Президент России назвал жилищный проект самым сложным изо всех приоритетных программ. Уже первые шаги по его реализации показали, что накопилось достаточно проблем в наших социально-экономических отношениях. Преодолеть их можно, только объединив усилия государства и бизнеса. Взаимодействие всех участников рынка недвижимости в процессе решения задач национального проекта "Доступное жилье" и стало темой беседы с депутатом Государственной Думы Российской Федерации, членом комитета Госдумы по бюджету и налогам Александром Коганом.
Площадки для дискуссий
- Александр Борисович, каким вы видите взаимодействие государственных структур и бизнес-сообщества?
- Все участники рынка, в том числе и государство, которое законодательно определяет правила игры, поняли, что друг без друга существовать не могут. Поэтому при различных государственных учреждениях создаются временные и постоянно действующие рабочие группы, куда входят представители бизнеса и власти. Это, например, временная комиссия по законодательному обеспечению проекта в Совете Федерации, временная рабочая группа при экспертном совете в Госдуме при фракции "Единая Россия", Совет по реализации национальных проектов при президенте РФ, а также Межведомственная рабочая группа при этом Совете и многие другие.
Кроме того, сами бизнес-структуры поняли, что им нужны площадки для обсуждения не только профессиональных вопросов, но и действующего законодательство и эффективности его влияния на рынок. Это, как правило, общественные организации, такие как Союз строителей России, Ассоциация российских банков и другие. Дискуссии, которые идут на всех этих площадках, выливаются потом в конкретные предложения. Как, например, предложения участников Международного ипотечного клуба, включенные в поправки к закону о долевом строительстве многоквартирных домов.
- Не так давно вы избраны президентом этого клуба. Не помешает ли новая деятельность вашей основной работе в Госдуме?
-Думаю, что она будет только помогать, поскольку клуб стал местом профессионального общения строителей, банкиров, страховщиков, риэлторов и представителей власти. Формат встреч позволяет высказывать мнения по самым разным вопросам рынка недвижимости и быть услышанным участниками этого рынка.
- Кроме тонкостей законодательства есть еще и сугубо практические вопросы. Совпадают ли здесь интересы государства и бизнеса?
- Расхождения могут быть всегда. Важно чтобы все понимали и принимали правила игры. Государство действует в интересах граждан, стараясь, например, снизить стоимость квадратного метра жилья. Поэтому оно объявляет конкурсы и выбирает самые привлекательные с этой точки зрения строительные проекты. Муниципальное образование выгадывает что-то для города, обязав застройщиков ввести в эксплуатацию детский сад или дорогу. Либо просит выделить дополнительные квартиры взамен предоставления площадок или инженерной инфраструктуры.
Бизнес заботит доходность проекта, реальная экономическая выгода от реализации построенного жилья.
И здесь очень важно искать компромиссные варианты, а не рубить с плеча. Сейчас общая задача - увеличить объемы строительства. Но первый шаг за государством - освоение земель и развитие инженерной инфраструктуры. На готовых участках строительный процесс будет идти куда быстрее, а квадратный метр станет дешевле. И государственные жилищные программы будут работать.
Кому выгодно тормозить проект
- Часто говорят, что проблемы на рынке жилья в отсутствие баланса между спросом и предложением. Как его добиться? Проще говоря, как заставить строителей строить больше, если отрасль давно в частных руках и регулируется рыночными механизмами, а не государственными директивами?
- Один из механизмов - стимулировать предложение. И государство это делает, принимая жилищные программы. Поставлена задача к 2010 году существенно увеличить число граждан, чьи доходы позволяют приобрести квартиры с помощью ипотечных кредитов. А также строить социальное жилье для тех, кто достаточными средствами не располагает. Другими словами, государственная политика гарантирует высокий спрос на жилье, что должно стимулировать рост предложения.
Однако, на рынке складывается иная ситуация. Я не хотел бы сегодня обвинять строителей, но камешек в их огород могу кинуть. Многие застройщики, особенно крупные, не заинтересованы в появлении новых компаний на рынке. Сегодняшняя ситуация их устраивает. Стоимость квадратного метра растет, прибыль строителей увеличивается.
Устраивает это и многих чиновников, распределяющих участки под застройку в соответствии со своими, а не государственными интересами. А государству это не выгодно. Поэтому надо создать такую законодательную базу, которая позволит сделать прозрачными отношения в сфере жилищного строительства. Чтобы на рынке было больше информации, одинаково доступной для всех. Ну и, конечно, чтобы условия для всех добросовестных участников рынка тоже были одинаковыми.
Прежде всего, это касается распределения земельных участков. Наше законодательство предусматривает соответствующие нормы, но, к сожалению, пока не обеспечивает их. Прокуратура обнаружила серьезные нарушения использования земли практически в каждом субъекте РФ. Более 90% всех участков выделены в обход аукционов. И Москва не исключение.
- Значит дело безнадежное, если законы нарушаются с такой легкостью?
- Дело не безнадежное. Но наша задача не разогнать чиновников - на их место придут новые - а создать условия, при которых муниципальные образования сами были бы заинтересованы в эффективном использовании земельных участков. Ну и, конечно, надо бороться всеми средствами с фактами коррупции и бюрократии. Проверять законность сделок, предавать их гласности, усиливать контроль, привлекая прокуратуру. Надо чтобы чиновники поняли, что они работают в интересах государства. А государство стремится обеспечить жильем своих граждан. То есть любое неэффективное действие со стороны чиновников должно расцениваться как действие против государственных интересов. Если мы сможем внушить это за короткий период, то отношение к использованию земли изменится. В противном случае мы будем принимать законы, а участники рынка будут с завидным упорством их обходить.
Когда бизнес сообщество говорит, что развивать строительную индустрию невозможно из-за бюрократических барьеров, мы готовы обсуждать необходимые меры для того, чтобы эти барьеры снять. Мы открыты для переговоров, готовы выходить на площадки общественных организаций, обсуждать проблемы и принимать поправки к действующему законодательству. Мы готовы это делать, потому что хорошо понимаем, если не увеличить предложение, все наши усилия по реализации национального проекта доступности жилья будут напрасны.
- Может быть, стоит инвестировать бюджетные средства в развитие строительной индустрии, как полагают некоторые участники рынка?
- В этом нет необходимости. Сегодня созданы практически все условия для развития строительства. Единственная проблема - бюрократические барьеры. Существующие технологии позволяют возводить многоэтажный дом за семь месяцев. А документы на этот дом оформляются больше года. Есть проблема подключения к инфраструктуре, проблема со сдачей объекта госкомиссии.
- Как Госдума реагирует на факты намеренного затягивания процесса согласования?
- Мы призываем строителей сообщать о таких фактах. Но соглашаются далеко не все. Логика проста: им в этом городе еще работать. С данным домом застройщик вопрос решит, но больше площадок не получит. Понимаете, ментальность чиновника такова, что он ощущает себя хозяином: хочу - даю, хочу - нет.
- И что же делать?
- Надо ввести жесткий регламент сдачи жилых объектов в эксплуатацию. Если застройщик выполнил все требования, то госкомиссия должна принять дом в обозначенные сроки. Такой регламент сейчас разрабатывается в рамках Градостроительного кодекса. Но, упрощая и ускоряя процесс согласования, надо помнить о необходимой строгости госприемки, чтобы наши сооружения не начали рушиться на глазах.
Его пример - другим наука
- Вы можете сказать, в чем успешность реализации жилищных проектов в Китае или Казахстане? И почему у них это получается, а у нас нет?
- Я бы не сказал, что у них все так хорошо, как об этом говорят в средствах массовой информации. На каждого жителя Китая приходится 13 кв. метров жилья, а на каждого жителя России - 20 кв. метров. В Европе для сравнения этот показатель - 40, а в Америке - 70 кв. метров. Но темпы строительства в Китае намного выше, чем в России. Там ежегодно вводится по 1 кв. метру на человека, а у нас - по 40 квадратных сантиметров. Если так будет продолжаться, через шесть лет они нас обгонят.
В Китае почти отказались от крупнопанельного домостроения, преимущество отдано монолитной технологии, которая позволяет строить быстро и дешево. Себестоимость строительства в Китае является самой низкой в мире.
Но главная особенность китайского рынка - серьезное участие государства. Имеется в виду не только законотворческая деятельность, но заключение договоров, контроль их исполнения, контроль качества строительства, контроль исполнения чиновниками законов. При этом 70% от общего объема рынка составляет коммерческое жилье. Во время азиатского кризиса, когда спрос на жилье резко упал, именно активная позиция государства позволила сохранить рынок. Оперативно были введены льготы для строителей, налоговые льготы. Этими действиями власти сохранили объемы строительства, которые уже через два года увеличились.
- А что можно сказать об ответственности строителей за несоблюдение сроков, невыполнение договоров, или просто брак в работе?
- Ответственность в Китае совершенно другая. Ситуация, когда заключен договор, и хотя бы одно условие не выполняется, просто невозможна. Потому что придет контрольная организация, и тут же будут выписаны штрафы и наложены аресты.
В отношении качества тоже. Строящийся дом разбивается на квадраты, за каждым закрепляется один или два человека, чьи имена заносятся в компьютер. Если на участке обнаружен брак, то всегда точно известно, кто его допустил. Руководитель стройки имеет право наказать бракодела: лишить работы, отправить в ссылку и даже исключить из партии.
- Возможна ли в Китае ситуация, подобная той, что сложилась у нас с обманутыми дольщиками? И отсюда вопрос: может ли государство предусмотреть законы, которые не допустят такого массового обмана граждан?
- В Китае это невозможно, во-первых, потому что на этапе котлована квартиры не продают. Участие граждан в строительстве запрещено, возведение жилья регулирует государство. Во-вторых, как уже говорилось, закон строг к застройщикам за несоблюдение требований. Но справедливости ради надо сказать, что он также строг ко всем. Поэтому китайские граждане не пойдут на улицу протестовать, если строящийся объект кажется им неуместным.
У нас граждане могут принимать участие в строительстве, что имеет свои плюсы и минусы. И те, и другие хорошо известны. Сейчас государство взяло под контроль ситуацию с обманутыми соинвесторами и поставило задачу - найти компромиссное решение. В Госдуме создан экспертно-аналитический центр, который совместно с Министерством регионального развития занимается этой проблемой и помогает муниципальным образованиям разобраться и принять меры. Надеемся, до конца этого года все договоры будут перезаключены.
- Госдума приняла закон о продлении срока бесплатной приватизации жилья до 2010 года. А зачем нужно было вообще ее прекращать?
- Сейчас власти всех уровней начинают финансировать социальные проекты. Жилье, которое будут предоставлять людям с низкими доходами, не подлежит приватизации. И это правильно. Это будет социальное жилье. Если у семьи появятся средства, она сможет купить квартиру на рынке. А в социальную жилплощадь въедет другая семья. Государство хочет сохранить и увеличить этот жилищный фонд. Приватизация же его вымывает. Ну что же, сейчас у нас 70% жилья в собственности, к 2010 году будет 90%.
И о наболевшем...
- Сопоставима ли стоимость китайского жилья с московской?
- Конечно, в Китае цены гораздо ниже благодаря большим объемам строительства и тем, что на очень льготных условиях предоставляется земля под застройку. Государство обеспечивает новостройки инфраструктурой, у застройщика не болит голова по этому поводу.
- Значит, государство может остановить безудержный рост цен на жилье?
- Лужков недавно сказал: "К 2008 году мы полностью решим проблему доступного жилья, потому что любому москвичу, обладателю однокомнатной "хрущебы" будет доступно, продав ее, купить себе дом на самой дорогой улице Майами-бич с видом на океан". И гораздо более комфортабельное. Но это шутка, конечно. А если серьезно, о ценах мы тоже говорим. Говорим о том комплексе мер, который позволит их снизить. Говорим об этом очень много. Но надо приступать к реальным действиям.
Первое, что нужно сделать, это увеличить предложение. Второе - поднять доход граждан. Увеличить производство отделочных строительных материалов, развивать стройиндустрию, разработать единые регламенты сдачи дома в эксплуатацию. Сделать прозрачными механизмы взаимодействия на рынке жилья и требовать от чиновников исполнения законов и регламентов. Нужно добиться, чтобы все земельные участки реализовывались с аукциона. А деньги, которые при этом получает муниципалитет, шли на развитие инфраструктуры и социальные проекты.
Необходимо снять со строителей обременения. И, конечно, работать с банковским сообществом для того, чтобы сделать более длительным предоставление кредитов и снизить процентную ставку. Вот все те меры, которые необходимы. Они абсолютно очевидны. Но чтобы все, что я сказал воплотить в жизнь в кратчайшие сроки, надо принять ряд законов и поправок. Наша задача в короткий период создать экспертные группы, которые будут работать над поправками в законодательную базу.
Т. Погорельцева, журнал "Недвижимость и цены".
http://www.abkogan.ru/
