Переход России к рыночным методам хозяйствования потребовал поиска новых форм организации и управления жилищной сферой, ориентированной на конечные результаты. Отказ от административно-командного управления социально-экономическим развитием страны и переход на рыночные отношения потребовал также выработки принципиально нового механизма управления национальной экономикой, который бы обеспечил ее эффективное функционирование в современных условиях. Однако до настоящего времени не ясно, как строить необходимые рыночные институты. В связи с этим в Российской Федерации разработана концепция Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Указанный проект является по своей сути целевой программой.
В соответствие с Национальным Проектом "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" стратегической целью государственной жилищной политики в России является :
#61485; создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;
#61485; создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;
#61485; обеспечение доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.
Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан России в число приоритетных национальных проектов, наряду с развитием образования, здравоохранения и села, определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.
Итогами реализации Национального проекта к 2010 году должны стать следующие результаты :
#8722; увеличение объемов жилищного строительства в 2 раза - с 41,2 до 80 млн. м2;
#8722; увеличение объемов выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов в 20 раз - с 20 до 415 млрд. руб.;
#8722; снижение среднего времени нахождения в очереди с 20 до 7 лет;
#8722; увеличение доли семей, которым доступно приобретение жилья в 3,2 раза с 9% до 30%.
Однако как показал проведенный автором анализ реализации национального жилищного проекта, большинство задач и мероприятий указанной программы не исполняются, а так называемые "найденные бюджетные средства" на его реализацию просто перераспределяются в рамках бюджетного процесса. Тем не менее, отметим, что у населения всех регионов России существует потребность в качественном, комфортном и доступном жилье: она различается лишь своей остротой, платежеспособным спросом на него и другими показателями. При этом следует подчеркнуть, что в каждом субъекте Российской Федерации имеются свои особенности, возможности и научные разработки по развитию рынка жилья. Но, к сожалению, как в органах государственной власти и местного самоуправления, так и в реальном секторе региональных экономик в настоящее время явно недостаточно профессионалов, способных имеющиеся в субъектах Федерации потенциал и наработки перевести в практическую плоскость.
В связи с этим, мы считаем, что система управления рынком доступного жилья должна быть основана на синтезе государственного регулирования и рыночного саморегулирования для достижения как краткосрочных, так и долгосрочных целей развития указанного сегмента экономики. При этом программно-целевое управление его реализацией позволит сформировать экономические стимулы развития субъектов исследуемого рынка и на основе широкомасштабного внедрения организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий обеспечить устойчивое развитие рынка доступного жилья.
Основным приоритетом в предлагаемой системе управления является доступность приобретения жилья для основной части населения и обеспечение удовлетворения жилищных потребностей в соответствии с платежеспособным спросом и потребительскими предпочтениями граждан при участии как государства, так и частного сектора. При этом роль государства должна состоять в обеспечении законодательных и административных инфраструктурных условий (например, государственные системы регистрации прав и учета объектов недвижимости, комплексные целевые программы) для развития рыночных институтов и механизмов. Непосредственное финансовое участие государства возможно, с нашей точки зрения, в форме поддержки становления отдельных рыночных институтов на первоначальном этапе (например, института вторичного рынка ипотечных кредитов), а также предоставления безвозмездных субсидий определенным группам населения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим и др.) с целью повышения доступности строительства и покупки жилья, а также кредитов на эти цели. При этом за государством и органами местного самоуправления, безусловно, остается задача обеспечения жильем малоимущих и других установленных законом категорий граждан (социальное жилье).
Доступность приобретения жилья для населения обеспечивается через развитие банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10-15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог этого жилья (ипотека). Предполагается развитие различных форм долгосрочного жилищного кредитования населения: на цели приобретения готового жилья, участия в строительстве многоквартирных домов, строительства индивидуальных домов и др.
Защита прав собственности граждан на жилье основана на государственных системах учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации прав предполагается усилить правовые гарантии прав добросовестных приобретателей недвижимости и обеспечить финансовые гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены. Права кредиторов-залогодержателей должны быть защищены возможностью обращения взыскания и прекращения прав заемщиков-залогодателей на жилье - предмет ипотеки - в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. В законодательстве необходимо обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков с целью снижения кредитных рисков и, как следствие, снижения процентных ставок и повышения доступности ипотечных кредитов для населения.
Мы считаем, что отечественная банковская система для финансирования долгосрочных кредитов населению должна получить доступ к долгосрочным ресурсам пенсионной и страховой системы, к средствам других институциональных инвесторов через развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Для этого необходимо дальнейшее законодательное обеспечение надежности этих финансовых инструментов.
Для формирования рынка доступного жилья и жилищного кредитования необходимо развитие новых институтов: страхования ипотечных кредитов, кредитных бюро, риэлтеров-брокеров и др. С целью снижения стоимости сделок на рынке жилья и ипотечного кредитования требуется совершенствовать деятельность государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости (повышение прозрачности, надежности и информационной доступности, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка доступного жилья, отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и усиление гарантий прав через систему регистрации прав).
Организация жилищного строительства должна претерпеть существенные изменения с целью удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, который существенно возрастет за счет долгосрочного жилищного кредитования. С целью снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства, получения земельного участка с установленными регламентами разрешенного использования и разрешения на строительство необходимо законодательно установить четкие и прозрачные процедуры территориального планирования на уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципалитетов, а также правового зонирования с установлением градостроительных регламентов и видов разрешенного использования недвижимости на уровне муниципальных образований, заменить многочисленные процедуры государственной экспертизы градостроительной и проектной документации (за некоторыми исключениями) на устанавливаемые федеральными законами технические регламенты и введение рыночной деятельности по проверке соответствия проектной документации этим регламентам.
Необходимо предоставлять застройщикам для целей жилищного строительства сформированные земельные участки в собственность на торгах и до начала инвестиционно-строительного процесса. Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство жилья под залог земельных участков и возводимого жилья. Существенную роль в этом процессе призваны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие территорий муниципалитетов.
С целью создания заинтересованности органов местного самоуправления производить работы по формированию земельных участков и подготовке исходно-разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство с применением конкурсных процедур необходимо принятие законодательных мер, обеспечивающих поступление в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков. Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет муниципальных займов на развитие инфраструктуры, а возврат средств - за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа за подключение к инфраструктуре. Возможно делегирование ответственности за развитие коммунальной инфраструктуры частным операторам объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, считаем целесообразным развитие девелопмента в целях увеличения объемов жилищного строительства.
Реализация указанной системы управления на практике позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение жилья, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения. При этом следует отметить, что для достижения стратегической цели национального жилищного проекта должны быть решены следующие основные задачи:
- в области развития рынка доступного жилья - обеспечение устойчивого развития рынка доступного жилья регионов России; привлечение частных инвестиций в рынок жилья; создание программы обновления территорий сложившейся застройки, в том числе реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда для обеспечения безопасных и функционально целесообразных условий проживания людей;
- в области обеспечения доступности жилья - развитие эффективных экономических и финансовых механизмов, направленных на увеличение объемов жилищного строительства, а также на повышение доступности кредитных ресурсов; планирование и выполнение комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации и содержания объектов и качества жилищно-коммунального обслуживания, доступного населению регионов;
- в области увеличения объемов жилищного строительства - разработка механизмов для привлечения бюджетных, внебюджетных и частных инвестиций; внедрение инновационной техники, технологии и материалов в работу предприятий жилищно-строительного комплекса (ЖСК); расширение производственных мощностей строительных предприятий;
- в области повышения доступности ипотечного жилищного кредитования - снижение ставки кредита на жилье для населения до 3-4 %; уменьшение размера первоначального взноса от общей стоимости квартиры до 10 %; применение долгосрочных схем жилищного кредитования населения;
- в области ввода и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и реконструкции жилищного фонда - обеспечение обновления полностью изношенных и модернизации устаревших инженерно-коммунальных сетей, приведение их технических характеристик в соответствие с современными требованиями;
- в части выполнения текущих обязательств региона по обеспечению социальной поддержки отдельных категорий граждан - развитие программы социальной защиты интересов населения: обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов на селе, многодетных семей, работников бюджетной сферы за счет средств бюджетов субъектов Федерации в пределах установленных социальных стандартов.
Для решения основных задач в области развития рынка доступного жилья необходимо осуществить:
- создание нормативно-правовой базы для снижения процента по ипотечным жилищным кредитам для населения;
- формирование и реализацию мультипликативной модели привлечения инвестиций в развитие рынка жилья;
- усиление возможностей населения влиять на объем и качество предложения на рынке доступного жилья;
- обеспечение прозрачности, последовательности и прогнозируемости процедур изменения рыночных цен на жилую недвижимость;
- обеспечение инвестиционной привлекательности рынка жилья для частных капитальных вложений.
Для решения основных задач в области обеспечения доступности жилья необходимо осуществить:
- укрепление гарантий прав потребителей жилья, совершенствование законодательства субъекта Федерации в плане предоставления льгот и субсидий на жилищные услуги;
- изменение жилищного законодательства с целью совершенствования механизмов защиты прав потенциальных собственников, нанимателей и арендаторов на рынке жилья.
Для решения задач в области увеличения объемов жилищного строительства необходимо осуществить:
- обеспечение гарантий возврата средств частных инвесторов в сфере жилищного строительства;
- создание условий для развития инновационной среды в жилищно-строительном комплексе;
- использование социально-экономического потенциала строительных предприятий.
Для решения задач в области повышения доступности ипотечного жилищного кредитования необходимо осуществить:
- повышение платежеспособного спроса населения за счет увеличения среднедушевых доходов;
- предоставление адресных социальных субсидий и дотаций на приобретение жилья;
- стимулирование граждан в самостоятельном решении своих жилищных проблем посредством погашения государством части стоимости (15-20 %) приобретаемого жилья (квартир или индивидуальных жилых домов) при условии 30-процентного собственного финансового участия.
Для решения задачи в области ввода и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и реконструкции жилищного фонда необходимо осуществить:
- создание эффективных экономических механизмов притока частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство, привлечение инвесторов путем усиления правовых гарантий;
- обеспечение потребности в качественных, экологически чистых материалов для обновления инженерно-коммунальных сетей и реконструкции жилищного фонда;
- переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным системам;
- внедрение экономических рычагов, обеспечивающих своевременность завершения и сдачи в эксплуатацию объектов, подлежащих реконструкции или модернизации.
Для решения основной задачи в части выполнения текущих обязательств региона по обеспечению социальной поддержки отдельных категорий граждан необходимо осуществить:
- обеспечение социальной защиты населения, с низкими доходами исходя из установленных единых стандартов субсидирования граждан;
- совершенствование форм государственной поддержки населения в целях улучшения уровня жизни граждан.
По мнению автора настоящей статьи, реализация указанных задач на практике позволит решить проблему формирования и развития эффективной системы управления рынком доступного жилья, а также получить конкретные измеримые результаты исполнения национального жилищного проекта.
Иванова Ю.В.
к.э.н., доцент Международного банковского института,
докторант Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета
2007 г.
