Случилось странное… Формулировка части 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) наводит на мысль, что собственникам помещений в многоквартирном доме можно устанавливать тарифы на содержание дома и придомовой территории. Устанавливать без согласия и часто ведома собственников. А все из-за расширенного понимания содержания указанной нормы права, не отражающей всех возможных случаев и вариантов проведения собраний собственников по установлению этих самых тарифов…
Последний ответ от 22 июля 2015 г. № 39 ТГ – 35907/С Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» за подписью заместителя руководителя Э.П. Сущенко сообщает об однозначном понимании нормы части 4 статьи 158 ЖК РФ. Суть – собственникам вправе устанавливать жилищно-коммунальные тарифы постановлением органа местного самоуправления. По смыслу ответа – без вариантов всегда, если нет отдельного оформленного решения собрания собственников. Постановления, на которые ссылается ГУ ГЖИ Московской области, устанавливают цены (далее по тексту): «…за содержание и текущий ремонт жилого помещения, включающие в себя услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирных домах, обслуживаемых МП «ДЕЗ ЖКУ», а также в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 156 и частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации…».
Внешне все верно. Только как понимать комментарии к указанной норме права, которые сильно отличаются от мнения уважаемой Государственной жилищной инспекции Московской области? Речь идет о комментариях, взятых из правовой системы «Консультант Плюс»: «Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» (под ред. П.В. Крашенинникова) («Статут», 2012).
Справка (с сайта Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации):
«…Крашенинников Павел Владимирович, Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ». Председатель комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. Образование: Свердловский юридический институт им. Р.А. Руденко (1989); Аспирантура Свердловского юридического института (1991). Ученые степени: Доктор юридических наук. Ученые звания: профессор…».
В указанном комментарии черным по белому однозначно указано, что нормы части 4 статьи 158 ЖК РФ не могут быть применены при управления многоквартирным домом управляющей компанией. Вот так, неожиданно.
ГУ ГЖИ Московской области на данное мнение в части комментарий к части 4 статьи 158 ЖК РФ высказывается несколько резко. А именно: «…сообщаем Вам, что комментарии П.В. Крашенинникова – это мнение одного юриста.
…Поэтому, Госжилинспекция Московской области в своей деятельности будет руководствоваться нормативными правовыми актами, а не мнением одного юриста…».
То, что П.В. Крашенинников является председателем комитета Государственной Думы, законодательного органа, принявшего Жилищный кодекс Российской Федерации, не может быть представлено как мнение одного юриста.
Запрос в Государственную Думу
Учитывая разные мнения по одному и тому же вопросу, направил через сайт Государственной Думы обращение на имя Председателя Государственной Думы Нарышкина Сергея Евгеньевича и Председателя комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Крашенинникова Павла Владимировича. Пришло подтверждение о получении обращения.
Ждем ответ с разъяснением.
Вот какой текст направлен в Государственную Думу:
«…В Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации Председателю Государственной Думы Нарышкину Сергею Евгеньевичу
Председателю комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Крашенинникову Павлу Владимировичу
От Царькова Андрея Юрьевича
Уважаемый Сергей Евгеньевич!
Уважаемый Павел Владимирович!
Поводом для моего обращения к Вам послужило различное толкование нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в части установления тарифов для жителей многоквартирного дома в случае, если собрание собственников не приняло решение об установлении тарифов.
Согласно части 4 статьи 158 «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме» ЖК РФ: «…4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
(в ред. Федеральных законов от29.06.2012 №96-ФЗ,от21.07.2014 №217-ФЗ,от29.06.2015 №176-ФЗ)…».
Исходя из указанной нормы, в которой не рассматриваются варианты, когда собственники не проводили собрания или собрание не набрало кворум, жителям устанавливаются тарифы, принятые муниципальным органом власти для муниципального жилищного фонда. С этим мнением соглашаются региональные Государственные жилищные инспекции, считая законным установление тарифов для собственников помещений в многоквартирном доме на основании постановления муниципального органа власти об установлении тарифов для муниципального жилья.
Однако, согласно Постатейного комментария к ЖК РФ под редакцией П.В. Крашенинникова от 2012 года, полученного из системы «Консультант Плюс», комментарий к указанной статье 158 ЖК РФ говорит об обратном. А именно:
«…Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 158
…1. Комментируемая статья увязывает положения ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 с положениями ст. 156 ЖК РФ…
…5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК)…
…14. В ч. 4 комментируемой статьи установлено, что, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации. Жилищный кодекс РФ исходит из того, что эта норма может быть применена при условии, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет кворум, на нем приняты решения по всем вопросам, необходимым для содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, кроме установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Без определения собственниками помещений перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установление органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения неправомерно.
Необходимо учитывать, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным и полностью или частично ничтожной сделкой (ст. ст. 166 - 168 и 180 ГК). Поэтому органы местного самоуправления не могут реализовывать положения ч. 4 комментируемой статьи при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией.
Поскольку решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома могут принимать органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК), а не общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, то положения комментируемой нормы не относятся к управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.
С учетом сравнительного анализа и системного толкования положений ЖК РФ можно сделать вывод, что положения ч. 4 комментируемой статьи могут применяться только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан также на требованиях п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В этих нормах устанавливается, каким способом органы местного самоуправления могут реализовывать полномочия, предусмотренные в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и ч. 4 комментируемой статьи…».
Выделенные части комментария – выделены мною.
С указанным мнением, подробно высказанном в Комментариях к ЖК РФ под редакцией П.В. Крашенинникова по части 4 статьи 158 ЖК РФ, не согласны управляющие компании, муниципальные органы власти и Государственные жилищные инспекции. Установление тарифов для собственников помещений в многоквартирных домах проводится часто. Так, имеется ответ ГЖИ по Московской области от 22 июля 2015 г. № 39 ТГ – 35907/С, в котором сообщается, что «…повторно сообщаем Вам, что комментарии П.В. Крашенинникова – это мнение одного юриста.
…Поэтому, Госжилинспекция Московской области в своей деятельности будет руководствоваться нормативными правовыми актами, а не мнением одного юриста…».
Прошу Вас разъяснить изложенные выше противоречия. Также прошу Вас внести изменение части 4 статьи 158 ЖК РФ для уточнения изложенной в ней формулировки, с учетом изложенных выше обстоятельств.
С уважением, А.Ю. Царьков
03 августа 2015 г…»
