Международный ипотечный клуб (МИК) за три года своего существования стал популярной московской дискуссионной площадкой, на которой сходятся профессионалы и заинтересованные участники рынка недвижимости. На юбилейном заседании клуба состоялось обсуждение результатов опроса общественного мнения по животрепещущей теме: о ходе реализации национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России".
Идея опроса возникла в рядах депутатов Государственной Думы от фракции "Единая Россия" и была реализована специалистами компании "Медиа-Шторм" и Международной академией ипотеки и недвижимости (МАИН). В состав референтной группы вошли первые лица и топ-менеджеры строительных, риелторских и страховых компаний, крупных российских банков, инвестиционных и девелоперских структур, представители власти.
Долевое строительство: гарантии надёжности
Законы - наше слабое место. И зачастую не потому, что они плохи, а потому, что не выполняются.
Как уповали законодатели на 214-ФЗ, который должен был дать зелёный свет новому строительству, безопасному для граждан и выгодному для застройщиков. Однако его первая редакция не устроила многих. Внесённые изменения смягчили некоторые нормы закона, но он так и не стал популярным, прежде всего у строителей, большинство из которых предпочли обойти его, прибегнув к другим схемам привлечения денег физических лиц.
Обходные схемы остаются востребованными, потому что дают людям шанс приобрести новое жильё за меньшие деньги. Однако они не защищают от обмана. Этой точки зрения придерживаются 83% профессионалов, участников проведённого опроса.
Таким образом, на сегодняшний день Закон "Об участии в долевом строительстве" проблему обманутых дольщиков не решает, поскольку не имеет массового применения. В перспективе же он сможет выполнять эту функцию. Так считают 26% опрошенных.
Безопасность частных инвесторов могло бы обеспечить обязательное страхование участников долевого строительства, но страховщики не проявляют к этому коммерческого интереса, не предвидя здесь существенной выгоды. Они в свою очередь кивают на банки, предлагая им стать посредниками между физическими лицами и застройщиками. Гражданин открывает в банке персональный счёт, и финансовая организация берёт на себя ответственность за сохранность его денег.
Государство должно нести ответственность перед гражданами, обманутыми недобросовестными строителями. Такого мнения придерживаются 64% участников опроса. Самое малое, что надо сделать, - не отменять лицензирование строительной деятельности, считает Лариса Брыкса, гендиректор "Столичного ипотечного агентства". Хотя до сих пор наличие лицензии от мошенников не спасало. Правильнее было бы, считает Владимир Талавер, вице-президент Европейского трастового банка, обеспечить застройщикам доступ к дешёвым банковским схемам. Тогда привлекать деньги дольщиков на начальных этапах строительства не потребуется.
Может быть, сам рынок расставит всё по местам, учитывая его сегодняшнее состояние. По мнению члена политсовета СПС Бориса Немцова, если продолжится падение цен на жильё, то у граждан не будет необходимости покупать квартиру на стадии котлована. А значит, не будет и обманутых дольщиков. Однако рассчитывать на снижение цен не приходится, заметил руководитель портала "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Недвижимости больше свойственно дорожать, чем дешеветь. По его прогнозам, стагнация продолжится до конца лета, и постепенно рынок активизируется.
Проблема в том, что сегодня нет единого института, регулирующего правовые отношения между участниками долевого строительства, считает депутат Госдумы Александр Коган. Винить надо не 214-ФЗ, а структуры, которые не требуют от застройщиков его исполнения. Радикальной мерой было бы признание всех соглашений между строителями и дольщиками договорами долевого участия, то есть подпадающими под действие и требования закона, но такого решения пока нет. Поэтому застройщики используют вексельные схемы, предварительные договоры, инвестиционные контракты, создают ПИФы. Вместе с тем в ряде регионов закон применяют. Так, по словам А. Когана, Новосибирск, Нижний Новгород, Красноярский край, Адыгея, Краснодар начали работать по ФЗ-No214. Счёт идёт уже на тысячи договоров, заключённых в рамках закона.
Компания "СТ Групп Регион" пока единственная прошла весь путь от начала строительства до сдачи дома в соответствии с требованиями 214-ФЗ. В своё время в Ставрополе появились первые обманутые дольщики. Символично, по мнению гендиректора компании Дмитрия Шмелева, что именно здесь возведён дом в жёстких рамках закона. Квартиры в нём оказались дороже, чем в соседних домах, на 300-400 долларов за кв. м., но люди были готовы платить эти деньги, поскольку понимали, что это цена надёжности. По этой же схеме компания ведёт строительство и других объектов.
Как увеличить объёмы строительства?
К 2010 году правительство планирует строить по 80 млн. кв. м ежегодно. В послании Федеральному Собранию Президент РФ поднял эту планку ещё выше - до 100-130 млн. кв. м. Насколько выполнимы такие планы? И что надо сделать, чтобы реализовать их?
Отвечая на эти вопросы, участники заседания говорили, что главная преграда - бюрократизм чиновников. Чтобы начать строительство, зачастую надо собрать свыше 300 подписей, процедура согласования занимает более года, хотя закон предписывает всего три месяца. Местные власти не стремятся к выделению площадок через аукционы, доступ к земле остаётся непрозрачным.
Нужна жёсткая государственная политика по этому вопросу и контроль исполнения требований закона, отметили участники дискуссии.
Вице-президент МАИН Ирина Радченко полагает, что уместно воспользоваться средствами стабилизационного фонда для обеспечения стройплощадок инженерными конструкциями и предоставления льготных кредитов строителям.
Безусловно, необходимо наращивать темпы и объёмы производства строительных материалов, а для этого строить и восстанавливать заводы. Свою роль здесь могут сыграть силы малого и среднего бизнеса, готовые осваивать заброшенные предприятия строительной индустрии. Такая мера позволит избавиться от монополизма на этом рынке, что крайне важно для оздоровления отрасли, считает Б. Немцов.
Хотелось бы, чтобы национальный проект не носил предвыборного характера, политические риски в известной степени угрожают социально-экономической модернизации страны. С другой стороны, по мнению заместителя генерального директора Росгосстраха Дмитрия Маслова, инициатива власти порождает в обществе своего рода социальное иждивенчество, бездейственное ожидание перемен к лучшему, что снижает успешность процесса преобразований.
Инвестициии граждан - бизнес или спекуляция?
В дискуссиях о причинах стремительного роста цен на жильё часто упоминается так называемая спекулятивная составляющая спроса. Другими словами, покупка гражданами квартир не для проживания, а с целью вложения средств. Количество такого рода покупок оценивают по-разному (в среднем около 30% от общего объёма), но они действительно есть, потому что пока недвижимость остаётся наиболее выгодным объектом для инвестиций. Но коль скоро это может дополнительно взвинчивать цены и снижать доступность жилья для основной массы населения, власти всё чаще говорят о необходимости пресечения этого бизнеса. Например, введением повышенной ставки налога на вторую, третью и т. д. квартиры, находящиеся в собственности. Госдума предполагает рассматривать об этом законопроект.
Оправданы ли такие меры? Большинство участников опроса считают, что нет. По мнению Валерия Казейкина, первого вице-президента МАИФ, гражданин уже заплатил государству налог при покупке квартиры, брать с него ещё один - несправедливо. Хотя введение прогрессивной шкалы налогообложения на излишки собственности - обычная практика во многих странах. Но в России людей с такими финансовыми возможностями не так много. А потому надо дать гражданам право вкладывать свои средства в недвижимость. "За каждую квартиру люди платят живые деньги и тем самым стимулируют строительный комплекс в целом, - заметил президент компании "Медиа Шторм" Александр Исаев. - Зачем же душить их налогами?"
Дифференцированная шкала налогообложения допустима, но зависеть она должна не от числа квартир, а от количества квадратных метров. Такого мнения придерживается председатель совета директоров агентства недвижимости "Миэль" Григорий Куликов.
Ещё одним камнем преткновения является подоходный налог на продавцов, владеющих недвижимостью менее трёх лет. При сделках с недвижимостью продавец либо перекладывает бремя уплаты на покупателя, учитывая эту сумму в окончательном расчёте за квартиру, либо в договоре занижает стоимость квартиры, чтобы снизить налогооблагаемую базу.
Об отмене этого налога специалисты рынка недвижимости говорят давно. Реальных доходов казне он не приносит, поскольку две трети средств от купли-продажи остаётся в тени. Поэтому большой потерей для бюджета его отмена не будет. По крайней мере нужно снизить минимальный порог владения недвижимостью до одного года, считает президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Григорий Полторак. Либо, по мнению Г. Куликова, принять за основу необлагаемой базы стоимость стандартной однокомнатной квартиры с поправкой того или иного региона.
Что мешает развиваться ипотеке?
Отвечая на этот вопрос, участники круглого стола указали на дефицит долгосрочных пассивов у кредитных организаций и низкий спрос со стороны населения. С полным правом сюда можно отнести высокую стоимость жилья и, как следствие, большие ежемесячные платежи заёмщика, высокие процентные ставки, невозможность подтверждения доходов официальными документами и ряд других причин.
Но, несмотря на трудности, ипотека развивается, причём регионы обгоняют обе столицы по количеству выданных кредитов. Сегодняшний рывок объясняется тем, что и жильё в регионах дешевле, и государство помогает. Помощь, как правило, выражается в субсидировании процентной ставки по ипотечным кредитам - мере, достаточно спорной. Сторонники подобных субсидий ссылаются на широкую и успешную практику, позволившую части населения российских городов воспользоваться ипотекой для приобретения жилья. Противники государственного субсидирования (в их число входят как чиновники, так и представители банковских организаций) предупреждают, что риски достаточно высоки: кредит выдаётся на 10 - 20 лет, а городской бюджет планируется на год. С каждым годом число заёмщиков растёт, а значит, растёт и финансовое бремя регионов. В практике АИЖК уже были случаи дефолтов, когда денег в местной казне не оказывалось и субсидию приходилось платить самой компании.
Учитывая планы государства по развитию кредитования как способа повышения доступности жилья, следует искать другие средства, позволяющие воспользоваться ипотекой большему числу граждан. Прежде всего, повышать доходы населения. . ример, введением повышенной ставки налога на на вторую, третью и т. ность жилья для основной массы населения, власти всё чаще"Надо создать состоятельный средний класс, имеющий возможность откладывать денежные средства на улучшение жилищных условий", - выразила уверенность генеральный директор МАИН Татьяна Никитина. Пока же в стране подавляющее большинство людей просто бедны и не способны самостоятельно обеспечить себя жильём. Поэтому классическая ипотека нам не подходит, надо искать адекватные формы кредитования. По мнению Елены Дворяшиной, вице-президента "Гильдии народных кооперативов", нужны народные некоммерческие организации, будь то кооперативы или строительные сберегательные кассы, оправдавшие себя в послевоенной Германии и Австрии.
И наконец, следует отдать гражданам землю и сделать её основным предметом залога, заставить работать. Законы разрешают приватизацию земельных участков, но преодолеть бюрократические препоны удаётся немногим. Кроме того, мы хорошо усвоили, что земля - национальное богатство и распоряжаться им должно государство. По большому счёту с этой формулой не надо было и спорить, если бы при этом учитывались интересы граждан.
Татьяна Погорельцева, "Недвижимость & Цены".
http://www.abkogan.ru/
