29 мая 2006
4742

Первый вице-президент Ассоциации строителей России Сергей Полонский: `Цены на жилье в Москве будут выше российских в 5-7 раз`

Такой нерадужный прогноз развития ситуации на столичном рынке недвижимости сделал президент строительной корпорации MIRAX Group, первый вице-президент Ассоциации строителей России Сергей ПОЛОНСКИЙ, посетивший нашу редакционную летучку. Разговор с человеком, возглавляющим одну из крупнейших строительных компаний, получился острый и непростой. Сергей Полонский рассказал, что Ассоциация строителей России намерена создать специальную комиссию для помощи обманутым дольщикам. Сам же он убежден в том, что проблем с недостроенными домами не будет лишь тогда, когда строители лишатся возможности пускаться в рискованные проекты за счет средств дольщиков и когда на рынке останутся только крупные компании с хорошей репутацией.

- Сергей Юрьевич, сегодняшний рост цен на жилье в Москве впечатляет и покупателей, и продавцов - стоимость 1 кв. метра уже перевалила за 3 тыс. долларов. Столичные цены будут расти и дальше?

- Да, цены будут расти. Кстати, этому отчасти способствуют и журналисты. Смотрите, два года назад все писали, что совсем скоро спрос на квартиры упадет, цены резко снизятся - чуть ли не 200 долларов за 1 кв. метр. В результате продажи практически встали. Строительным компаниям пришлось сократить объемы вводимого жилья, а какие-то проекты даже заморозить. "Скоро" так и не пришло, и люди начали потихоньку снова покупать, но предложение к тому моменту уже сократилось. А сегодня только ленивый не пишет о том, что цены растут и будут расти. Напуганные люди бегут к риелторам и сметают все, что предлагается. А продавцы лишь поднимают цены, не увеличивая при этом объемов строительства.

- И каков ваш прогноз развития ситуации в Москве?

- Во всем мире цена на жилье в столицах выше, чем в пригородах и других городах. Скажем, в Париже квартиры стоят 10 тыс. евро за 1 кв. м, а в пригороде - 3,3 тыс. евро. То же самое происходит и у нас. Через какое-то время цены на жилье в Москве будут отличаться от общероссийских в 5-7 раз. Но москвичи должны этому только радоваться.

- Но это должна быть какая-то крайне изощренная радость...

- Ничуть. Чем выше цена вашей квартиры, тем выше ваша личная капитализация. Вы хотите, чтобы ваша квартира подешевела? Никто из собственников жилья этого не хочет. И это нормально.

- До какого же уровня вырастут цены?

- Я думаю, что квартиры в бизнес-сегменте будут стоить 6-7 тыс. долларов за "квадрат", а в новых панельных домах - в пределах 2 тыс. долларов. Хотя я бы вообще отказался от панельного домостроения. Сегодня есть возможность строить недорогие и хорошие монолитные дома, значит, и надо их строить.

- Ну, а как же решать пресловутый квартирный вопрос большинству россиян, для которых и нынешние цены на жилье неподъемные?

- Помочь могла бы национальная программа "Доступное жилье". Идея хорошая, дело задумано достойное, но я считаю, что эта программа никогда не будет реализована в полном объеме.
Потому что в стране нет конкретного человека, который бы нес персональную ответственность за выполнение всего задуманного. Когда ты подписываешь контракт на 100 млн. долларов, ты ставишь свою подпись и лично, своими деньгами и своей репутацией отвечаешь за успех предприятия. А в данном случае нет ни конкретного человека, ни хотя бы ведомства, которые бы отвечали за это.

- Бизнесом вы начали заниматься параллельно с учебой в институте. Тогда, в середине девяностых, свое дело открывали отчаянные люди, не боявшиеся рисковать собственными деньгами и головой. А сегодня приходится рисковать уже деньгами и репутацией?

- Да, незапятнанная репутация ценится сегодня высоко. Не так страшно, что у тебя могут отобрать лицензию, лишить какой-то площадки и так далее. А вот потерять свое доброе имя в бизнесе - это действительно страшно. Но имидж бизнесмена в России не всегда зависит только от него. Вот читаешь нашу прессу - и складывается впечатление, что основная ее задача - создать негативный образ предпринимателя: там убили, там сожгли, там посадили за неуплату налогов... Получается, если ты бизнесмен, то с тобой обязательно случится что-то нехорошее. Я выступаю с лекциями перед студентами и не вижу в их глазах желания стать бизнесменами. В США по телевизору показывают фильмы про успешных предпринимателей, а у нас - фильм "Бригада" и похожие лубочные блокбастеры. Так мы не получим нацию мыслящих по-новому людей, бизнесменов, которая нам так необходима.

- Но ведь журналисты пишут о том, что действительно происходит в нашей жизни. Как-то не верится, что вам не приходилось сталкиваться со всевозможными формами конкурентной борьбы. Неужели вашей питерской компании так легко, без проблем удалось попасть на столичный рынок недвижимости?

- Когда мы пришли в 2000 году на московский рынок, мы сразу взяли очень большой по тем временам проект - 100 тыс. кв. метров. И, может, вы не поверите, но ни один из чиновников даже не пытался вставлять нам палки в колеса. Свои первые объекты в Москве - жилые комплексы "Корона" и "Золотые ключи" - мы купили на вторичном рынке, а не у московского правительства. Первый год я даже не знал, где находится столичный строительный комплекс.

- Вы намеренно начинали со "вторички"?

- Время стоит денег, и если бы мы тогда начали разрабатывать с нуля какой-то проект и готовить на него всю документацию, на это ушло бы года два - два с половиной, не меньше. Пока не одобрен проект и нет на руках всей разрешительной документации, мы не можем выйти на площадку и начать возведение дома. А так мы купили проекты, у которых уже был весь пакет документов, просто у заказчика не было денег реализовать их.

- Все последующие ваши проекты одобрялись без проволочек и каких-либо "стимулирующих" мероприятий? Понятие чиновничьих откатов вам неведомо?

- Буду говорить только об официальных суммах, которые получает город, а не лично чиновники. Сейчас, чтобы построить дом в Москве, компании платят городу с каждого 1 кв. метра 500-600 долларов. Если у вас в команде профессионалы, и именно они занимаются проектом от начала и до конца, и они готовят всю документацию, то в 95% случаев какое-то "потустороннее" вмешательство не требуется.

- Но на понравившийся вам участок есть и другие претенденты, которые тоже хотят строить и продавать. Как говорится, вас много, а чиновник один. Как вам удалось получить, например, такой лакомый кусок, как Сити?

- Когда нам 3,5 года назад предложили принять участие в этом проекте, вы удивитесь, но никаких конкурентов у нас не было. Не потому, что мы самые лучшие. Просто на тот момент никто вообще не хотел заниматься проектом "Москва-Сити", его считали самой большой ямой Европы. Стоимость на аукционе составляла 15 млн. долларов, и тогда это были немалые деньги. Так вот когда нам его предложили, мы полгода думали, браться нам за него или нет. Прежде чем принять решение, мы проанализировали зарубежный опыт, провели консультации с иностранными специалистами по высотному домостроению, в частности пригласили экспертов из американской компании Turner - лидера в высотном домостроении. Они строили такие знаменитые небоскребы, как CS Tower в Токио и Emirates Towers в Дубае. Я лично объехал все страны, где есть небоскребы, потому что реально понимал: сами мы 90-этажное здание не построим - у нас нет таких технологий. Скажем, в России не производится специальный бетон для высоток. В общем, если хотя бы один вопрос остался нерешенным, мы бы отказались от проекта.
Что касается других площадок, то проблему конкуренции мы решаем или покупая участки на вторичном рынке, или приобретая заводы и предприятия и на их месте возводя жилые дома. Пока в Москве будут сложные участки, конкуренты нам не страшны. Борьба идет за пустые, необремененные площадки, а мы не боимся браться за сложные. Некоторые наши проекты уникальны.

- Например, какие?

- Например, проект по реконструкции Киевской железной дороги и реабилитации прилегающих территорий. В районе парка Победы все железнодорожное полотно от Третьего до Четвертого транспортного кольца спрячут под платформу и насыпь, а наверху будет создана огромная рекреационная зона с парками, культурно-развлекательными, спортивными объектами, с жилыми домами и деловым центром. У Кутузовского проспекта появится трасса-дублер. Мы занимаемся проектными работами уже больше года, но на них уйдет еще как минимум два года. В мире таких объектов всего два - в Токио и Нью-Йорке.

- Кстати, в этих городах все небоскребы сосредоточены в одном районе. В Москве же их строят хаотично, разбрасывая по всему городу. Как вы считаете, программа "Новое кольцо Москвы" будет реализована или все ограничится строительством нескольких высоток?

- Я считаю, что высотные здания нельзя разбрасывать по мегаполису, их надо строить концентрированно. Дело в том, что эксплуатация высотных зданий, их пожарная безопасность имеют свои особенности. Кроме того, сегодняшняя себестоимость высотного здания - 2,4 тыс. долларов за 1 кв. метр, а обычного - 800 долларов. Ну, и какой смысл строить такой дорогой дом в Бибиреве или Выхине? Понятно, что люди, которым такое жилье по карману, не будут покупать его. Так что будущего у "нового кольца", по-моему, нет.

- Пока мы с вами здесь общаемся, в Москве митингуют обманутые дольщики. Многие из них отдали последние деньги, и им ничего не построили...

- Пока у строительных компаний будет возможность пускаться в рискованные проекты за счет средств дольщиков, проблема не исчезнет. В свое время с такой же проблемой столкнулись во Франции. Там ее решили, ужесточив требования к застройщикам: их обязали на начальном этапе строить объект за счет собственных средств и разрешили продавать квартиры в новостройках, только когда возведено не менее пяти этажей. То же самое надо сделать и у нас. Ассоциация строителей России настаивала на том, чтобы ввели обязательный минимум собственных средств для застройщиков. Мы предлагали, чтобы средства застройщиков составляли не менее 20%, но в законопроекте, который сейчас находится на рассмотрении в правительстве, планка пониже - не менее 10% от общей суммы инвестиций. Но даже это поможет очистить рынок от недобросовестных компаний. Кроме того, мы планируем создать комиссию, в которую бы вошли представители МВД, мэрии Москвы, профессионального сообщества, банков и куда бы могли обращаться обманутые дольщики.

- А что, в профессиональном сообществе раньше не знали, что те или иные компании, мягко говоря, не вполне честны по отношению к своим клиентам? Выходит, никто бы этого не заметил, не начнись массовые протесты?

- Дело в том, что Ассоциация строителей России была создана лишь полгода назад. До последнего времени мы были разрозненны, не поверите, даже не собирались вместе. И только теперь у нас появилась возможность исправить ситуацию, очистить рынок от недобросовестных компаний. Людям надо объяснять, что невозможно построить дом - даже панельный, не говоря уже о монолитном - за 400 долларов за "квадрат", как обещает реклама. Потому что себестоимость жилья в Москве сегодня составляет 900 долларов. Защитить рынок, а значит и потребителей от аферистов и непрофессионалов можно только экономическими рычагами. Конечно, новым требованиям смогут соответствовать не все компании, кто-то уйдет, это неизбежно. Следовательно, и без того небольшое предложение еще сократится, спрос останется неудовлетворенным, и цены опять вырастут.

- Вы, пожалуй, единственный в России, а может быть, и в мире строитель, который собирался полететь в космос. Почему полет не состоялся?

- Не подошел по физическим данным. Со здоровьем у меня все в порядке, и 8-месячную подготовку к полету я прошел. Но в конце выяснилось, что я слишком высокий для космонавта - места на мои ноги в кабине не хватило. В итоге с мечтой о космосе пришлось расстаться, большую часть из 13 млн. долларов, которые я заплатил за контракт, мне вернули. Но время подготовки, конечно, было незабываемым, хоть и приходилось вставать в 6 утра и выслушивать за опоздания замечания наставников. Я узнал много нового и интересного, и если бы мне сейчас предложили полететь, ни минуты не задумываясь, согласился бы.
СПРАВКА

Сергей ПОЛОНСКИЙ - президент строительной корпорации Mirax Group. Родился 1 декабря 1972 г. в Ленинграде (Санкт-Петербурге). В 1993 г. поступил в Государственную архитектурно-строительную академию, которую закончил в 2000 г. Еще будучи студентом, в 1994 г., стал одним из основателей и президентом строительной компании ОАО "Строймонтаж". В 2000 г. возглавил ее московский филиал и переехал в столицу. В 2004 г. филиал стал самостоятельной строительной корпорацией Mirax Group. Обладатель знака "Почетный строитель России" и звания "Лучший предприниматель десятилетия". Кандидат экономических наук. Член Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы.

29 мая 2006 г.
Подготовила Наталья ТИМАШОВА, "Новые Известия"
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован