Рынок недвижимости сейчас лихорадит не на шутку. Многие застройщики на волне эйфории от растущих доходов населения перед кризисом строили и строили. Продолжили строить уже начатые проекты и после кризиса – не бросать же недостроенный дом, нужно же расплачиваться с инвесторами и кредиторами. Но вмешалось в эту идиллическую картину падение спроса. Даже субсидирование помогает разве что кое-как поддержать рынок недвижимости на плаву, не давая этой отрасли совсем исчезнуть.
А рынок недвижимости продолжает затовариваться весьма стремительно. Если в докризисный период на продажу было выставлено 4 – 5 млн квадратных метров жилья, то на начало 2015 года было уже 5,9 млн, на начало 2016 7,1 млн, а к 2017 и вовсе 7,5 млн квадратных метров нового жилья. В 2012 – 2013 годы инвесторы ко всему прочему массово начали осваивать площадки в бывших промзонах, и вот результат. Домов много, а покупать их некому. Примерно четверть квартир в московских новостройках по данным «ИРН-Консалтинг» остаются не проданными после сдачи дома в эксплуатацию. Такими темпами многие застройщики попросту уйду с рынка, а вместе с ними остановят работу различные домостроительные комбинаты и заводы по производству стройматериалов. В 2016 году ввод в эксплуатацию нового жилья уже сократился на 6,5% по сравнению с 2015, но это только начало. Хуже всего то, что тысячи людей при этом останутся без работы.
В таких условиях немногие застройщики решатся брать кредиты. Просроченная задолженность в сфере строительства домов и зданий и так уже по данным ЦБ с мая 2016 по май 2017 выросла более, чем на 10% : до 334 млрд рублей. Влезать в новые долги, подписываться на выплату немалых процентов – неоправданный риск. Наиболее приемлемый для застройщиков вариант сейчас – это строительство по договорам долевого участия (ДДУ). Дольщики, в отличии от банков, не требуют процентов, да и вопросов с последующей продажей точно не будет – продажи начинаются еще на стадии проектирования. Раньше покупать квартиру по договору ДДУ могли люди, по истине крепкие духом. Риски остаться ни с чем были слишком велики. К настоящему моменту у нас в стране насчитывается более 70 000 дольщиков, которые столкнулись с той или иной проблемой: у кого-то застройщик обзавёлся непредвиденными материальными проблемами и временно приостановил работы, а у кого-то застройщик целенаправленно обанкротился, переведя все деньги дольщиков в офшоры учредителей... Такое было сплошь и рядом, последствия не устранены до сих пор: обманутые дольщики то бастуют, то обивают пороги госорганов, то голодают, уже теряя надежду на помощь со стороны государства.
На сегодняшний день разве что риски новых дольщиков остаться ни с чем были сняты обязательным страхованием застройщиков, а самые недобросовестным застройщикам пришлось уйти с рынка: откровенным мошенникам без истории успешной реализации проектов и достаточного обеспечения ни одна страховая не даст гарантий.
В итоге люди получили гарантии хотя бы возврата средств с минимум издержек (средний тариф страховки для застройщиков порядка 1%), и возможность как-то влиять на процесс урегулирования конфликта: кто-то желает продлить договор и подождать, если у застройщика наметился инвестор, а в каких-то случаях поможет только банкротство. В результате сейчас порядка 70% новых квартир продаётся именно в формате ДДУ. Но вскоре этот формат, устраивающий всех, может быть стремительно устранён.
Проблема заключается в том, что рамках очередных правок к 214-ФЗ, регулирующему долевое участие, правительство пытается создать компенсационный фонд. Желание выплатить компенсацию уже пострадавшим дольщикам похвально – правительство должно нести ответственность за свои непродуманные ранее действия. Ожидаемое повышение стоимости квартир из-за повышения тарифов страхования до 3% - 6% (а платить этому фонду обязаны будут все застройщики) тоже, скрепя сердце, можно будет пережить. Отчасти этот неприятный момент сгладит ипотека, которая обеспечивает более половины всех продаж. Но самое неприятное - это то, что фонд угрожает стать новым глобальным регулятором строительства. Причём регулятором с непредсказуемым ручным управлением, с принятием решений на усмотрение чиновников.
Какие-то застройщики могут остаться вне рынка из-за того, что им выставят высокие нормы отчисления в фонд, какие-то сомнительные получат право работать только по факту соответствия нескольким формальным требованиям, приходящим взамен отработанной рыночной системе оценки рисков у страховщиков. И стабильности для дольщиков это ручное управление не прибавляет.
От воли чиновников будут зависеть даже выплаты дольщикам. Будет желание - получат обманутые дольщики деньги, а может быть будут продлены поиски инвестора, которому безвозмездно передадут деньги на достройку объекта после банкротства застройщика. Ну, а не понравятся дольщики чиновнику, и тогда заставит он их создавать кооператив, деньги которому дадут в кредит. Кредит, естественно, не бесплатный. А если кооператив не сможет вернуть кредит, то будут дольщики еще и в должниках ходить перед государством. Сомнительная перспектива.
С одной стороны, фонд многое может сделать для защиты обманутых дольщиков, поддержать их в непростой ситуации, но одновременно с этим он может создать массу проблем для будущих дольщиков. Да еще и финансирование выплат ранее обманутым дольщикам перекладывает на плечи таких же будущих дольщиков. Такие предложения могут быть хорошо восприняты населением в краткосрочной перспективе, может даже, при должном медиа сопровождении, немного поднимут рейтинг правительства в преддверии выборов. Но что будет потом?
Отсутствие реальных публичных обсуждений, заменённых закрытыми парламентскими слушаниями с тщательно отобранными гостями, приводит к принятию непродуманных с точки зрения последствий законов. Сейчас обманутые дольщики могут кричать «Ура!», а через несколько лет сфера строительства будет переживать невиданный ранее кризис, и все снова будут хвататься за голову, рапортуя о необходимости системной работы, а не ситуативный решений, только наращивающих снежный ком проблем. Так почему бы не озаботиться проработкой таковой системы уже сейчас, пока для этого созданы неплохие предпосылки с системой страхования?
Никита ИСАЕВ
