Сегодня уже заявлено, что параметры национальных проектов - не догма, и они могут меняться в зависимости от развития ситуации. Такой подход дает основания для проведения анализа плановых показателей проекта, объектов и объемов финансирования, механизмов контроля для корректировки выполнения программы. Некоторые аспекты этой темы рассматривает автор в настоящей статье.
Несомненно, один из первых этапов создания проекта - это количественный расчет конечных результатов. Сегодня все они уже определены. Но чему они больше отвечают - бюджетным возможностям, реальной экономической ситуации или ожиданиям граждан? В результате ответа на этот вопрос могут появиться поводы для корректировки расчетов, произведенных ранее.
Как и полагается при разработке любых экономических проектов, пойдем от спроса. В данном случае - социального, то есть от потребностей и ожиданий граждан России.
Сама цель проекта заложена в названии - "Доступное и комфортное жилье". Но что понимают под этим люди, для которых это жилье строится, и что вложили в это понятие разработчики?
У граждан сегодня нет унифицированного представления о том, что такое доступное жилье. Для кого-то это - предоставленные бесплатно при минимальной очереди 18 квадратных метров от государства, для других - возможность приобрести квартиру на свои заработки или заемные средства.
В то же время специалисты ориентируются на четкие индикаторы результативности проекта, основанные на возможностях строительного и финансового рынка России. Рассмотрим их.
Уровень обеспеченности населения жильем должен возрасти с 20,2 кв.м. на человека в 2005 году до 21,7 в 2010 году. А коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры 54 кв.м. и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей их трех человек) за аналогичный период времени вырастет с 3,7 лет до 3 лет.
Конечная цель каждого из национальных проектов - получить значительный социальный эффект в своей области - требует ликвидации разрыва между ожиданиями граждан и реальной ситуацией. Для этого приведенные выше средние показатели необходимо детализировать, так как они неодинаковы для разных групп населения, ранжированных по уровню доходов. Для более четкой картины необходимо рассчитывать индикаторы результативности национального проекта по всем группам населения, или укрупненно по группам, имеющим наибольший удельный вес совокупных доходов. Основной же прирост нужно стремиться обеспечить в том сегменте жилья, который является доступным для граждан со средним уровнем доходов.
По плану, доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств, должна увеличиться с 11 % в 2005 году до 30 % в 2010. Объем выдаваемых в год ипотечных кредитов планируется увеличить с 60 млрд рублей до 415 млрд.
За пять лет, к 2010 году, при участии средств федерального бюджета предполагается улучшить жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей. Для сравнения: на начало 2005 года в очереди на улучшение жилищных условий находилось 250 тыс. молодых семей. За этот же период государство намерено выделить жилье для 132,3 тыс. семей граждан, обязательства перед которыми установлены федеральным законодательством. Между тем на конец 2004 года из-за несвоевременного выполнения гособязательств в очереди на улучшение жилищных условий стояло 4,5 млн таких семей. Таким образом, если взять за базу конец 2004 года, гособязательства будут выполнены перед 2,9 % граждан, которые имеют право на поддержку государства в решении жилищного вопроса. Поэтому не совсем понятно, как будет достигнут запланированный результат - снижение времени ожидания в очереди на получение социального жилья с 15-20 лет сегодня до 5-7 в 2010 году. Необходимо обратить внимание на эту сферу.
Особенно заметны низкие темпы обеспечения жильем на первых этапах выполнения национального проекта. Например, в 2006 году в Оренбургской области лимиты средств по обеспечению нуждающихся жильем граждан в отношении поданных сводных списков составили: для "северян" - 1,2 % от заявки, для чернобыльцев - 3,8 %, для вынужденных переселенцев - 0,7 %, для ветеранов и инвалидов - 4,3 %. Очевидно, что такие темпы обеспечения являются крайне низкими. Более эффективно реализуется программа обеспечения граждан уволенных с военной службы (24,5 %) и молодых семей (9,4 %).
Однако необходимо учитывать, что низкие темпы обеспечения жильем в первые годы реализации проекта имеют под собой объективную основу. Расчет конечных результатов проводился с учетом не столько потребности в жилье, сколько с учетом финансовых возможностей бюджета и "разгона" строительного рынка. Объем и график государственной поддержки приобретения жилья гражданами в любом случае должен быть увязан с темпами роста объемов вводимого в строй жилья. В ином случае выделяемые государством деньги спровоцируют дополнительный спрос на квартиры, что серьезно поднимет цену на квадратный метр. Значит, последовательность ассигнований должна быть тщательно просчитана.
Понятно, что сама по себе очередность финансирования не способен обеспечить достижение требуемых темпов строительства. Здесь важно принципиальное условие в системе взаимосвязанных показателей: опережающие темпы роста объемов жилищного строительства по сравнению с выделением государством средств на повышение доступности жилья и выполнение гособязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Обеспечивается ли это плановыми цифрами национального проекта?
Рост годового объема ввода жилья запланирован с 44,7 млн кв. м. в 2005 году до 80 млн кв. м. в 2010 году. Таким образом, за пять лет будет построено 320,8 млн кв. м. - при оценке общей потребности страны в дополнительных 1,5 млрд кв. м. Очевидно, что этого недостаточно для обеспечения всех категорий граждан, перечисленных выше. Для разрешения проблемы необходимо работать сразу в двух направлениях: кардинально удешевлять стоимость квадратного метра и в три-четыре раза увеличивать темпы роста объемов строительства. Для этого, кроме предусмотренных национальным проектом мер, необходима программа стимулирования индустрии стройматериалов. Пока предполагается, что рост спроса в этой сфере на уровне рыночных механизмов стимулирует быстрый подъем отрасли. Однако без вмешательства государства, в том числе без мер по демонополизации этого рынка, не обойтись.
Обозначив цель, мы должны реально оценивать, насколько мы к ней приближаемся. Отчетность, состоящая из перечисления принятых нормативных актов и сумм выданных ипотечных кредитов, почти ни о чем не говорит. Необходим качественный контроль по конечному результату. А такой контроль часто дает результаты, показывающие необходимость корректировки тактики реализации проекта "Жилье".
К примеру, мы говорим о том, что в рамках приоритета "Увеличение объемов ипотечного кредитования" в 2006 году минимальная ставка по кредитам снизится до 12 %. Однако новые стандарты ипотечного кредитования "АИЖК" дают возможность получить кредит под пониженную ставку только тем гражданам, которые в состоянии внести первоначальный взнос от 30 до 50% и на срок до 15 лет. Те семьи, которые могут внести только 10 % от стоимости жилья и хотят взять кредит на 15-30 лет, будут платить 16 % годовых. То есть снижение ставки не коснется людей с низким и средним уровнем доходов.
Это - пример "прокола", выявляемого при качественном анализе. Количественные оценки реальных ситуаций также показывают, что во многих случаях результат не достигается - при всём замечательном росте валовых абсолютных показателей.
В качестве примера можно привести расчет кредита для среднестатистической семьи в одном из регионов России - в Оренбургской области, от которой я избран в Госдуму по одномандатному округу. (Показатели на макроуровне дают искаженную картину из-за резкой дифференциации доходов, а ситуация в регионах типична). Надо заметить, что в сравнении с другими территориями Оренбуржье даст еще неплохую картину, так как является одной из успешных в плане ипотеки областей. В 2006 году среднедушевой денежный доход населения в Оренбургской области составил 5098 рублей, значит, совокупный доход семьи из трех человек составит 15 285 рублей. При доступном 10-процентном первоначальном взносе и 25-летнем сроке кредитования ставка по стандарту "АИЖК" будет 16 процентов годовых. Максимальный размер кредита, на который семья сможет рассчитывать - 370 972 рублей, общая стоимость квартиры с первоначальным взносом составит 412 192 рублей. Это значит, что при средней рыночной стоимости в этом регионе 22 тысячи за квадратный метр семья из трех человек может приобрести только треть от положенной им площади - 18 кв. метров.
Для расчета целевых показателей целесообразно применять "обратный счет". Таким методом, при тех же исходных данных, получим: чтобы семья смогла приобрести на эту сумму положенную ей жилплощадь в 54 кв.м., квадратный метр должен стоить 7632 рубля.
Совершенно очевидно, что необходим комплекс мер по снижению себестоимости строительства.
Другое направление - повышение доходов населения. Для того чтобы взятой для примера семье купить 54 кв.м. по 22 тысячи, необходимо взять кредит на сумму 1 069 200 рублей. А для этого совокупный доход семьи должен быть не менее 34 264 рублей, а это значит, среднедушевой доход должен составлять 11 421 рубль - в 2 раза больше сегодняшнего. Вывод - без повышения доходов населения национальный проект будет пробуксовывать.
Хорошо иллюстрирует необходимость проводить контроль по самому наглядному показателю - количеству людей, которые вселились в квартиры - ситуация с показателями в денежном выражении. При их использовании всегда требуется корректировка на инфляцию, а если прибавить сюда наблюдаемый сегодня рост цен на жилье, то денежные показатели могут существенно искажать картину.
К примеру, в 2006 и 2007 годах в Липецке в соответствии с соглашением о взаимодействии по реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", заключенным администрацией области и Министерством регионального развития РФ, объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 384 и 537 млн рублей соответственно. Если сохранятся сегодняшние темпы роста стоимости квадратного метра - 30 процентов годовых, - то количество квадратных метров, которые можно приобрести на эту сумму, вырастет всего на 28 %, в то время как объем кредитования возрастет вдвое.
Еще одна область, где нужно расставить приоритеты в принятой системе отчетности - приобретение квартир по государственным жилищным сертификатам и свидетельствам.
Сертификат действителен в течение девяти месяцев. Всё было бы хорошо, если бы граждане получали свои сертификаты, например, в январе. Однако этом году регионы ожидают получение лимитов финансирования по "чернобыльцам" и вынужденным переселенцам только в августе. При указанном сроке действия свидетельств люди могут просто не успеть обратиться в банк и найти квартиру в течение оставшейся части календарного года. Они сделают это позже. Поэтому целесообразно делать акцент в отчетности на количестве реализованных сертификатов.
В совершенствовании, по нашему мнению, нуждается и механизм управления проектом в целом. Для реализации комплексного проекта необходимо четкое соблюдение утвержденных сетевых графиков. На сегодня на месяц позже Росстроем РФ был объявлен конкурсный отбор по участию субъектов РФ в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей". Конкурсный отбор банков в обслуживании средств субсидий в регионах также проходит с опозданием. Но момент подготовки аналитики для статьи конкурсный отбор субъектов РФ для участия в подпрограмме "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" Росстроем также не объявлен, хотя по графику он должен начаться до 20 апреля 2006 года. Отсутствовал даже нормативный правовой акт по порядку проведения конкурса. Аналогичная ситуация с подпрограммой "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры".
Для того чтобы его реализации организационно ничего не мешало, необходимо назначить одно ведомство, осуществляющее "верхний уровень" руководства проектом. Сегодня этим занимаются пять структур: Федеральное агентство по строительству и ЖКХ, МЭРТ, Минрегионразвития и ОАО "АИЖК".
С точки зрения теории управления "много кто-то" не могут отвечать за "одно что-то".
А вот "обратную связь" может обеспечивать и более широкий круг должностных лиц, ведомств и организаций: полпредства президента, депутаты всех уровней, партии. При одном важном условии: сбор информации всеми этими инстанциями не должен оборачиваться дополнительной нагрузкой для людей на местах, тех, которые непосредственно заняты выполнением мероприятий проекта в соответствии со своими должностными обязанностями.
Пример 1:
Расчет
Исходные данные:
срок кредитования, лет: 25
количество членов семьи: 3
первоначальный взнос, в процентах: 10
Процентная ставка: 16
Расчёт:
Сумма кредита, руб.: 370972
Ежемесячный платёж по кредиту, руб.: 5044
Доход семьи, руб.: 15285
Стоимость приобретаемой квартиры, руб.: 412192
Первоначальный взнос в счёт оплаты приобретаемой квартиры, руб.: 41219
Комиссия банка, руб.: 5565
Первый страховой платеж, руб.: 3673
Пример 2:
Исходные данные:
срок кредитования, лет: 25
количество членов семьи: 3
первоначальный взнос, в процентах: 10
Процентная ставка: 16
Расчёт:
Сумма кредита, руб.: 1069200
Ежемесячный платёж по кредиту, руб.: 14537
Доход семьи, руб.: 34264
Стоимость приобретаемой квартиры, руб.: 1188000
Первоначальный взнос в счёт оплаты приобретаемой квартиры, руб.: 118800
Комиссия банка, руб.: 16038
Первый страховой платеж, руб.: 10585
Александр Коган, депутат Государственной Думы РФ, член Комитета по бюджету и налогам ГД РФ, президент Международного ипотечного клуба, кандидат экономических наук.
http://www.abkogan.ru/
