Попытки создания в России нерыночного сектора жилья либо бесполезны, либо вредны. Все разговоры о том, что дорого, недоступно лишь констатируют очевидную истину - причина в государственном монополизме. На землю. На энергоресурсы. На воду. Канализацию. Дороги.
И если государство от своего монополизма избавиться не спешит, то как оно будет строить даже не дешевое, а бесплатное жилье?
Много разговоров о необходимости создать государственные предприятия с полным индустриально-строительным циклом. Установив более высокий уровень оплаты труда, они могли бы привлечь лучшие строительные кадры, а предложив низкие цены на жилье (по себестоимости или с минимальным нормативом прибыли), могли бы заставить частный строительный сектор отказаться от сверхприбыли и стабилизировать цены.
Можно предположить, что эти прекрасные идеи не приживутся на российской земле. Если увеличивать заработную плату, то себестоимость будет расти. Чтобы серьезно влиять на рынок, нужно строить не менее 30-40% жилья подобным образом. К 2010 г. это будет до 30 млн. м.кв. Если в 2006 г. средняя цена по России составляла 32 тыс. руб. за м.кв, то себестоимость была никак не меньше 20 тыс.руб. В среднем, естественно. Так что речь о 700-800 млрд. руб. ежегодно при самой минимальной рентабельности. Откуда такие деньги?
Вновь заговорили о сущем архаизме - многоэтажном панельном домостроении.
С 1990 года строительная отрасль в России практически не модернизировалась. Советский феномен массового панельного строительства был во многом порожден импотенцией центрального планирования в сфере логистики. Сегодня он сохраняет жизненность в силу инертности строительной индустрии. И нет никаких признаков того, что эта индустрия в обозримом будущем осовременится. Напротив, спрос на жилье настолько высок, что вновь реанимируются некогда закрытые домостроительные комбинаты, фабрикующие дома-коробки, спроектированные еще в 70-е годы. (Голдхорн Барт. Российский архитектурный рынок. Миф и реальность/ Проект Россия, No2, 2006, С. 152)
Строительство подобных домов с относительно низкими эксплутационными характеристиками и жестко заданными параметрами явно не вписывается в современные представления о комфортном жилище.
Строить надо действительно прогрессивное, комфортное, недорогое, ресурсосберегающее малоэтажное жилье.
Около половины нового жилья в первом полугодии 2007 г. составили объекты индивидуальной застройки. (НГ, 12.07.2007).
Если строго подходить, то города должны реконструироваться, приобретать более современную структуру. Офисы, развлекательные и деловые центры, инфраструктура, рекреационные зоны.
Жилой фонд подлежит реновации. Методов которой вполне достаточно. И даже денег на это казенных понадобится немного. Вспомним тот же германский опыт.
В целом ряде стран происходит переориентация инвестиций на реконструкцию жилищного фонда. Доля инвестиций на эти цели, например в Канаде, Дании, приблизилась к 50% объема средств, расходуемых на новое строительство.
А активная часть населения, тот самый "средний класс", получив даром, а не за тысячи, если не десятки тысяч, у.е., землю, может своими руками собрать (!) дом из готовых деталей. Который обойдется в несколько раз дешевле городской "панели". В безликом доме среди десятков таких же.
Люди предпочитают качественную среду обитания. (Илья Ступин. Экстраполяция невозможна. Эксперт, No23 (564), 18 июня 2007 г.) Спрос на комфортную городскую среду - общемировая тенденция. Одним из веяний городского девелопмента в Европе является создание свободных функциональных пространств внутри мегаполисов.
Современные жилища должны быть эффективными с точки зрения эксплуатации. Параметры эффективности должны быть стандартизированы. В советское время жилищное строительство основывалось на определенном типе централизованных капиталоемких систем инженерного оборудования. Необходимы локальные, автономные, независимые системы инженерного оборудования.
Много шума вокруг "расхищения" земель сельхозназначения. Хотя на самом деле привлекательны территории, прилегающие к водоемам, лесам. Но даже и пашни - это не криминал. Сейчас до половины земель не обрабатывается. А на обрабатываемых урожайность в 2-2,5 раза ниже оптимальной.
Для строительства 150 миллионов м.кв. ежегодно необходимы 2-3 тысячи кв. км инженерно подготовленных территорий. В масштабах страны - сущий пустяк. Неловко напоминать, но в США при современном высокопроизводительном сельском хозяйстве, кормящем чуть ли ни полмира, территории куда меньшей нашей, вдвое большем населении 70% граждан живет в индивидуальных домах при средней обеспеченности 60 м.кв (против наших 20 м.кв.)
Многие крупные застройщики готовы вместо государства разработать документы территориального планирования, осуществить их правовую и инженерную подготовку. Вместо! Но это, безусловно, вызывает раздражение и сопротивление госмонополистов.
Кстати, если бы удалось провести реновацию городского фонда, и выкупать часть его в обмен на загородные (в 2-3 раза более дешевые, нежели городские), то достаточно большая группа населения, для которой проблема доступного жилья связана не с приобретением жилья, а с арендой квартир (молодые люди от 25 до 35 лет) решила бы для себя эту проблему. Около трети населения столицы предпочитают арендовать жилье, из них порядка 15% рассматривают долгосрочную аренду как альтернативу покупки квартиры. Некоторые молодые люди, имея возможность приобрести жилье с помощью ипотеки, намеренно от нее отказываются. Они вкладывают деньги в финансовые инструменты, рассчитывая увеличить капитал и через семь-тринадцать лет приобрести квартиру без привлечения кредитных средств либо просто купить жилье лучшего качества.
Могли бы возникнуть районы доходных домов с возможностью проживания за достаточно небольшие деньги в некоем однородном социальном слое. Однако пока в российских городах нет мобильного жилищного фонда в виде доходных домов - вместо него функционирует огромный по своим масштабам черный рынок аренды. С которым постепенно начинается война, что неизбежно повлечет увеличение финансового бремени для арендаторов.
Некоторые полагают, что целесообразно вообще развивать систему компактного проживания людей близкого социального положения. - элита, богатые предприниматели, чиновники; мобильный жилой фонд, в котором проживает наиболее активная часть населения; малоимущие граждане; усадьбы, дачи. Надо уходить от хаотической точечной застройки.
И правильнее создавать города-двойники с новыми центрами, вокруг которых отстраивать естественную структуру.
Непосредственное финансовое участие государства возможно путем предоставления безвозмездных субсидий определенным группам населения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим и др.) с целью повышения доступности строительства и покупки жилья, а также кредитов на эти цели.
Некоторые эксперты стараются преувеличить те или иные проблемы при массовой застройке. Так, утверждается, что подключение к инженерным сетям поселка на 300-400 домовладений обходится примерно в $200 на м.кв. жилья. Затраты на строительство социальной инфраструктуры составят еще $200 на м.кв. при себестоимости строительства дома $800 кв. м.
Возьмем данные по Белгородской области.
Усадебное домостроение в общем объеме вводимого жилья к 2010 году составит 85%. Начиная с 2007 года будет строится не менее 8,0 тыс. домов общей площадью 1 млн. кв. м.
В 2005 году в эксплуатацию введено 830 тыс. м.кв. общей площади жилья, в том числе 486 тыс.м.кв. - индивидуального жилья. Из них при поддержке фонда ИЖС - 437 тыс.м.кв.
В 2006 году - 916 тыс. м.кв. метров общей площади жилья, в том числе 730 тыс. кв. метров - индивидуального.
В собственность Белгородской ипотечной корпорации под индивидуальное жилищное строительство приобретено 12,7 тыс. га земли. На имеющихся земельных массивах формируются более 80 новых микрорайонов индивидуальной жилой застройки, на которых расположены около 30 тысяч земельных участков.
В 2005 году построено 906 км инженерных сетей стоимостью 766 млн. руб., в том числе:
- водоснабжение и водоотведение - 425 км (378 млн. рублей),
- электроснабжение - 353 км (294 млн. рублей),
- газоснабжение - 128 км (94 млн. рублей).
В 2006 году планировалось построить 1026 км инженерных сетей на сумму 995 млн. руб., в том числе:
- водоснабжение и водоотведение - 246 км (305 млн. рублей),
- электроснабжение - 579 км (520 млн. рублей),
- газоснабжение - 201 км (170 млн. рублей).
Это порядка 1,2 тыс.руб. на м.кв. Отнюдь не $200.
А себестоимость собственно домов из современных материалов - порядка 10 тыс руб. Так что вместе с инженерной и социальной инфраструктурой цена дома может составлять порядка 15 тыс. руб. за м.кв.
Причем такой дом можно строить в несколько этапов, по мере появления необходимых финансовых ресурсов.
12.07.2007г.
nasledie.ru
viperson.ru
