Марат Шакирзянович, государство в лице вашего министерства выступило куратором проекта коттеджного комплекса "ЗАГОРОДНЫЙ КЛУБ". Кажется, впервые с конца 80-х государство поддержало начинании в столь сугубо частном секторе каким является малоэтажное строительство. Что это, разовая акция или долгосрочная политика?
Это не разовая акция. Идея создания на территории Казани такого образцового поселка возникла еще 2 года назад. Почему мы считали это необходимым? Во-первых, мы реформируем ЖКХ. И каждый загородный поселок - самоуправляемый, жители которого изначально объединены в товарищества собственников жилья - это пусть пока не большая, но территория, освобожденная от традиционных проблем жилищно-коммунального хозяйства. Во-вторых, и в главных, собственный дом формирует психологию хозяина. Психологию собственника, которая, к сожалению, за годы советской власти во многом в людях была вытравлена. У нас все было общественным, включая жилье. Человек ждал бесплатной квартиры от государства, у него не было стимула зарабатывать. Эта психология, я считаю, есть один из главных тормозов экономического и политического развития страны. Я всегда привожу пример Японию, у них загородное домостроение возведено в ранг национальной политики. Человек всю жизнь живет в городской квартире и работает, для того чтобы возможно под занавес жизни получить домик. Пусть в 3-х часах езды от Токио, но зато это его собственный дом. Его личное достижение, его капитал, который он оставит детям, внукам. Почему японцы достигли таких высот, потому что они настроены зарабатывать. И один из стимулов ради чего они работают - собственный дом. Высшая ценность в этой перенаселенной стане. Такую же идеологию и психологию надо формировать у нас. Проекты подобные "ЗАГОРОДНОМУ КЛУБУ" - это движение в эту сторону. Потому мы будем обязательно помогать ему и другим проектам подобного рода.
А чем министерство не устраивают уже существующие коттеджные поселки.
Нигде в мире, я подразумеваю цивилизованные, а не развивающиеся страны, нет такой хаотичной малоэтажной застройки, как в ныне существующих поселках. Да эти дома делают людей собственниками и хозяевами, но они не формируют новую культуру жизни. Они не могут обеспечит массовость этой культуры.
Потом, надо с позором признать, что мы сегодня в России строим на уровне 40-45 процентов от середины 80-х годов. Да, Татарстан - это единственный регион, где уже шесть лет подряд вводится жилья столько же, сколько строилось до перестройки. Но, несмотря на это, у нас до сих пор обеспеченность жильем одного гражданина составляет порядка 21 метра. В Германии обеспеченность - 43 метра. В Америке за 50. Надо реально признать, что масса людей у нас живет в плохих условиях, в старых, малогабаритных квартирах. Это на все влияет: на психологию на деторождение. Если в 2-х комнатной "хрущевке" живет семья из 6 человек, куда еще дальше рожать. Поэтому мы ставим нормальную задачу перейти уровень доперестроечного строительства. И развитие коттеджного строительства - это наша точка роста.
Вы привели пример семьи из шести человек, которая живет в 2-х комнатной хрущевке. Эти люди вряд ли смогут приобрести себе коттедж.
Вообще, в малоэтажном строительстве мы должны двигаться в нескольких направлениях. "ЗАГОРОДНЫЙ КЛУБ", конечно, для людей обеспеченных, людей, которые будут иметь второе жилье. Но в перспективе мы будем выходить на массовое, дешевое загородное жилье. Есть прекрасный опыт Америки. Если Татарстан вводит в год на человека 0,46 квадратных метров жилья и это один из самых высоких показателей в России, то в США сдается около 1 квадратного метра. И большая часть за счет малоэтажного, быстровозводимого строительства. Они так отработали технологии строительства и менеджмент, что стали возводить дома за 2 суток. Человек приходит в офис девелоперской компании, ему показывают карту, и говорят вот такой-то дом на такой-то улице - ваш. В течение трех часов оформляете все документы, оплачиваете 5-10 процентов взнос, остальное оформляют в ипотеку на 25 лет. Через три дня можете заезжать. И в доме уже все: от телевизора до вешалок в шкафу. Они поставили на поток строительство. Недорогого строительства для небогатых людей. У них есть поселки, где три миллиона жителей проживает в малоэтажных домах. Это поселки - города. За счет огромных объемов и отработанных технологий стоимость квадратного метра в этих домах не превышает 150 долларов.
Года два назад вышла нашумевшая книга "Почему Россия не Америка". И в частности ее автор педалировал на климатический фактор. В Америке традиционное жилье - это каркас обшитый вагонкой. А у нас климат таков, то стены должны быть метровые. Соответственно и цены.
Очень хороший пример одноэтажная Канада, она так же в нашей климатической зоне находится. Но я привел Америку потому что они мировые лидеры в этом. Оттуда менеджмент и технология строительства быстровозводимых коттеджных поселков пошла по всему миру. Хорошо, для нашей климатической зоны быстровозводимые дома будут дороже на 20 процентов. Но это же не в принципе дороже, не в 2 раза.
Первоначально проект "ЗАГОРОДНЫЙ КЛУБ" задумывался в расчете на быстровозводимые дома. Предполагалось строить дома с начальной ценой мене 15 тысяч рублей за квадратный метр. Но оказалось, что потребитель не готов принимать каркасное домостроение, зато охотно идет на более дорогие кирпичные и бревенчатые дома.
Это дело времени, сегодня в Татарстане ниша организованного коттеджного строительства - свободная, поэтому ваш проект обречен на успех. 350 человек, которые захотят поселиться в новом поселке, в Казани найдутся, я в этом не сомневаюсь. Главное что бы вы жестко выдерживали строительный график. А по быстровозводимому жилью, давайте смотреть правде в глаза, из-за того, что в стране не работают ипотечный механизмы, у нас загородное жилье покупают только богатые люди. Эти люди, как правило, покупают второе жилье. Им сегодня непроверенный каркасный дом не нужен. Но наша нищета, наша бедность заставит людей, если будет приемлемая цена, идти на каркасные дома. Кто сегодня построил и показал потенциальным покупателям готовый быстровозводимый дом, предложил его пощупать? Сказать на словах, слушай, мы тебе построим дом по новой технологии, а ты давай заезжай. Кто же согласится? Я сам лично последние 15 лет живу в коттедже и когда мне говорили быстровозводимый дом, у меня был психологический дискомфорт. Я сомневался. Пока не поехал и не посмотрел эти дома в Подмосковье, пока не облазил их от подвала до чердака, пока не убедился, что за этим будущее. И я пробью, чтобы в Казани, в Татарстане поставить завод по производству быстровозводимых домов. Потому что мы не добьемся роста объемов жилищного строительства, если у нас не будет новых технологий. Стандартные технологии, на которых мы сегодня строимся, не дадут тех объемов жилья.
Сейчас мы решаем вопрос с землей в Лаишевском районе под поселок из быстровозводимых домов. Это должно пойти как пилотный проект: построим его целиком, потом будем предлагать людям. И если цена будет нормальная, они пойдут.
А на ваш взгляд, какой материал - дерево, кирпич или все-таки каркас - наиболее предпочтительней.
Дерево и керамический кирпич - это идеальный материал для загородного дома, но опять же, все зависит от ценовых характеристик. Хороший керамический кирпич стоит до 12 рублей за штуку, готовы люди сегодня платить такие деньги? Пока не готовы. Надо иди на удешевление.
Еще один парадокс, с которым мы столкнулись при реализации проекта "ЗАГОРОДНЫЙ КЛУБ", люди не воспринимают типовое загородное жилье. Большинству нужен индивидуальный проект.
Это опять же психология наша. В Америке, например, это абсолютно нормально, что ты живешь в типовом доме. Там факторы престижности - первое, это район в котором ты живешь, и второе - качество дома. У нас же социальный статус меряется не местом расположения дома, а его размерами и уровнем отделки. "ЗАГОРОДНЫЙ КЛУБ" ориентируется на людей с достатком выше среднего. Их в типовые дома не загонишь. Поэтому они будут настаивать на индивидуальных проектах. Но в случае с "ЗАГОРОДНЫИ/М КЛУБОМ" есть страшная опасность: позволяя всем строить разноплановые дома, потеряется душа поселка. Поэтому основные параметры по архитектурному облику должны быть заданы и выдержаны, надо объяснить людям, что, да, мы вас не ограничиваем в планировках, но есть ряд вещей, например, цветовые решение фасадов - они должны быть одинаковыми. Дорожки должны быть сделаны в одном стиле, малые архитектурные формы - в одном стиле, заборы между участками - в одном стиле. Я это условно говорю, но эта условность близка к истине. Иначе, кто-то захочет квадрат-коробку с плоской крышей, а другой крышу со шпилем. Если эти вещи допустить, то тогда получиться Шанхай. Надо объяснить людям, что единство архитектурного стиля всего поселка повысит капитализацию их конкретного участка. Любой логично мыслящий человек поймет, что его дом в "ЗАГОРОДНОМ КЛУБЕ" через какое-то время будет стоить, условно говоря, 5 миллионов рублей, а точно такой же дом в неорганизованном поселке 4,5 миллиона. И это при равных затратах на строительство. Полмиллиона разница - это капитализация его участка. Капитализация инфраструктуры.
Самоуправление в коттеджных поселках. Как сделать так, чтобы не создать дачное общество?
Единственный путь - это ТСЖ, иначе как в дачных обществах за каждым надо будет бегать заключать договора, например, о вывозе мусора. А на деле, проживающие в поселке будут мусор в пакетик складывать, им лень куда-то везти, вот и будут у соседнего участка оставлять или бросать на выезде. Что бы не говорили, а коттеджи из традиционных материалов на 200 квадратных метров, меньше 3 миллионов рублей стоить не будут. И представьте человек, который заплатил 100 тысяч долларов, что он сегодня будет сам уборку улиц производить, или для того чтобы заменить розетку и лампочку будет из города мастера везти? Кто-то возможно захочет делать это самостоятельно, но таких не более 10 процентов. И эти 10 процентов должны подчиниться общим правилам остальных 90 процентов проживающих на территории. Другой вопрос, что и стоимость услуг в поселке не должна быть космической.
Не опасается министр строительства того, что загородные поселки в окрестностях Казани через какое-то время будут мешать многоэтажной застройке?
Когда говорят, что в Казани нет места для строительства, я считаю, здесь есть лукавство. Есть простой показатель: затраты на обустройства одного квадратного километра городской территории. Чем больше город, тем эти затраты выше. Можно сегодня границы города на 7-8 тысяч гектаров расширить, но если мы их многоэтажками застраивать будем, это будут прямые затраты бюджета. Затраты на строительства, затраты на содержание. Поэтому я настаиваю, все, что присоединили к Казани - должно быть пущено под малоэтажное строительство. И инфраструктуру надо создавать под малоэтажное строительство, под другой класс людей. А в городе место хватает, сколько еще промышленных площадок не выведено. Что, нормальное явление фабрика Заря в центре города? Или район начиная от Аделя Кутуя и до Родины? У нас на Адель Кутуя улучшенная застройка граничит с промзоной. Эта зона - 300 гектаров. На такой площади можно построить 2-3 миллиона квадратных метров недвижимости. Так что в городе есть место.
На ваш взгляд, какие направления в окрестностях Казани наиболее перспективные и престижные для строительства коттеджных комплексов.
Все, где есть хорошие транспортные условия. Где нет дорог, там нет и не будет коттеджного строительства. Возьмем конкретно Зеленодольское направление. Я считаю его крайне перспективным, потому что это 4-х полосная дорога. От "ЗАГОРОДНОГО КЛУБА" до въезда в Казань требуется всего до 10 минут на машине. Где сегодня в мире от загородного дома до центра можно иметь доехать за 10-15 минут? В той стороне горнолыжный комплекс с полями для гольфа. До реки расстояние километр-полтора. Прекрасные пляжи вдоль дамбы. Где у нас сегодня пляжи? Где чистая вода? Вверх по Волге. Если в сторону Зеленого Бора смотреть - престижно, да, но рядом Победилово с очистными сооружениями и иловыми полями, которые даже зимой не замерзают, это же тоже экология. К тому же бесконечно идти в Зеленый Бор и Боровое Матюшино мы не можем. Есть еще один важный показатель перспективности направления: расстояние от дома до работы или городского жилья. Понятно если я живу на Горках, то ехать за город в сторону Зеленодольска мне уже не выгодно. Это 20-30 минут по городу. Поэтому Горки, Азино, Приволжский район будут тяготеть в сторону Лаишевского направления. А жители всех Заказанских районов - Московского, Кировского, Ново-Савиновского и Авиастроительного будут осваивать Зеленодольское и Верхне-Услонское направление.
Беседовал Рустам ВАФИН
http://www.zagorod-club.ru/zhyrnal/marat
