Общеизвестно, что именно средний и малый бизнес определяют финансово-экономическое благополучие любого общественного строя, что, в свою очередь, является залогом его стабильности, обеспечивая социальные гарантии граждан. В России после выхода Закона от 29.07.98 г. N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" появилось правовое поле для развития нового предпринимательского сословия - оценщиков. Кто они и как будут способствовать повышению эффективности использования городской собственности? Прежде всего необходимо заметить, что основным финансовым ресурсом Москвы и москвичей является сама земля. Весь бизнес, все чем занят человек происходит на земле. Ее стоимость и определяет цены на все (квартиры, товары, услуги), которые, к примеру, в Москве, являющейся центром деловой и финансовой активности выше чем в других городах России, даже при условии абсолютного аналога. Собственно, в определении реальной рыночной стоимости земли, да и любого товара зарыт корень самой проблемы.
В соответствии со ст. 8 упомянутого Федерального Законе при совершении сделок, в которые вовлечена имущество государства, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, должна быть произведена независимая оценка. Что это дает? Во-первых, при определении рыночных или иных видов стоимости оцениваемых объектов, земельных участков, пакетов акций, информационных услуг и т.п. договора будут заключаться на ту сумму, которая реально складывается на рынке в момент совершения сделки. Это позволит избежать коррупции среднего эшелона чиновников и хозяйственников, "торгующих" народной собственностью за "гроши", а разницу уводящих в личные потребности.
Определение реальной цены сделки - первый шаг на пути управления собственностью. Кроме того, с одной стороны, это защита предпринимателя от произвола и прихотей "завхозов", с другой - увеличение собираемости налогов с организаций и граждан, имеющих официально зарегистрированные договоры купли-продажи, аренды, залога, ипотеки жилья и т.д.
Второй шаг - это сам оценочный бизнес. Он является высокоинтеллектуальным видом предпринимательства, которым всегда славилась Москва как столица науки и образования.
Работа московских оценщиков это и рабочие места для тех, кто имея высокий уровень подготовки, остался "вне" после августа 1998 года, это доходы в бюджет города от их деятельности в виде налогов, это гарантии гражданам, что они платят реальные цены за обладание реальными правами на те или иные объекты, а городу - основа для принятия того самого управленческого решения: сдать, продать или купить ту собственность, которая должна приносить доход
Например, с большой степенью вероятности можно предположить, что через 10-15 лет в Москве возникнут проблемы со свободными земельными участками. За чертой города - другой субъект Российской Федерации. Быть может, пока цены позволяют, Москве стоит уже сегодня приобрести у области землю для своих нужд? Потом это будет и не та земля, да и ее приобретение потребует совсем иных затрат. Ответ могут дать эксперты-оценщики, прогнозирующие развитие рынка земли и недвижимости.
Актуальность и масштабность этого вопроса понимают многие. Поэтому на Комиссии Московской городской Думы и Московской городской администрации по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений серьезно обсуждался проект закона г. Москвы "Об оценке недвижимости". Создана совместная рабочая группа Привлекаются новые эксперты. Вопрос слишком важен, чтобы его решать поспешно.
Принципиальным шагом вперед можно назвать распоряжение Мэра Москвы от 21.04.99г. N 388-РМ "О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве", которое определяет механизм получения лицензии и процедуру оценки.
Вместе с тем для предпринимателей-оценщиков, страховщиков многие вопросы остаются открытыми. Предлагаем совместно с читателями "Городской Собственности" обсудить некоторые из них.
Во-первых, это классификация видов оценочных услуг на которые будет распространяться лицензия.
На наш взгляд, их дробление должно быть минимальным, чтобы не сужать возможности оценщиков, но разумным по существу предмета. Следует выделить оценку бизнеса (включая ценные бумаги); оценку земли (в том числе городских земель, лесов, недр, сельскохозяйственных угодий) и недвижимости (включая переоценку основных фондов); оценку машин и оборудования; оценку транспортных средств; оценку интеллектуальной собственности (включая информационные ресурсы и технологии); а также крайне специфические виды работ по экспертизе художественных ценностей и оценке ювелирных изделий Такое разграничение вызвано тем, что многие виды оценочных услуг уже давно традиционно существуют в нашей жизни. Так, например оценка автотранспорта осуществляется инженерами-механиками, драгоценностей - Гохраном России, земли -Госкомземом, недвижимости - Мингосимуществом и т.п.
Во-вторых, это сама процедура получения лицензии.
Главным, по существу, условием остается наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.
От Комиссии по предпринимательству мы постарались навести справки и разобраться с точки зрения закона: какие и кем выданные документы должны быть признаны как подтверждающие соответствующую квалификацию?
Бесспорно, это только те высшие учебные заведения, имеющие лицензию и аккредитованные при Минобразовании России для ведения образовательной деятельности, направления учебного процесса в которых совпадают с соответствующими классификации видами оценочных услуг (Стоматологический университет не может готовить оценщиков племенных сельскохозяйственных животных). Все это указано в приложениях к Лицензии, а главное к свидетельству о государственной аккредитации вуза. Какие же по форме и содержанию документы, выдаваемые вузами, Московская лицензионная палата должна принимать к рассмотрению?
В соответствии с существующим законодательством документы на получение дополнительного профессионального образования выдаются вузами начиная с курсов объемом не менее 72 учебных часов (Удостоверение), при объеме от 100 до 500 часов (Свидетельство), а также от 5СО до 1000 часов (Диплом о профессиональной переподготовке). Допускаются прочие дополнительные документы (Сертификаты), относящиеся к компетенции этих же вузов, согласованные или признаваемые отраслевыми ведомствами, организациями, субъектами Российской федерации.
На сегодняшний день в России сложилась такая практика: получение профессиональных знаний аудиторов, специалистов по ценным бумагам, арбитражных управляющих и других современных предпринимательских профессий, в том числе и оценщиков по одному из видов деятельности, проходит в объемах от 80 до 192 часов (две или три недели).
Да и сам Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а ст. 25 фактически узаконивает существующую норму, так как до 1 июля 2000 года признается действующая система обучение (она практически была построена на двухнедельной основе;, а после этой даты документы лишь подлежат приведению в соответствие с требованиями этого же Закона (никакого конкретного указания о дипломе или минимальном количестве часов не предусматривается).
Об изменении программы или увеличении сроков обучения речь не идет. Именно этим вызваны обращения предпринимателей в Комиссию Мосгордумы на предмет имеющей место неподтвержденной информации о введении обязательного переобучения по программам в объеме не менее 500 часов.
На наш взгляд, чиновники не имеют на это законных оснований, это не будет способствовать формированию класса оценщиков, затормозит в дальнейшем процесс получения лицензий, сократит доходность в бюджет, а главное - это не нужно самим оценщикам: платить второй раз и снова учиться от 3 до 6 месяцев. Москва, в свою очередь, потеряет лидерство на рынке подготовки профессионалов-оценщиков в России. Ведь не все субъекты Федерации будут придумывать свое толкование, а ведь на сегодня, в основном, обучение идет всего в трех наиболее известных вузах Москвы.
Особо хочется остановиться на аттестации оценщиков при Мэрии Москвы. Эта процедура может и должна сохраниться в случае, если Москва, как собственник, выступает участником сделки на рынке. Оценщик, получивший лицензию, должен пройти такую аттестацию, если он желает работать с объектами московской муниципальной собственности, а фирмы, в которых он работает получить аккредитацию при соответствующее ведомстве Правительства Москвы (по земельным участкам, например, при Москомземе, автотранспортным услугам при Управлении транспорта и связи и т.п.).
Но аттестация не может быть основанием для получения самой лицензии и тем более дублировать выпускной контроль знаний, получаемых оценщиками в вузах. Суть аттестации - это часть самого образовательного процесса, а исходя из его целей и задач, возникает необходимость создания специализированного учебного центра - института оценки городской собственности, на базе которого будет проходить краткосрочное (до 1 недели) обучение оценщиков без отрыва от производства специфике оценки той или иной собственности в Москве, причем в процессе обучения будут принимать участие не только профессиональные преподаватели, но и законодатели, представители соответствующих ведомств и практикующие оценщики.
Следуя этой логике оценщик, уже получивший лицензию (или документ вуза о получении профессиональных знаний), может быть допущен к обучению в таком институте и затем к аттестации 1 уровня - оценке городской недвижимости, а потом 2-го - оценке земельной собственности. Это позволит сохранить сложившуюся практику и преемственность. После прохождения каждого краткосрочного курса обучения необходима аттестация полученных знаний по специфике нормативно-правовых документов, действующих в Москве, содержанию ведомственных методик и инструкций, особенностям оформления договоров и их регистрации.
Такой механизм законодательно безупречен, т.к. Москва, как собственник, имеет полное право на дополнительные требования, обеспечивающие гарантию проведения профессиональной оценки городской собственности, а также юридическую чистоту сделок.
Вторым вопросом, связанным с лицензированием, является страхование гражданской ответственности оценщиков.
Предлагаемый в настоящее время размер страховой суммы представляется многим оценщикам существенно завышенным. Экспертный совет по страхованию при МГД на этот вопрос пока конкретного ответа не дал. Достигнута договоренность с Московской лицензионной палатой о проведении специального совещания по этой теме.
На наш взгляд, процедура лицензирования должна проводиться без нарушений принятого закона от 29.07.98 N 135-ФЗ, а все спорные вопросы четко прописаны в Московском законе об оценочной деятельности.
Учитывая, что сейчас совместная земельно-имущественная комиссия разрабатывает проект закона г Москвы "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы об оценочной деятельности в городе Москве от 11.02.98 N 3", просим всех заинтересованных в данном вопросе присылать свои замечания и предложения в адрес Комиссии по предпринимательству (депутату Орлову С.В.) или Комиссии по земельно-имущественным правоотношениям депутату Двуреченских В.А." по адресу: 103051, Москва, ул. Петровка, д. 22.
И в заключение, хотелось бы отметить, что нам необходимо обеспечить полную правовую основу для деятельности Лицензионной Палаты Москвы в части толкования всех упомянутых выше вопросов, дабы избежать судебных споров как со стороны заказчиков, так и самих предпринимателей-оценщиков. Известно, что во многих регионах России ждут того, как эта проблема будет решаться в Москве. Московская городская Дума будет стоять на стороне закона и интересов москвичей.
Таким образом, создание продуманной законодательной базы, регламентирующей вопросы оценки в Москве, будет одним из важнейших шагов на пути повышения эффективности управления собственностью города.
Степан Орлов
Городская собственность. Ежемесячный информационно-аналитический журнал.
М. 1999. No9(25)
http://www.orlov.ru/publication/ocenochnaya_ekspertiza_osnova_upravleniya_sobstvennostu
