Константин Николаевич, объем кредитования населения в течение последних двух лет растет настолько высокими темпами, что аналитики уже совершенно серьезно прогнозируют кризисные ситуации на этом рынке как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Связано это, в свою очередь, с возможным снижением платежеспособности населения и с ростом рисков невозвратов кредитов, что больно ударит по банкам и людям. Особенно болезненной может оказаться ситуация на рынке ипотечного кредитования, так как механизмы дефолтов заемщиков отработаны недостаточно, в том числе, с точки зрения социальной обстановки. Или эти угрозы преувеличены?
Действительно, объем кредитов населению растет в последние годы значительными темпами, в том числе и объем кредитов на покупку жилья, который в 2006 г. увеличился почти в 3 раза. Однако прежде всего здесь сказывается эффект базы: еще 3 года назад объем ипотечных кредитов был близок к нулю, сегодня он превысил 10 млрд. долл. Т.е рост, безусловно, существенный. В то же время, если рассматривать относительные показатели, то объем ипотечных кредитов по-прежнему очень низок. По ипотеке покупается лишь около 10% жилья, отношение объема задолженности к доходам населения, даже официальным, еще далеко от критических уровней. За последний год условия ипотечных кредитов действительно стали значительно мягче - снизились ставки, уменьшился (в некоторых случаях до нуля) первоначальный взнос. Однако одновременно существенно выросли цены на жилье, так что в итоге доступность ипотечных кредитов существенно снизилась. С точки зрения реализации нацпроекта "Доступное жилье" это конечно минус, но с точки зрения рисков кредитования это означает сохранение серьезного барьера входа, и как результат - неувеличение рисков.
Серьезных оснований для снижения темпов роста доходов тоже пока нет. С одной стороны - впереди выборы, причем нового президента. Это означает, что не только до выборов, но и какое-то время после них жестких мер в отношении доходов населения не последует. В частном секторе, прежде всего в быстрорастущих отраслях, в том числе и в недвижимости, рост доходов связан с серьезным дефицитом квалифицированных кадров. Ожидать изменения ситуации в ближайшие годы здесь также не приходится, а, значит, рост зарплат в среднесрочной перспективе неизбежен. Большинство оценок по росту доходов находятся на уроне выше 10%.
С точки зрения рынка недвижимости этого роста может оказаться недостаточно, даже с учетом дальнейшего еще большего смягчения условий ипотечного кредитования. Прогнозы по росту цен на жилье на 2007 год - не менее 20%. И это при условии отсутствия новых дестабилизирующих факторов, аналогичных печально известному 214 закону. С учетом же внесенных в Госдуму новых поправок к этому закону, предполагающих вновь изменить схему привлечения средств частных инвесторов в финансирование жилищного строительства, подобное негативное развитие событий не исключено. А это как уже было в 2006 г. приведет к дополнительному росту цен на жилье.
29 марта 2007 г.
Ковалев Константин Николаевич
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?tmpl=comment_doc_print&d_no=62562
