Юрий Алексеевич, в одном из своих комментариев на OPEC.Ru вы предрекали скорый кризис на рынке недвижимости в России. Вчера премьер-министр Фрадков заявил, что в Москве необходимо регулирование цен на недвижимость, поскольку их темпы роста в два раза превышают темпы роста цен в целом по России. Многие аналитики говорят, что рынок московской недвижимости уже вплотную подошел к критической отметке. С вашей точки зрения, не может ли заявление Фрадкова стать катализатором кризиса? И насколько опасен кризис рынка московской недвижимости для экономики России в целом?
Начнем с вопроса о том, станет ли заявление Фрадкова катализатором кризиса на рынке недвижимости. Нет, не станет. Скорее всего, не станет. Потому что тот кризис, который случился на рынке акций и рынке облигаций в определенной мере спас от кризиса рынок недвижимости. Тот сектор, который упал первым, взял на себя основную роль "козла отпущения" за неграмотную политику управления ликвидностью и за внешние факторы, которые здесь проявились. Если бы этого падения рынка акций и облигаций не произошло, в сложившейся ситуации могли упасть цены на недвижимость именно в Москве, примерно в это же время или чуть позже, где-то в июне. Сейчас некая сумма денег, которая была вложена в акции и облигации, перетекла на другие сектора. В значительной мере она утекла на испанскую недвижимость, и просто в доллары. Но в определенной доле эти средства перетекли и в московскую недвижимость тоже. То есть, небольшая часть средств рынка акций и рынка облигаций поддержала цены на рынке московской недвижимости. Поэтому заявление Фрадкова вряд ли сейчас что-то спровоцирует, потому что ситуация на рынке недвижимости немного изменилась. Она стала лучше для тех, кто играет на повышение, и поэтому здесь вероятность наступления кризисных событий передвигается чуть дальше, видимо на осень. Я бы сказал, что кризиса на рынке недвижимости летом не будет, а осенью он возможен. Хотя вероятность его снизилась за счет того, что есть сектора, из которых капитал ушел, и он, так или иначе, пусть и сократившийся в результате проведения денежной политики, но он все равно продолжает искать применение, и одним из мест применения является рынок недвижимости.
Второй вопрос - насколько кризис московской недвижимости может оказать негативное влияние на экономику России в целом. Кризис московской недвижимости может оказать негативное влияние на банковский сектор. Естественно, потеряют частные инвесторы, но наиболее сильный удар может прийтись на банковский сектор. Говорить о том, что это может спровоцировать кризис в реальном секторе или в рамках экономики в целом, я бы не стал. Сначала упал фондовый рынок и тем самым поддержал рынок недвижимости, но в дальнейшем мы можем ожидать развития кризисных событий на рынке недвижимости и в реальном секторе. В основе всех этих неприятных событий в значительной мере лежат одни и те же факторы, и именно они могут привести к кризису в реальном секторе.
Что это за факторы? Их достаточно много, но есть внутренние, и есть внешние. Я бы здесь выделил один как самый значимый фактор, который может оказать влияние и на развитие кризисов на рынке недвижимости, в секторах финансового рынка и в реальном секторе. Это фактор ликвидности. Рублевая ликвидность в экономике росла очень быстро с конца ноября прошлого года по начало февраля этого года. После этого началось не менее резкое снижение свободных денежных средств, и некая точка равновесия на этом рынке наблюдалась как раз 5 - 12 апреля, после чего рухнул рынок акций, ушел вниз рынок корпоративных облигаций. За счет чего? За счет того, что были предприняты усилия, нацеленные на то, чтобы дальше снижать рублевую ликвидность. Резкий рост ликвидности, а потом корректировка - это нормальная реакция рынка. После этого наши денежные власти изнасиловали денежный рынок, заставили ликвидность снижаться еще больше, а это, на фоне растущего производства, всегда исключительно опасно. Это ведет к очень простым и очень опасным последствиям. Это ведет к резкому росту процентных ставок, и это мы наблюдаем и на рынке корпоративных облигаций, и на рынке межбанковских кредитов, и, видимо, это происходит на рынке коммерческих кредитов. Следствие этого - возможный дефолт какого-то количества предприятий реального сектора. Дефолт по корпоративным облигациям, невозврат кредитов коммерческим банкам предприятиями реального сектора. Второе негативное последствие - это возникновение в более слабой форме, чем в 1990 году и немного в других формах проявления, кризиса неплатежей. Сейчас, в течение последнего месяца, реальной экономике стало не хватать ликвидности. И я не исключаю того варианта, что в каких-то отраслях возникнут просто цепочки неплатежей. Мы вернемся к вексельному обороту в отдельных секторах. Это не будет пока кризисом в рамках всей экономики, но это могут быть кризисы неплатежей, которые поразят отдельные регионы или отдельные технологические цепочки. Если продолжится снижение ликвидности - а его теперь трудно остановить, даже если Центральный Банк перевернется и будет работать в другую сторону, потому что доллар становится самым привлекательным инструментом инвестиций - вероятность развития кризисных событий в реальном секторе будет возрастать.
А насколько велики будут масштабы этого кризиса?
То, что сделано на сегодняшний день не может привести к кризису того уровня, который был в 1998 году. Но если неграмотная политика продолжится в течение 2 - 3 месяцев, мы можем получить такую череду дефолтов, которая по объему будет сопоставима с дефолтом по государственным облигациям в 1998 году.
14 мая 2004
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=48312
