее построить новый, у нас квадратный метр потребляет в четыре раза больше энергии, чем квадратный метр в Германии.
Р.А.: Почему, так плохо сделан, щели?
В.Г.: Не тот материал, не те щели, не та система отопления, не то использование пассивной солнечной энергии. Немцы хитрые - луну выдумали, они уже сделали дом, который не потребляет энергии. До этого далеко, но использовать этот опыт надо. Шведы делали свои ошибки - строили огромные районы фактически социалистического жилья, в которых сегодня живут исключительно мигранты с Соломоновых островов. И все проблемы с этим связаны. Прежде всего, важна ставка в основном на малоэтажное семейное строительство, которое делает человека достойным владельцем. А ответственным - это его калитка, его дверь. Приучить нашего человека к общей двери пока тяжело удается даже в товариществе собственников жилья.
Р.А.: Не только нашего, по-моему, любого, все-таки человек скорее индивидуалист, чем коллективный пользователь.
В.Г.: Канада в свое время показала, что, если строились хитрые дома од пяти этажей, но это двухэтажные над трехэтажными или трехэтажные над двухэтажными, квартиры с маленькими внутренними лестницами, то преступность упала в три раза, вандализм сократился в 10 раз - подъезда общего нет. Всего навсего - собственная дверь! Снизилась безработица, увеличилось число людей, учащихся, чтобы получить аванс в своей профессии - этому опыту 25-30 лет. Надо его, как минимум, взять на вооружение. Мы возвращаемся обратно - кто будет строить? Малоэтажное жилье годится для этого, а значит малые фирмы, которые могут себе позволить его строить.
Р.А.: Бывая за пределами нашей многострадальной родины, я все время обращаю внимание - в Германии замечательный пример - едешь на электричке из одного конца Берлина в другой и сразу понимаешь, здесь закончился западный Берлин и начался восточный. Переезжаешь из Бартиславы в Вену, я не говорю про старинные дома, я говорю про жилье, где живут люди - они как-то архитектурно некрасивы. С другой стороны - вы говорили доверить среднему и малому бизнесу строить жилье. А хватит ли силенок, может, и жить в таких домах будет страшно - стенка полетит, обвалится. Помните, в Москве дом рухнул, жителей, слава Богу, в нем еще не было.
В.Г.: Бывает, но столько жилья в стране было построено шабашниками - теми самыми недооформленным, недоцивилизованным малым бизнесом. Главная задача - его цивилизовать, для этого надо - тут от государства много чего надо, кроме государства никто не сделает - грамотные хэд-буки -учебники - как что строить, чтобы не продувало, не подмокало, не проваливалось. При диком количестве новых материалов это знание остро обновляется каждые полгода, как минимум, без участия государства не решить пока эту задачу. Второе - обучение профессионалов. Пластиковые трубы, их заварка, устройство подогрева за счет солнечных лучей. В Бурятии солнца больше, чем в Ялте. Бурятия, кроме двух домов, сидит и жжет газ чужой или мазут. Объем идиотизма, который накапливался здесь огромный и просветительская линия здесь оборачивается деньгами, потраченными зря или не зря. Я делал любопытную работу - это начало 90-х во Владимире, где был частный сектор. Мы подсчитали, сколько люди небогатые тратили ежегодно на плохой ремонт неквалифицированными людьми. Когда там внутри микрорайона удалось найти человека, на базе которого его дочке удалось сделать ремонтную контору - он свой, он не может сделать плохо, он сосед! Выяснилось, что это дешевле. А у него приработок. Но это работа кончиками пальцев, ее нельзя делать сотнями гектаров, ее надо делать маленькими звеньями. Я опять возвращаюсь к малому и среднему бизнесу. Только ему надо помочь встать на ноги, без поддержки сейчас государства, потому что муниципалитет финансово слаб, этого не сделать. Усилить муниципалитеты? Был разговор с Путиным, даст Бог, удастся, но это встречает чудовищное сопротивление.
Р.А.: Областных центров.
В.Г.: И районных еще! Если говорить о маленьких городах, о сельских населенных пунктах. А там худо-бедно четверть населения страны живет и строится, и обустраивается. Этот процесс пока отслеживается скорее общественными структурами, бизнес-организациями вроде "Опоры" и "Деловой России", Общественной палатой, иногда Общественными палатами на местах, иногда - ассоциациями сельских поселений. Я свою задачу вижу в основном в том, чтобы эти силы координировать, аккумулировать эффект и заставить власти слушать. Насколько удается? По всякому, но шажочек за шажочком что-то удается.
Р.А.: Сейчас задам вопрос, а потом - после перерыва попробуем все разложить по полочкам. Сейчас задам вопрос про ипотеку - столько мы про нее говорим за последние пару лет, и кажется - квартиры от этого только дорожают. Есть такое мнение, что попытка использовать ипотеку привела к удорожанию жилья.
В.Г.: И да, и нет. Да - потому что сразу производители строительных материалов намотали себе на ус. Что спрос вырастает, деньги вбрасываются, почему бы не поднять цены? Антимонопольное законодательство оказалось слабым, реальны сговор доказать не удалось. А и сговора как такового нет! Они же не идиоты, а очень грамотные люди, в общем договариваются, не договариваясь. Значит здесь может быть только другой инструмент - жесткое отслеживание дельты- той нормы прибыли, которая на этом делается. Второе - ипотека не виновата в том, что на застройщика пытались и на покупатели в конечно счет переложить затраты на обустройство, инфраструктуру. Нигде в мире этого не делают.
Р.А.: На детский сад - вы это имеете в виду?
В.Г.: Да. Это бюджетные вещи - и электрокабели, и канализация и все прочее - этого не может потянуть индивидуальный покупатель.
Р.А.: Мы же платим за электричество.
В.Г.: Тарифы. Мы позволили, мы - государство - страшную вещь - позволили РАО ЕЭС драть деньги за подключение. Это что такое?
Р.А.: Поскольку Вячеслав Леонидович не просто член Общественной палаты, а еще профессор Московского архитектурного института, хочу предложить вам решить такую задачку. Возьмем условную семью относительно молодую - папа, мама, двое детей. Посмотрим, как может так случиться, что при 2-х работающих родителях не очень много получающих - среднюю по стране зарплату - они поострят себе жилье и заживут. Возьмем средний город в 200 000 населения.
В.Г.: Таких у нас мало. У нас либо 30-50, либо 300-400.
Р.А.: Давайте 300-400, они работают, получают в среднем 50 000 рублей на семью. Им нужно где-то жить, от родителей ушли, снимать квартиру надоело.
В.Г.: Если это молодая семья, а сейчас собираются продлить возраст кредита с 30-ти до 35-ти лет.
Р.А.: 35 им.
В.Г.: Это тяжелый случай, потому что они не попадают в программу специальной помощи молодым семьям. В этом случае, справиться с задачей они могут при следующих условиях. Условие А: на рынке жилья есть строительные фирмы, которые готовы строить или таун-хаусы, или отдельные или сблокированные дома, имея прибыль не более 10 % - нормальную мировую прибыль. Б - используя местные строительные материалы, местных рабочих и удерживают на сегодня в цене порядка 10 000 квадратный метр. Это пункт А. Пункт Б - им необходим банковский кредит, ипотека. Вытянуть коммерческий кредит при нынешнем уровне инфляции ни одна семья не в состоянии. Прибавьте к 10-11 % инфляции маржу в 3 % - 14 % - это нереально.
Р.А.: То есть это должен быть государственный банковский кредит?
В.Г.: Или, что и происходит кое-где, когда государство через субъект федерации, в котором этот город находится, на себя, на бюджет берет 10 % из этих 14-15 процентов. 5 процентов это уже другой разговор. Когда из бюджетных, а лучше было бы иметь специальный фонд, смешанный частно - государственный, в котором было бы бюджетный рубль, на который 2-3 добавляются из частных источников, который позволили бы этой семье 2 трети первого взноса на этой же процентной ставке - не выше 5 % внести. Потому что не вытянуть первый взнос при нынешней системе цен. Без этих условий это пустой разговор. Выполнимо это? Выполнимо. По ряду субъектов федерации мы видим, что это делается.
Р.А.: Вы говорили, что нужна помощь этим небольшим строительным фирмам, которые строят таун-хаусы, помощь эта государственная, нужны деньги государственные.
В.Г.: Какая помощь, какие деньги - им не надо давать деньги, им надо помочь с гарантией по кредиту, потому что эти деньги возвращаются. Это быстрый оборот, но оборотных средств у них не хватает, им нужна госпомощь в системе организации, то, что в мире называется "депо строительных материалов и конструкций", где можно по оптовым ценам лестницы, карнизы, утеплители и т.д. Здесь необходимо, чтобы государство сбивало цены на рынке, включаясь в него. Это как с зерном. Это интервенция, без такой интервенции государства удержать цены от взвинчивания до кризиса полного невозможно, это тонкая настройка, вот в чем вся беда. Здесь нужно перенастроиться с веры в крупных производителей дорогого жилья в доверие шансов на местные силы, которые под приглядом ко всему прочему на то, чтобы играть. Я надеюсь, что эта задача в нескольких регионах, как пилотная, будет решена.
Р.А.: Т.е. государство помогает строительным компаниям, а иногда просто помогает их созданию, потому что их не так и много. С другой стороны, государство помогает муниципалитетам или финансовым учреждениям, чтобы они выдали приемлемый кредит для молодой семьи.
В.Г.: Это норма для зрелого капитализма, без этого жилищный кризис послевоенный в Европе не был бы решен, а он был решен.
Р.А.: Мы с вами, как два общественника, вы - официальный, легальный, как член Общественной палаты, а я - как представитель общественных СМИ, хоть какую-то часть нарисовали задачи для государства. Что должно делать общество? Оно должно озадачивать власть, государство?
В.Г.: И по возможности конструктивно.
Р.А.: А разве мы не конструктивно? Для решения этих задач, как американские фильмы называются - у них, если "Челюсти", то "Челюсит-2", нужно ли будет нацпроект "Доступное жилье - 2" или в рамках этого справимся?
В.Г.: Боюсь, что лучше второе, потому что в рамках этого много надо переформатировать, но я не бросал бы камни, многое было сделано, кроме одного - пока в игре были крупные строительные игроки.
Р.А.: Т.е. мы решили часть задач, первая серия закончилась, продолжение - в следующей серии. Закрыли этот нацпроект.
В.Г.: Не закрыли.
Р.А.: Но выполнили часть задач, может, что-то еще пролонгировано и начинаем "Доступное жилье -2", понимая, что, если мы там рассчитывали на крупных строителей жилья, то теперь рассчитываем на средние и мелкие фирмы.
В.Г.: Которые нуждаются в помощи. Здесь первая важная деталь - шажочек сделан, даже все-таки учреждение фонда, корпорации, по сути ЖКХ, с наблюдателем советом - это первый вывод из непосредственно чиновной структуры в некоторую новую - просто не будет. Иллюзий не надо строить. Но это надо, как "а", "бэ", "вэ" надо разучивать, работать в нормальном пространстве с нормальным приглядом. Что могут сделать два человека от Общественной палаты в Наблюдательном совете? Но если еще два от Госдумы, еще два от Совета Федерации - это уже весомо. Если мы заставим эту машину немного внимательнее приглядываться к реальному положению дел, иллюзий не строю, то на несколько делений сдвинуть к лучшему понимаю - удастся. В этом я вижу задачу на ближайшую пару лет.
Р.А.: Спасибо большое. Какой-то свет в конце тоннеля мы показали. У нас в гостях был Вячеслав Леонидович Глазычев, доктор искусствоведения, профессор Московского архитектурного института, член Общественной палаты.
http://www.rusnovosti.ru/program_reports/39851/
05.12.2007
