Жилые дома, офисные и торговые центры становятся все более привлекательными для инвестиций, и ими активно начинают интересоваться крупнейшие отечественные компании. Полтора года назад холдинг `Интеррос` создал дочернее ОАО `Открытые инвестиции` специально для операций на рынке недвижимости. Вложения оправдались - результаты первого года работы оказались даже лучше прогнозных. ОАО `Открытые инвестиции` не собирается останавливаться на достигнутом и стремится со временем стать одним из основных игроков рынка. О планах работы и общем положении дел в недвижимости генеральный директор компании Сергей БАЧИН рассказывает обозревателю `Известий` Инне КОЛОМЕЙСКОЙ.
- Как давно ваша компания работает на рынке недвижимости?
- Около полутора лет назад, осенью 2002 года, `Интеррос` посчитал, что недвижимость является одним из основных направлений бизнеса, и принял решение создать специализированную компанию, оперирующую на этом рынке. Так появились `Открытые инвестиции`. Первоначально наша компания была создана с уставным капиталом $55 млн., но `Интеррос` взял на себя обязательства увеличить капитал до $70 млн., чтобы `Открытые инвестиции` смогли стать серьезным игроком на рынке недвижимости. В счет своего взноса `Интеррос` вложил в проект около $20 млн. свободных денежных средств, а также бизнес-центр `Мейерхольд` на Новослободской и 70% акций гостиницы Nоvоtеl Моsсоw Сеntrе, находящейся под управлением французской компании Ассоr.
- Что уже сделано за эти полтора года?
- Сейчас полным ходом реализуется наш первый проект - элитный коттеджный поселок Павлово. Он расположен на 14-м километре Новорижского шоссе. Это достаточно большой поселок на 210 участков. Общая стоимость проекта составляет около $130 млн. Сейчас построена только часть коттеджей, и мы продаем участки с контрактами на строительство. В настоящий момент около 40% поселка уже продано. Кроме того, полностью подготовлены к реализации еще два проекта: офисное здание класса `А` (проспект Сахарова, вл. 30) площадью более 100 тыс. кв.м и общей стоимостью около $170 млн. и Центр досуга, культуры и искусства им. А.И. Райкина в Марьиной Роще, где нам будет принадлежать торгово-коммерческая зона, а также будет располагаться новое помещение театра `Сатирикон`. Общая стоимость этого проекта составит около $73 млн. Строительство обоих этих объектов начнется в течение 1-2 месяцев. Я считаю, что за эти полтора года мы хорошо потрудились.
А вообще мы стремимся к тому, чтобы в наших инвестиционных проектах были представлены все основные сегменты рынка. Чтобы примерно 20-30% приходилось на гостиничный сектор, примерно по столько же - на офисный и жилой. Политика нашей компании - иметь около 30% ресурсов вложенными в уже готовые здания и около 70% держать в девелоперских проектах, на которых делается наша основная прибыль. Доход, который мы получаем от коммерческой эксплуатации уже существующей недвижимости, просто добавляет определенной стабильности.
- Строительство новых объектов недвижимости уже запланировано?
- Сейчас у нас находятся в разработке 7-8 реальных проектов, реализацию которых мы сможем начать где-то через 6-9 месяцев.
- Вы вкладываете в них собственные средства или привлеченные?
- Есть собственный акционерный капитал, который на данный момент составляет около $75 млн. Сейчас мы подготовились и проводим вторую эмиссию на сумму $40-60 млн., которую планируем завершить в этом году. После нее наш собственный капитал будет составлять около $130 млн. Естественно, мы вкладываем его, но стремимся также к тому, чтобы на первом этапе достичь соотношения собственного и кредитного капиталов в размере 50 на 50. Потом собираемся довести заимствования на кредитном рынке где-то до $100 млн., чтобы общее количество активов, находящихся под нашим управлением, достигло к концу этого - началу следующего года примерно $200-250 млн.
- Какие финансовые результаты уже достигнуты?
- Акционерный капитал за счет нашей деятельности увеличился на 31%. Выручка составила свыше $14 млн., чистая прибыль - свыше $8 млн. Это очень хорошо для первого года существования компании. Мы рассчитываем, что примерно такими же темпами будем продолжать работать и дальше. `Открытые инвестиции` - это операционная компания, и ее цель - из года в год демонстрировать высокую доходность на акционерный капитал, а также создать эффективный инструмент для инвестирования в быстро растущий рынок недвижимости Москвы, Московской области и России в целом. Через 3-4 года мы хотим выйти на IРО. Для этого нужно сначала наработать определенную историю. Первые полтора года работы достаточно удачны, рост получился больше, чем мы прогнозировали, из-за удачного начала проекта `Павлово`. В дальнейшем мы также планируем сохранить устойчивый рост на вложенный капитал на уровне 30-35% годовых при первоначальном плановом показателе 25%. Это будет одним из важных условий для успешного размещения на рынке IРО. Также стремимся к привлечению дополнительного акционерного капитала. При этом `Интеррос` взял на себя обязательства быть инвестором не менее 25%, и он не стремится к какому-либо контролю нашего бизнеса сверх этого.
- Планируете ли вы занять определенную нишу на рынке недвижимости?
- Сейчас мы пока не говорим о доле рынка в процентах, просто ставим себе цель стать одним из основных игроков. Для этого нужно иметь соответствующий капитал, разрабатывать какие-то знаковые проекты, быть представленными в самых интересных сегментах рынка и постоянно развиваться.
- В каких секторах рынка недвижимости вы собираетесь работать?
- Нас интересует жилье, в основном в Москве, коттеджное строительство в Подмосковье, офисная и торгово-коммерческая недвижимость. Также рассматриваем проекты в гостиничном бизнесе, но очень тщательно и придирчиво. Мы бы предпочли идти в этот бизнес, уже имея конечного оператора, который будет эксплуатировать гостиницы. Причем такого, который был бы готов существенно участвовать в финансировании проекта. Пока таких договоренностей с операторами у нас нет.
- Есть ли у вас площадки для строительства жилья в Москве?
- Пока только наметки. В работе находится несколько проектов, но ни одной площадки, на которой можно было бы начать строительство уже завтра, у нас сейчас нет.
- Жилье какого класса вы собираетесь строить?
- Среднего, бизнес-класса, элитное. Мы не рассматриваем только самый дешевый сегмент рынка - строительство панельных домов.
- А вообще в Москве строить сложно?
- Сложно, но мы работаем.
- Застройщики часто жалуются, что в столице не осталось свободных площадок и нет места для масштабного строительства...
- Есть место, практически везде. Манхэттен в Нью-Йорке был более-менее застроен еще в 20-х годах прошлого века, тем не менее там есть место для масштабных проектов. Старые здания можно снести, площадки - расчистить, предприятия - вывести, и на их месте реализовать новые проекты. То же самое и в Москве. По мере роста рынка те площадки, которые казались нерентабельными, становятся рентабельными, те проекты, которые казались нереализуемыми 5 лет назад, становятся очень интересными сейчас. И этот процесс будет продолжаться за счет вывода предприятий, сноса старого, ветхого фонда. На наш век этого точно хватит.
Другое дело, что многие площадки, которые сейчас застраиваются, были в свое время получены достаточно легко. Вот таких участков сейчас практически не осталось. Начинается реальная конкуренция между девелоперами, условия игры становятся более-менее одинаковыми для всех. Рыночные цены на начальном этапе приобретения площадок нас вполне устраивают, самое главное - чтобы все игроки находились в одинаковых условиях. Пока это еще не достигнуто, но данный процесс идет. 10-15 лет назад мы были в абсолютно административной системе распределения, еще через 30 лет будет абсолютно рыночная система. Мы в пути, мы уже не там, где были 10 лет назад, но еще и не там, где хотелось бы быть через десяток лет.
- Есть ли у вас региональные проекты?
- Мы очень активно рассматриваем несколько больших городов, и вполне вероятно, что до конца этого года в один или два уже войдем.
- В какие именно города?
- Я бы не стал конкретно называть. Потенциально мы рассматриваем все города-миллионники, а в каком из них проекты пойдут быстрее, пока сказать сложно.
- А какие объекты вы собираетесь строить в регионах?
- Все зависит от географии. Если говорить о Санкт-Петербурге - то там могут быть и торговые центры, и офисные, и жилье. А вот в городе типа Сочи мы офисы пока строить наверняка не будем.
- Чем региональные рынки отличаются от московского?
- Там меньше объемы, меньше цены, но работать все равно интересно. Все региональные рынки сейчас растут. Правда, строить там в ближайшее время все равно не будет выгоднее, чем в Москве.
- Какой сектор рынка недвижимости вы считаете самым доходным и перспективным?
- Все - перспективные, включая гостиницы и сегмент промышленной недвижимости. Но каждый из секторов характеризуется разными параметрами. Самые быстрые деньги - в жилье и коттеджном строительстве: здесь скорость оборачиваемости средств составляет не более полутора лет. Офисный сектор очень перспективен, потому что стабилен. Жилую недвижимость люди в основном покупают под себя, если в этом секторе и есть инвестиционная составляющая, то она не очень сильно структурирована. А в офисы вкладывают деньги крупные фонды, в том числе и западные. Портфельные инвесторы сейчас готовы входить на российский рынок и покупать офисную недвижимость как готовый бизнес.
- Насколько велика доходность в разных сегментах рынка?
- Московский рынок недвижимости характеризуется высоким уровнем доходности: примерно 16-23% годовых в долларах при инвестициях в существующие объекты и 20-45% - при реализации девелоперских проектов. Очень многое зависит от начальных условий и цены приобретения объекта недвижимости или земельного участка под застройку. На доходность также сильно влияет местоположение объекта. Если место выбрано правильно, то и жилые дома, и офисы, и торговые здания могут быть одинаково привлекательными. То же самое и в коттеджном строительстве - если местоположение поселка неудачное, но никакой прибыли не будет вообще. Сейчас абсолютно реально получать от 25 до 50% годовых на вложенные средства в строительство жилья, офисных и торговых объектов. Для гостиничного бизнеса доходность составляет около 20% годовых, да и `длина` денег там намного больше - проект окупается не раньше чем через 7-8 лет. Поэтому гостиничный сектор рынка и развивается медленнее остальных. Офисный сегмент тоже требует достаточно длинных денег, но здесь есть определенная категория институциональных покупателей. А портфельных инвесторов в строительство отелей на российском рынке практически нет.
- Могут ли они появиться в обозримом будущем?
- Конечно, появятся. В ближайшие 2-3 года к нам придет достаточно много игроков, готовых инвестировать в недвижимость. Общий рейтинг России сейчас улучшается. Это приводит к тому, что западные фонды или банковские структуры, которые раньше не рассматривали возможность инвестиций в Россию, сейчас начинают стремиться сюда. Доход на вложенные средства у нас существенно выше, чем на устоявшихся западных рынках. Правда, в России и риск выше. Но по мере того, как общая политическая и экономическая ситуация в стране улучшается, риски снижаются, и все новые и новые категории инвесторов приходят на наш рынок.
- Означает ли это, что в недвижимости появятся более длинные и дешевые деньги?
- Да, мы прогнозируем, что они будут. Уже сейчас, если сравнивать с ситуацией годичной или трехгодичной давности, деньги стали и длиннее, и дешевле.
- Как это влияет на рынок?
- Во-первых, это приводит к общему повышению цен на недвижимость практически во всех секторах. Во-вторых, те проекты, которые еще 3 года назад казались нерентабельными, сейчас становятся рентабельными и вовлекаются в оборот. Это и более масштабные офисные проекты, и жилая недвижимость, перед строительством которых необходимо выводить промышленные предприятия, расселять ветхие дома. Если начальная цена приобретения участка и подготовки его к строительству была слишком высока 3 года назад, то сейчас за счет роста общего уровня цен можно позволить себе большее отвлечение средств на начальном этапе.
- Цены на недвижимость продолжат расти?
- Да, но рост должен замедлиться. Думаю, в этом году стоимость жилья вряд ли увеличится больше, чем на 20%. Во времена после кризиса 1998 года люди испытывали недоверие к рынку недвижимости. Но в прошлом году маятник качнулся в другую сторону, всем понравилось вкладывать средства в недвижимость, и в спросе присутствовал некий элемент ажиотажности. Сейчас основные игроки рынка уже определились, недвижимость стала более понятным инструментом для инвесторов. Поэтому такого ажиотажа уже не будет, рынок начнет стремиться к более стабильному состоянию. Если не произойдет никаких политических потрясений, то рост будет равномерным, без скачков. Вообще цены на жилье могут устойчиво увеличиваться еще годы.
- Но сейчас много говорится о том, что на рынке образовался мыльный пузырь...
- Во всех сегментах, кроме жилья, мыльного пузыря точно нет. А в жилье нужно четко отделять средний, бизнес- и элитный сегменты от самого дешевого, панельного. Если и есть пузырь, то только в этом последнем сегменте. Очень странно, когда однокомнатная или двухкомнатная квартира в панельном доме рассматривается как инструмент инвестиций. Мне кажется, что как раз в этом сегменте могут быть проблемы, и цены, возможно, пойдут вниз. Естественно, они потянут за собой и более дорогие сегменты, но там рост может только приостановиться. В дорогом сегменте каждый объект уникален. Например, Остоженка - она ведь географически ограничена. Или наш поселок Павлово - второго такого поля нет. Поэтому в элитном сегменте невозможно создать прямого конкурента, поэтому каждое предложение имеет свою стоимость. А в районах дешевой массовой застройки дома ничем не отличаются друг от друга, там нет изюминки, поэтому на них возможен либо ажиотажный спрос, либо такой же ажиотажный сброс. Я не предполагаю, что элитное жилье может подешеветь, да и никакого мыльного пузыря там нет. Если сравнивать соответствующие цены в Москве и других мировых финансовых, политических и культурных центрах, то у нас они по-прежнему существенно ниже. Мы видим рынок достаточно оптимистично - он рос, растет и будет расти.
- А объем предложения на рынке вы считаете достаточным?
- Спрос и предложение всегда должны быть равны друг другу. Если это не так, то цена либо растет, либо уменьшается. Сейчас она растет, и это значит, что спрос постоянно подогревается и превышает предложение.
- Что сейчас выгоднее для инвестора: строить самому или вкладываться в уже готовый объект?
- Это зависит от бизнес-концепции каждой конкретной компании. Если это банк - для него неправильно строить самому, если операционная, девелоперская компания, то ее бизнес - именно строить. Это разные элементы одного большого процесса.
Инна КОЛОМЕЙСКАЯ
`Финансовые известия`<р>
http://nvolgatrade.ru/
