Из материалов к выступлению Юрия Степанченко, Президента ЗАО "ДВ Стройсвязькомплекс" (Приморский край), на заседании "Приоритетные национальные проекты - 2007. Всероссийское совещание практиков и экспертов" (Организаторы - Русский институт при участии Общественной палаты РФ). Центральный Дом Ученых РАН, 12 декабря 2006.
Программы, сравнимой по масштабу с национальным проектом "Доступное жилье", курируемым Д. Медведевым, у нас не было уже пятьдесят лет - со времени С. Хрущева. В нашей стране потребность улучшить свои жилищные условия испытывают
десятки миллионов человек. Жилищная политика занимает уникальное положение в общей системе государственной стратегии и политики, поскольку, с одной стороны, затрагивает экономические интересы каждого гражданина, а с другой - находится в тесной связи с прочими направлениями социально-экономической политики государства.
Накопленные за последние годы данные, свидетельствуют о колоссальном неудовлетворенном спросе на жилье, высоком износе жилищного фонда, недостаточном использовании финансово-инвестиционных ресурсов в жилищном строительстве, теперь дополнен четкими формулировками целей и, главное - определены механизмы, с помощью которых эти цели будут достигнуты. Стало понятно, что без непосредственного участия государства, рынку доступного жилья не состоятся.
Постараемся ответить на вопрос: Каким должно быть участие государства в формировании рынка доступного жилья?
Во-первых, продолжать развитие законодательной базы и регулирования правил игры на рынке жилья.
Во-вторых, оно может и обязано помочь финансовыми ресурсами в становлении этого рынка. Например, государство сейчас активно поддерживает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно капитализировало это агентство и предоставляет ему гарантии по его ценным бумагам. То есть оно содействует привлечению долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Ипотека должна стать наиболее защищенной и распространенной формой взаимоотношений строительной компании и гражданина. Между тем, по официальной статистике, чуть более 9 процентов семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Выход из данного положения лежит в оптимизации условий для нормальной среднестатистической "работающей" семьи с совокупным доходом 15-20 тысяч рублей в месяц, которая будет иметь возможность купить жилье по ипотеке с реальным сроком от 15 до 40 лет, и при этом расходы на погашение займа не превысят 25 процентов от ежемесячного дохода семьи. Такие условия могут значительно изменить ситуацию на рынке жилья.
В-третьих, необходимо решить вопросы, связанные с самим строительством жилья. Здесь тоже накопилось достаточно много проблем: бюрократизм, начиная от предоставления земельных участков и получения разрешения на строительство до ввода объекта в эксплуатацию.
Существенной проблемой сегодня стала недостаточность земельных участков, обустроенных инфраструктурой, и в первую очередь инженерной инфраструктурой, коммунальными системами и дорожно-транспортной сетью. Это тоже сегодня начинает давить на рынок, и недостаточность свободных земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, может даже привести к тому, что, если не будет предпринят ряд мер, то в силу дефицита этих земельных участков может произойти спад в жилищном строительстве, несмотря на то, что спрос будет продолжать расти.
Нам следует более активно подходить к решению жилищной проблемы, приведению в порядок законодательной базы, составлению бюджетов жилищного строительства, выделению средств на подготовку кадров, развитию территорий. Для снижения стоимости жилья нужно решать принципиальные вопросы, выражением которых служат повышение темпов роста производительности и сокращение сроков жилищного строительства на всех стадиях - от выбора площадки до ввода объекта в эксплуатацию. При этом необходимо:
1.Увеличить объемы строительства жилья за счет снижения административных барьеров, подготовки строительных площадок под комплексную застройку; увеличить государственные расходы на жилищное строительство, ввести в практику муниципальный заказ для отдельных социальных категорий граждан.
2. Муниципальным властям ограничить многочисленные требования по отчислениям денежных средств у застройщиков и строителей на развитие инженерной инфраструктуры (жители городов на эти цели платят налоги и не должны нести дополнительные расходы за счет удорожания собственного жилья).
3. Естественным монополиям необходимо самим вкладывать средства в собственную инфраструктуру, ибо инвестиционная составляющая заложена в тарифах - на воду, тепло, электроэнергию, газ и т.д.
Более того, приоритетной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения.
Мировая практика обеспечения жильем строится на следующих основаниях:
- накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых;
- ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на 15-35 лет;
- государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования.
Правовая основа для решения жилищного вопроса в Российской Федерации в целом сформирована. Главная задача сегодня, учитывая масштабы потребительского спроса населения на жилье и социальную ее значимость, состоит в комплексном подходе развития этого сегмента экономики на основе системно-стратегического анализа. Нам нужно научиться эффективно регулировать и стимулировать цивилизованный рынок жилья, при этом, ограничить риски граждан и застройщиков; обеспечить дальнейшую поддержку развития ипотеки, поощрение участия в ней банковского капитала и средств населения при помощи налоговых льгот и других стимулирующих механизмов.
15 декабря 2006
Юрий Степанченко, Президент ЗАО "ДВ Стройсвязькомплекс" (Приморский край)
"Кремль.ORG".
