Крупный частный бизнес, повернувшийся лицом к жилищному сектору и готовый вкладываться в массовое возведение квадратных метров, получил благой знак. Власть, одной из главных современных задач которой является воплощение в жизнь жилищного нацпроекта, устами одного из самых влиятельных чиновников заявила о готовности перейти от слов к конкретным делам - обеспечить крупные строительные проекты, снимающие жилищную напряженность, особым подходом и усовершенствованным законодательством. И уже в следующем году бизнес может получить то, чего так долго ждал, - государственное финансирование и госгарантии по кредитам в самом затратном для застройщиков вопросе, дающим существенный привес к цене квадратного метра, - обустройстве инженерной инфраструктурой земельных участков.
* * *
"Перспектива точечной застройки в городах полностью исчерпала себя и остается в прошлом, необходимо развитие комплексного жилищного строительства", - заявил первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, открывая в Коломне Всероссийский семинар-совещание, посвященный вопросам комплексного освоения земельных участков в реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Иными словами, федеральная власть ставит перед российскими регионами непростую задачу: строить не отдельными домами или кварталами, а целыми районами, более того, городами в городах. И в качестве примера вице-премьер привел район "Академический", который возводит в Екатеринбурге крупный частный инвестор "РЕНОВА-СтройГруп".
По оценкам социологов, 70% россиян сегодня хотят улучшить свои жилищные условия. Но самостоятельно решить проблему приобретения жилья в стране в состоянии лишь 9% населения - этот показатель в рамках национального проекта к 2010 году планируется довести до 30%, прежде всего, за счет развития ипотечного кредитования. Однако проблема на этом отнюдь не исчерпывается. Специалисты заявляют, что снять остроту жилищной проблемы в стране возможно, только если в разы увеличить объемы и темпы строительства. Чтобы выполнить поставленную главой государства задачу, подсчитали эксперты, к 2010 году в России должно строиться до 80 млн кв.м. жилья в год, а ежегодный прирост должен составлять, как минимум, 12%.
За первые 8 месяцев этого года в стране введено более 20 млн кв.м., что на 11% больше, чем в прошлом, это позволяет выйти на запланированный по итогам года уровень в 50 млн кв.м. Но при этом регион региону рознь - в стране есть территории, где темпы строительства абсолютно не отвечают растущему спросу на жилье. Более того, перспективы точечной застройки, особенно в крупных центрах, сегодня практически полностью исчерпаны. И эксперты уже давно призывают повсеместно перейти к комплексному строительству, к освоению больших земельных массивов.
Вот почему в качестве одного из основных примеров на совещании, собравшем более 300 глав российских городов и регионов, был представлен проект строительства в Екатеринбурге нового жилого района "Академический". Его общая площадь составляет 2500 га, из которых 1200 га - лесопарковые зоны, 1300 - застройка, где будет возведено более 9 млн кв. м жилья и более 4,2 млн кв. м социальных объектов (школы, детские сады, больницы и проч) и коммерческой недвижимости (офисы, торговые, развлекательные центры и т.п). Новый район, рассчитанный на проживание 325 тыс горожан, будет снабжаться теплом и электроэнергией за счет собственных генерирующих мощностей, а с центром Екатеринбурга "Академический" свяжут три автомагистрали, и будет налажено движение скоростного трамвая.
"Перспективы точечной застройки в нашей стране, особенно в крупных центрах, практически полностью исчерпаны. Необходимо переходить к комплексному строительству, к освоению больших земельных массивов", - заявил Дмитрий Медведев, особо отметив при этом, что для создания нормальных условий жизни необходимо оборудовать эти перспективные территории современной инженерной, дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой. "Учет всех перспектив социального обустройства приведет к росту себестоимости застройки на 15-20% против положенной сегодня стоимости, - обратил внимание он, - Но мы обязаны это делать, потому что, если мы предлагаем людям качественное жилье, если мы используем современные инструменты, такие как ипотеку, и люди уже платят за жилье из собственного кармана, а не получают его от государства, они в праве рассчитывать на то, что вокруг будет не выжженное поле, а достойная социальная микросреда", - подчеркнул вице-премьер, приведя в пример строящийся в Екатеринбурге район "Академический". А глава Росстроя Сергей Круглик, в свою очередь, обратил внимание на то, что "Академический" стал первым и крупнейшим в постсоветской России проектом комплексного освоения территории, пришедшем на смену отжившей идеологии точечной застройки в крупных промышленных городах.
Инициатором и основным инвестором проекта "Академический" выступила компания "РЕНОВА-СтройГруп" при поддержке властей всех уровней. А одним из главных вопросов, обсуждаемых на этом всероссийском совещании, как раз и было взаимодействие властей (местных, региональных и федеральных) с частным бизнесом, готовым вкладывать крупные средства в масштабные проекты строительства жилья. Как отметил в своем выступлении Дмитрий Медведев, помимо запланированного существенного сокращения административных барьеров, препятствующих сегодня динамичному развитию жилищного строительства, федеральные власти готовы рассматривать вопрос о предоставлении государственных гарантий по кредитам на развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры не только бюджетам субъектов федерации и муниципалитетам, но и крупным застройщикам и коммунальным предприятиям. По словам вице-премьера, такой порядок предоставления государственных гарантий может начать работать уже в следующем году. Именно этого и ждал частный бизнес.
Дмитрий Медведев в ходе презентации района "Академический" прямо поинтересовался у тех, кто его реализует, какая конкретная помощь нужна проекту от федеральных властей? "Чем больше будет помощь от федерального центра, тем ниже в итоге окажется цена квадратного метра жилья", - ответил президент компании "РЕНОВА-СтройГруп" Вениамин Голубицкий. Дело в том, что 20-25% стоимости квадратного метра жилья составляют затраты на создание с нуля на выделенном под строительство земельном участке всей инженерной инфраструктуры, обеспечивающей район водой, теплом, электроэнергией, дорогами и т.п. И если удастся на 25% "облегчить" себестоимость строительства, это будет очень существенная помощь. Прежде всего, бизнесу необходимы долгосрочные гарантии по кредитам на развитие коммунальной инфраструктуры, пояснил Голубицкий.
Вице-премьер заверил, что на будущий год в рамках национального проекта из государственной казны регионам будут предоставляться субсидии на развитие улично-дорожной сети и автомобильных дорог. Кроме того, помимо государственных гарантий планируется выделять и субсидии на инфраструктурное обустройство земельных участков застройщиками и предприятиями коммунального комплекса. Вместе с тем, к этому процессу, отметил Медведев, будут подключены и инфраструктурные монополии, такие, как РАО ЕЭС и "Газпром", ведь ввод новых домов должен идти согласованно с развитием и энергетической инфраструктуры региона. "Работа над нашим национальным приоритетом займет ни один год, но я думаю, что один вывод можно уже сделать сегодня. Вывод этот прост: справиться с этими задачами мы можем только совместными усилиями", - заключил вице-премьер.
К слову сказать, уникальность "Академического" не только в его комплексной застройке, - этот первый в стране масштабный проект, который реализуется на основе механизма частно-государственного партнерства, при взаимодействии с властью всех уровней. Так, например, невозможным он был бы без разработанной стратегии и утвержденного генерального плана развития города. "Екатеринбург - город чрезвычайно компактный, и мы уже давно занимаемся проблемой перспективной разработки крупных площадок, которые бы позволили, вести комплексное освоение территории, - отметил в своем докладе глава Екатеринбурга Аркадий Чернецкий, - Самый крупный проект - строительство района "Академический", расположенного на юго-западе Екатеринбурга. Главным партнером реализации этого проекта является ЗАО "РЕНОВА-СтройГруп". Этот проект первый, может быть, в постсоветские годы пример комплексного освоения территории, строительства нового жилого района города, а не просто застройка отдельных участков, - подчеркнул градоначальник, добавив при этом - Мы нашли полное взаимопонимание с главным инвестором: удалось решить вопросы комплексного инфраструктурного обеспечения территории, будущее развитие социальной сферы, комплексное благоустройство транспортной доступности".
"Разработка проекта планировки [планировочного района "Академический"] у нас велась в строгом соответствии с действующими принципами градостроительного кодекса", - уточнил в своем выступлении начальник Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Екатеринбурга Михаил Вяткин, напомнив, что для разработки проекта "РЕНОВА-СтройГруп" совместно с администрацией города провела конкурс на выбор проектировщика. Выиграл его тандем, состоящий из известной французской фирмы Valode & Pistre и екатеринбургской "Мастерской генерального плана". Вяткин особо отметил здесь роль французских проектировщиков. Проектирование в России и в секторе промышленного, и гражданского строительства, за десятилетие забвения отстало от остального мира. И сегодня, когда в подобные проекты приходят зарубежные проектировщики, те остатки сил, которые в нашей стране остались в проектном секторе, начинают перенимать их опыт. "Именно участие французских архитекторов в разработке концепции позволило сделать из ранее предполагаемого генеральным планом жилого спального района, который ориентировался на социально-коммунальную структуру города Екатеринбурга, в новую поселенческую единицу, расположенную в черте муниципального образования", - отметил Вяткин.
Он рассказал, что в "Академическом" будут возведены жилые кварталы различной этажности, производственная зона, где разместятся небольшие высокотехнологичные предприятия, общественно-деловая зона, рекреационная зона - центральный парк площадью 65 га. Кроме того, проектом предусматривается дипломатический квартал, где предполагается строить жилье для дипломатических лиц, аккредитованных в Екатеринбурге, а также университетский квартал и медицинский городок. Объекты социального назначения (школы, детские сады, культурные и спортивные сооружения, магазины, аптеки и пр) расположены непосредственно внутри каждого квартала с тем, чтобы сократить до минимума пешеходную доступность до этих объектов, и обеспечить максимальный комфорт для жителей квартала. Предполагается также строительство крупного торгового центра, аналогов которому в Екатеринбурге нет. "Район "Академический" - это, по сути, новый город, принципы функционального зонирования которого определены социальными потребностями населения, проживающего в нем, а именно, трудом, бытом и отдыхом, а также наличием удобных связей с мегаполисом, центр которого расположен в восьми километрах от центра Екатеринбурга", - подытожил Вяткин.
Основной композиционной осью застройки является "голубой меридиан" - это река Патрушиха, протекающая через центр района, с запада на восток. "Академический" расположен в самом экологически чистом районе Екатеринбурга между двумя лесными массивами, расположенными на севере и на юге. Идея, предложенная французскими архитекторами, - соединить лесные массивы севера и юга к центру искусственными насаждениями, которые позволят этим лесным массивам войти в кварталы жилой застройки.
Если говорить о типах жилья, то 51% жилой застройки планируется отвести под эконом-класс, 33% - средний класс, 11% - бизнес-класс, 4% - элитный класс и 1% под таун-хаусы. Таким образом, район рассчитан, в основном, на жилье эконом- и среднего класса. "Когда мы говорим о доступности жилья, мы подразумеваем, что доступное - это не только дешевое. Доступность - это, в том числе, и наличие механизма, который позволяет получить жилье. Хотя 51% в этой застройке - это жилье эконом-класса. Мы рассчитываем, что в эконом-классе мы будем в нижнем городском ценовом диапазоне, аналогично ситуация будет выглядеть и по остальным классам, - объяснил присутствующим президент компании "РЕНОВА-СтройГруп" Вениамин Голубицкий, - Важно, что человек приобретает не просто жилье, а качество жилья: здесь он получает образование, здесь он получает работу, то есть все составляющие компоненты доступности для жизни этого района обеспечиваются".
Естественно, самый главный вопрос, который беспокоил присутствующих на этом совещании, - за счет чего этот гигантский со всеми удобствами жилой район, настоящий город в городе, будет строиться!?
Во-первых, за счет средств инвесторов, а это колоссальные вложения. Во-вторых, как уже отмечалось, за счет частно-государственного партнерства. Так, в последнее время много говорится о том, что необходимо выделить несколько подобных масштабных проектов комплексной застройки территории в разных регионах страны для того, чтобы им государственная помощь оказывалась в приоритетном порядке. Суть идеи заключается в том, что, если направлять на возведение объектов социальной инфраструктуры в строящихся жилых районах не только средства частных инвесторов, но и средства из других национальных программ, направленных, к примеру, на развитие образования и медицины, культуры и спорта, то в результате получится не просто масштабная стройка, а она будет усилена существенным синергетическим эффектом. "На наш взгляд, механизмом решения такого рода масштабных проектов должно выступать частно-государственное партнерство, которое позволяет каждой из сторон-участников решать свои задачи и предоставлять свои возможности. На наш взгляд, федеральная власть могла бы в этом партнерстве обеспечить приоритетное финансирование такого рода проектов, потому что они дают сразу масштабный выплеск, с точки зрения объемов стройки и предоставления жилья. Мы считаем, что мог бы быть создан "приоритет в приоритете", то есть, сосредоточившись на этих площадках тем ресурсом, который связан с федеральными целевыми программами, мы бы могли обеспечить синергетический эффект. Это касается образовательной составляющей, это касается коммунальной инфраструктуры, это касается физкультуры и спорта. То есть, сосредоточив ресурсы, мы могли бы создать модель того, как современная Россия строит современные города, которые выглядят достойно на любом уровне", - заключил Вениамин Голубицкий.
Помимо этого, участники совещания обсуждали и такие проблемы, тормозящие сегодня рост объемов и темпов жилищного строительства, как нехватка мощностей стройиндустрии и высококвалифицированных кадров, рабочих проектировочных специальностей, несовершенство отраслевого законодательства, большое число административных барьеров и т.д. Например, власть формирует и обустраивает инфраструктурой земельные участки, производит кадастровый учет, проводит аукцион, и выдает застройщикам разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, наконец, регистрирует право собственности на построенные объекты. Все эти действия по закону должны завершаться в определенные сроки, которые на деле затягиваются на долгие месяцы, тормозя выход на рынок новых квадратных метров. Вот почему федеральная власть поставила муниципалитетам задачу, во-первых, уменьшить количество согласований и экспертиз, предшествующих выдаче разрешений на строительство, в 10 раз и, во-вторых, вместо 10 видов отраслевых экспертиз проектной документации, перейти на единую государственную, а 4 отраслевых надзора заменить на единый государственный строительный надзор. Вместе с тем, региональные и муниципальные власти должны обеспечить развитие дорожной инфраструктуры, мощностей по подключению к сетям электроснабжения и газоснабжения, социальной инфраструктуры и т.п.
Иными словами, сегодня, когда крупный частный бизнес повернулся лицом к жилищному сектору и готов вкладываться в массовое возведение доступных квадратных метров, то, насколько активно и массово будет воплощаться в жизнь жилищный нацпроект, во многом зависит от новых законодательных решений федерального центра и работы чиновников на местах. Ветхое или малогабаритное жилье, а то и вовсе его отсутствие, причина номер один среди тех, которые россияне называют сдерживающими деторождение в стране.
Получим ли мы комфортное, но недоступное жилье, либо, напротив, доступное, но не комфортное и не везде, или все-таки комфортное и доступное? Для того, чтобы сбылся именно последний вариант, процесс уже запущен: законотворцы подготовили и направили в Госдуму отраслевой законопроект, предусматривающий внесение изменений сразу в 35 федеральных законов и кодекс об административном контроле за градостроительной деятельностью. Документ уже прошел первое чтение. Кроме того, в следующем году частный бизнес впервые получит долгожданную государственную финансовую поддержку своим начинаниям. Так что, решение жилищной проблемы россиян, пусть и в начале долгого пути, но зато уже видны его первые реальные контуры.
17.10.2006 | Екатеринбург | Оксана Короткова
Институт Информационных Технологий г.Екатеринбург, ул.Хохрякова 104 - 309 (3 этаж)
