Фото из открытых источников
Комментарий адвоката, доктора юридических наук Александра Арутюнова
Решение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ представляется правильным и весьма обнадеживающим, ибо сложившаяся ситуация по данному делу на наш взгляд, была просто абсурдна. Каким образом покупатель квартиры (Иглина) могла в 2015 году предполагать, что через два года продавец квартиры (Дьякова) может обанкротиться?! Покупатель заключила договор купли-продажи недвижимости, выполнила по нему все обязательства, зарегистрировала свое право собственности и фактически въехала в квартиру. На момент заключения договора купли-продажи квартиры продавец обладала правом собственности на недвижимость (заметим, что даже арбитражный управляющий это право не только не оспаривал, но еще и использовал в судах), а покупатель проявил разумную осмотрительность. Следовательно, Иглина является добросовестным приобретателем недвижимого имущества. Требовать от нее предвидения действий Дьяковой в будущем времени невозможно и нелепо. (В противном случае рынок купли-продажи недвижимости просто исчезнет.)
Между тем, как оказалось, Арбитражный суд города Москвы в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой, причем произошло это даже без вызова в суд собственника квартиры Иглиной. Последнюю лишили права собственности на квартиру, даже не оповестив ее об этом, а Дьякова вдруг опять стала собственником квартиры. Мало того, квартира была продана на торгах Решетову, который зарегистрировал ее на себя. Кстати, Решетов, в отличие от Иглиной, отметила в определении Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, в сложившихся обстоятельствах не может считаться добросовестным приобретателем недвижимости. На наш взгляд, это важное указание. Когда Решетов вместе с арбитражным управляющим за день до заключения договора пришел посмотреть квартиру, то Иглиной не оказалось дома, а соседи не пустили их даже в коридор и вызвали полицию. Очевидно, что ситуация должна была насторожить Решетова, заставить проявить должную (разумную) осмотрительность и отказаться от сделки, однако он не сделал этого. Косвенно о невозможности признания Решетова добросовестным приобретателем, по нашему мнению, свидетельствует и факт перепродажи им квартиры новому собственнику.
Обычно юристы при юридическом сопровождении сделок купли-продажи недвижимости предлагают минимизировать риски и выполнить целый ряд рекомендаций. К ним, как правило, относятся: необходимость указания в договоре реальной стоимости квартиры (что уже не является столь актуальным); запрос отчета из Бюро кредитных историй; заказ расширенной выписки из органов государственной регистрации, где будет наличествовать информация о переходах прав собственности; проверка картотек судов (о наличии обращений на имущество продавца и предыдущих собственников) и базы исполнительных производств; проверка фактического владения квартирой продавцом. Безусловно, это правильные и нужные рекомендации. Однако если бы комментируемое дело не оказалось в Верховном Суде РФ, то Иглина могла бы лишиться собственности даже при соблюдении всех рекомендаций юристов и разумной осмотрительности.
В этой связи вмешательство в дело, по-другому и не скажешь, Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ трудно переоценить.
А. Арутюнов, адвокат, доктор юридических наук (журнал "Жилищное право" № 8/2020 (с. 61-62.)
