Формулу доступного жилья для всей России попытались вывести в Свердловской области. Накануне в Екатеринбурге прошел IV Пленум Правления Союза архитекторов России. Для обсуждения проблем осуществления национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в уральскую столицу съехались ведущие архитекторы из Москвы, Санкт-Петербурга, Хабаровска, Краснодара, Белгорода и многих других российских городов. Речь на пленуме шла о градостроительном аспекте национального проекта, его нормативно-правовом обеспечении, а также о наиболее приемлемых для страны по цене и качеству типах жилья. Самым же сложным оказался вопрос, совпадет ли название национального проекта - доступное и комфортное жилье - с тем, что в результате из него получится. Получим ли комфортное, но недоступное жилье, либо, напротив, доступное, но не комфортное и не везде? В чем заключается формула доступности, и как сдержать рост цен на новостройки?
И не случайно, что обмен опытом архитекторов России, прошел именно в Екатеринбурге. Здесь, в уральской столице, будет реализован проект, сравнимых с которым по масштабам застраиваемой территории и объемам финансовых вливаний, нет ни в одном другом регионе страны. В следующем году в Екатеринбурге начнется строительство нового жилого района, настоящего "города в городе", рассчитанного более чем на 300 тыс жителей.
Чтобы выполнить поставленную главой государства задачу, к 2010 году в России должно строиться до 80 млн кв.м. жилья в год, а ежегодный прирост должен составлять, как минимум, 12%. Однако в 2005 году в стране было построено 43,6 млн новых квадратных метров, а прирост в процентном выражении составил всего 6,3. При таких "недопустимо низких" темпах строительства и цена на жилье сложилось "запредельно высокая": в Москве, например, средняя стоимость квадратного метра уже превысила планку в 80 тыс рублей, а в Екатеринбурге, который по объемам строящегося жилья входит в первую пятерку российских городов, колеблется в районе 25-40 тыс рублей.
Вместе с тем, самостоятельно решить проблему приобретения жилья в стране сегодня в состоянии лишь 9% населения - этот показатель в рамках национального проекта к 2010 году планируется довести до 30%, прежде всего, за счет развития ипотечного кредитования. Однако проблема на этом отнюдь не исчерпывается, ведь осталось много других вопросов, не учтенных в национальном проекте. Например, нынешнее состояние жилищного фонда в стране, давно требующее пристального к себе внимания.
"Треть объема жилищного фонда страны сегодня находится в плачевном состоянии - не отвечает современным требованиям и имеет физический износ более 70%, - напомнил в своем выступлении академик Российской академии архитектуры и строительных наук Лев Хихлуха, - Если мы не будем капитально ремонтировать и реконструировать существующий жилищный фонд, то, по моим подсчетам, в ближайшие десять лет в стране будет 300 млн кв.м. аварийного и ветхого жилья, сейчас этот показатель - около 100 млн". Причем опыт стран с развитой экономикой показывает, отметил академик, что наиболее гармоничное развитие жилого фонда происходит в том случае, если затраты на восстановление существующего и его наращивание примерно равны. "То есть, 50% инвестиций должны направляться на новое строительство, а остальные 50% - на восстановление фонда, - заключил Лев Хихлуха и озвучил еще один вопрос, который национальный проект решать не призван, - Национальный проект ставит цель увеличить долю населения, способного приобрести жилье в собственность, до 30%, каким образом должны решать свою жилищную проблему оставшиеся 70% россиян, которые сами купить жилье не могут, совершенно не ясно".
А между тем, по данным всероссийского опроса общественного мнения в 2005 году, в улучшении жилищных условий нуждаются 70% россиян, еще около 20% хотят приобрести социальное жилье в найм, а в очереди на получение жилья бесплатно десятилетиями состоят 4,5 млн семей.
Проблема в том, считает академик, что с уходом государства из сферы жилищного строительства отрасль превратилась в "бизнес чистой воды". "В Москве стоимость жилья зашкаливает. Сейчас кв.м. эконом жилья стоит уже $3000, при этом собственно строительная стоимость в 4-5 раз меньше (!) рыночной", - недоумевает Лев Хихлуха .
Причем к возврату государства в отрасль, способного своим присутствием хоть как-то сдержать цены на новостройки, призывают не только ученые. Об этом заявляют и региональные чиновники. "Изменить ситуацию в рамках рынка невозможно. Решение здесь может быть, на мой взгляд, только одно - государство должно стать участником этого рыночного процесса и выступать заказчиком строительства жилья, - считает главный архитектор Свердловской области, заместитель министра строительства и ЖКХ Григорий Мазаев, - Мы все хотели во главе с нашим правительством сделать жилищное строительство бизнесом, и мы это сделали. Почему все удивляются, что жилье сегодня растет в цене - на 2,5% каждую неделю, на 10% за месяц, 120% - за год?". Так, если средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге сегодня 26 тыс рублей, то в однокомнатных квартирах может достигать все 40 тыс. "Почему? Потому, что на них самый большой спрос - рынок диктует свои условия", - заключил Григорий Мазаев .
В то же время, рассказал он, Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) готовится получить лицензию на право выступать заказчиком строительства, в таком случае, как рассчитывают чиновники, квадратные метры в новостройках САИЖК будут реализовываться без коммерческих накруток. "Наше ипотечное агентство будет заказывать жилье субподрядным организациям уже по цене 16 тыс рублей за кв.м и по этой же цене предоставлять его гражданам, которые берут ипотечный кредит. Другого пути нет", - убежден Григорий Мазаев .
Другая немаловажная проблема, на которую обратили внимание архитекторы, - это отсутствие в России "модели социально-доступного жилья" и "социального жилья" как такового, которое государство предоставляло бы нуждающимся в наем. Григорий Мазаев даже предложил государству инвестировать на эти цели средства Стабфонда РФ: "Постройте на деньги из Стабфонда дешевое жилье и сдайте его нашим гражданам, - выступил он, - Только квартплату должна собирать не некая частная управляющая компания, а эти деньги должны идти государству".
Правда, тут есть еще одно "но". В связи с последними законодательными изменениями, площадки под застройку теперь должны выделяться уже обеспеченные всей необходимой коммунальной инфраструктурой и исключительно через аукционы. Как следствие - повышение затрат муниципалитетов и застройщиков называется основным аргументом в пользу неизбежного подорожания жилья.
К тому же, и стоимость социальных квадратных метров сохранить доступной теперь крайне проблематично - ведь муниципалитет должен участвовать в аукционах на земельные участки на равных условиях с коммерческими организациями.
"Аукционная система - открытая и прозрачная, но к чему она ведет? К увеличению стоимости жилья. Возникает анекдотичная ситуация: государство, которое взяло на себя обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан, тоже должно идти на аукцион и выигрывать у бизнесменов, - недоумевает главный архитектор Свердловской области, заместитель министра строительства и ЖКХ Григорий Мазаев, - Парадокс, но государство не может самому себе создать условия для реализации национального проекта в юридическом плане. И таких вопросов огромнейшее количество".
При этом специалисты подвергли критике и идею индивидуальной застройки, о которой в последнее время так много говорится, как об оптимальном выходе из сложившегося в стране дефицита жилья. По крайней мере, убеждают эксперты,
рассчитывать на то, что индивидуальное жилье окажется доступным для основной массы населения, не приходится. "Генплан развития Екатеринбурга включает в себя площадки под индивидуальную застройку на миллионы квадратных метров жилья. Проектируются жилые территории по 400-500 индивидуальных домов, и туда уже пришел бизнес, он начинает строить эти площадки. Но я вас уверяю, - заявил Григорий Мазаев, - там дешевых домов не будет". А академик Российской академии архитектуры и строительных наук Лев Хихлуха, в свою очередь, подверг сомнению, если не доступность, то во всяком случае комфортность другой "модели социально-доступного жилья", о которой также много говорится в последнее время. Речь идет об идее малоэтажной застройки по самым экономичным типовым проектам: "Возьмем, например, "хрущевки" - стандартные квартиры, которые строились по типовым проектам, когда наша страна в срочном порядке решала свою жилищную проблему. Эти дома были ущемлены в потребительских качествах, хотя их инженерные качества были на высоком уровне, - отметил Лев Хихлуха, - 60% таких квартир имеют спальное место в общей комнате, однако общая площадь квартиры и количество спальных мест - это важные характеристики жилья. Стандартные квартиры не всегда соответствуют тому, что хотела бы иметь семья. А покупают их потому, что просто нет возможности купить другую квартиру".
Конечно, решить эту непростую дилемму - доступного и комфортного жилья - и есть задача российских архитекторов. Только вот, как отметил глава Совета Центрального межрегионального объединения, президент Союза московских архитекторов Виктор Логвинов, профессиональное сообщество почему-то оказалось не вовлеченным в реализацию национального жилищного проекта: "У нас есть администрация президента, которая отдает указания, и чиновники, которые берут под козырек и пытаются их внедрить без всякого логического, тем более, научного анализа, - заявил он, - Есть только призыв к действиям, но никакой связной системы мер, чтобы реализовать национальные проекты, нет, с профессионалами даже не советуются".
В то же время, по подсчетам экспертов, чтобы за десять лет "догнать и перегнать", например, Украину по обеспеченности населения жильем (где на человека приходится 26 кв.м. жилья) и приблизится к Чехии (28 кв.м), России необходимо строить не менее 139 млн кв.м. жилья в год (а не 80 млн, как официально заявлено). Причем 30 млн из них пойдет на восполнение естественной убыли ветхого и аварийного фонда.
То есть, объемы строительства, действительно необходимые России, примерно в 1,7 раза больше, нежели национальным проектом запланировано к 2010 году. Более того, специалисты вывели и весьма простую "формулу доступности" жилья, из которой следует, что официально провозглашенные "14 тыс рублей за квадратный метр", к которым страна должна стремиться, явно завышены."Цена жилья, заложенная в национальном проекте, - 14 тыс рублей за кв.м. - для Бурятии фантастична, а для Москвы - смехотворна, - отмечает глава Совета Центрального межрегионального объединения, президент Союза московских архитекторов Виктор Логвинов, - Возьмем за среднюю стоимость $500, но общепризнанная инфляция в жилищном секторе - по 20-25% в год - эту сумму просто "съест", а к 2010 году кв.м. может стоить в России в среднем $1200 - это только себестоимость, если ситуацию не приломить". Национальный проект, убежден эксперт, не только не снизит, а увеличит темпы роста цен на новостройки: "20-тикратное увеличение ипотечного жилищного кредитования в условиях дефицита предложения приведет к резкому росту цен, а мы слышали сегодня, как можно искусственно создавать дефицит - просто вовремя не выбрасывать на рынок построенное жилье", - заключил Виктор Логвинов.
Говоря же о "формуле доступности" жилья, эксперт напомнил, что в СССР при зарплате 120 рублей в месяц квадратный метр стоил 100-120 рублей, при доходах 240 рублей, соответственно, - 200-240 рублей, и в других странах стоимость квадратного метра почти совпадает со среднемесячной заработной платой. Это и есть "формула доступности".
"Если заработная плата значительно меньше цены кв.м., наступает стагнация, а если больше - строительный бум. А на январь 2006 года в России средняя зарплата составляла 9282 рубля в месяц, что в 1,5 раза ниже тех самых объявленных 14 тыс, которые должны быть по нацпроекту, - продолжил Виктор Логвинов, -Если же зарплата будет расти на 26% в год, а рост цен на жилье удастся замедлить до 15%, то точка пересечения прийдется на 2009 год - наступит строительный бум, и потребность в жилье будет подтверждена возможностями населения вкладывать в него деньги. В том числе и те $64 млрд, которые лежат в "чулках" у населения, пойдут в реализацию не национального проекта, а просто своей реальной потребности в жилье".
Как видим, совпадет ли название национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" с тем, что в результате из него получится - вопрос, ответ на который в обществе только начали искать. Насколько активно и массово будет воплощаться в жизнь жилищный нацпроект, во многом зависит от новых законодательных решений, которые от федерального центра ожидают и профессиональное сообщество, и чиновники на местах. Многое, впрочем, зависит и от воли и инициативы региональных властей. И не случайно очередной пленум Союза архитекторов России прошел именно в Екатеринбурге.
Здесь, в уральской столице, будет реализован проект, сравнимых с которым по масштабам застраиваемой территории и объемам финансовых вливаний, нет ни в одном другом регионе страны. В следующем году в Екатеринбурге наснется строительство нового жилого района, настоящего "города в городе", рассчитанного более чем на 300 тыс жителей.
Причем идея застройки нового района принадлежит крупному частному инвестору - компании "Ренова-СтройГруп", и реализуется при поддержке властей всех уровней.
Проект планировочного района "Академический" в Екатеринбурге на пленуме презентовал начальник управления городской Главархитектуры Михаил Вяткин: "Этот проект рассчитан на 9 млн кв.м. жилья. Численность населения района составит более 300 тыс человек. Это настоящий город в городе, - привел он внушительные цифры, - Новый район будет расположен на Юго-Западе Екатеринбурга - в самой экологически чистой зоне города. Эта территория совершенно свободна и через нее протекает небольшая речка Патрушиха, которая является притоком реки Исеть. Район окружают два лесных массива, в обход которых пойдет кольцевая объездная дорога". Право на разработку градостроительной концепции, отметил Михаил Вяткин, по итогам открытого конкурса, проведенного компанией "Ренова-СтройГруп" совместно с администрацией города, выиграло французское архитектурное бюро "Valode & Pistre" совместно с Мастерской Генплана Екатеринбурга.
Уникальность же этого проекта в его комплексности: в новом районе с нуля будут проведены коммунальные сети и электросети, построены жилые кварталы, детские сады, школы, больницы, торговые, развлекательные и деловые центры. "Идеология района такова: в центре будет расположен парк площадью 700 м, вокруг которого концентрируются общественные, торговые и деловые центры, затем жилые кварталы, - рассказал Михаил Вяткин, - В центре района будут расположены высотные дома до 25 этажей, далее - постепенное снижение - и жилые кварталы переходят в индивидуальную застройку. Это будет не просто жилой спальный район Екатеринбурга, в нем будут и университетский городок, и жилой квартал для дипломатических миссий, и больничный городок, который будет работать на весь город, и технопарки - наукоемкое производство. С центром города этот район свяжут линии скоростных трамвая, обычные трамваи и троллейбусы, только экологически чистый транспорт", - отметил глава управления главархитектуры.
Но главное в том, что этот мегапроект обеспечит Екатеринбург жильем разного уровня - от элитного до эконом-класса (более 50% от общего количества жилья) и индивидуального, причем с предоставлением населению возможности приобретать квартиры в новом районе через ипотечные программы. Эксперты полагают, что и рост цен на недвижимость в Екатеринбурге благодаря этому проекту, возможно, удастся сдержать.
Столичные архитекторы, заметим, высоко оценили как проект планировки нового района, так и сам факт совместных усилий частного инвестора и властей всех уровней в реализации национальных задач в сфере жилищного строительства. "Это очень хорошая идея, - отметил глава Совета Центрального межрегионального объединения, президент Союза московских архитекторов Виктор Логвинов, комментируя презентацию проекта жилого района "Академический", - Если этот проект будет реализован - это будет, действительно, очень крупное событие в стране. Интересен проект, прежде всего, тем, что по единому плану можно создать такой гигантский единый организм. Практически это 300-тысячный город, и на этот город запроектирован стадион, учебный центр, лечебный центр и так далее".
"У меня осталось очень хорошее впечатление от этого проекта, - признался в беседе с журналистами председатель Союза архитекторов России Юрий Гнедовский, подчеркнув при этом главный вывод прошедшей встречи, - Жилье в России может быть доступным и с привлечением частного инвестора в сферу строительства, если этому частному инвестору будут созданы благоприятные условия для его экономической деятельности".
Источник: Накануне.ру
Оксана Короткова
domblizko.ru
12.06.2006
