Купив комнату в квартире, наш читатель был вынужден познакомиться с загадочным регламентом ФМС, который ставит в тупик даже опытных юристов. Разбираемся в ситуации.
Вопрос
Купил комнату в 4-комнатной квартире, которая по документам (договор дарения) находилась в частной собственности, а места общего пользования в квартире — в общей долевой собственности. Также было указано, что эта комната составляет 21/100 долю указанной квартиры.
При оформлении договора купли-продажи комнаты нотариус указал, что я покупаю 21/100 квартиры, а в следующем пункте — что эта доля состоит из жилой комнаты, а о местах общего пользования не упомянул ни слова. Росреестр зарегистрировал комнату как 21/100 долю в квартире, указав: «Объект — квартира, форма собственности — общая долевая собственность». Далее мне нужно было зарегистрировать по месту жительства в этой комнате своего сына. ФМС мне отказала, обязав согласовывать разрешение на его регистрацию со всеми проживающими в квартире гражданами, ссылаясь на пункт 26.3 регламента к приказу №288 от 11.09.2012 г.
Правильно ли оформлен договор купли-продажи? Верно ли, что моя доля — это отдельная комната? В какой собственности находится комната? Почему требуется согласие других собственников комнат на регистрацию моего сына?
Ответ
Давайте по порядку. В Росреестре регистрации прав на недвижимость ваш договор купли-продажи оформлен правильно. Упомянутая 4-комнатная квартира находится в общей долевой собственности, в которой ваша часть собственности в виде комнаты составляет 21/100 долю. Согласитесь, что невозможно при этом выделить вам лично 21/100 долю мест общего пользования в квартире, поэтому нотариус и не упомянул ничего о местах общего пользования. Абсурдно выделять кому-либо из собственников часть, например, коридора в соответствии с его долей в квартире. Естественно, что все проживающие в квартире собственники совместно используют места общего пользования. Таким образом, ваша комната находится в вашей личной собственности и представляет собой 21/100 долю квартиры.
Теперь перейдем к главному вопросу, который, собственно, и заставил вас переживать. Действительно, приказ №288 существует, и надо сказать, что это объемный документ, который, как мне представляется, трудно изучить и понять даже юристу. Это приказ ФМС России от 11.09.2012 № 288 (ред. от 19.01.2015) «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (зарегистрировано в Минюсте России 02.04.2013 N 27963). Похоже, даже прочитавший его название понимает, что в существе этого приказа разобраться сложно.
Пунктом 26.3 этого приказа предусмотрено, что «проживающие совместно с нанимателем жилого помещения совершеннолетние пользователи свое согласие на вселение членов семьи нанимателя жилого помещения и их постоянное проживание выражают в письменной форме». Как видно, речь тут идет о нанимателях жилого помещения. Вы же являетесь собственником жилого помещения. Почему же вам (собственнику, а не нанимателю!) отказали? И какое отношение к вашей собственности (комнате) имеют другие собственники жилья в квартире? Резюмируя, можно заключить, что отказ в регистрации вашего сына в вашей комнате не может быть признан правомерным. Что же делать? Обжаловать отказ в суде. Однако надо понимать, что суд — это время, деньги, нервы. Лично я убежден, что к суду надо прибегать лишь в крайних случаях. Если у вас есть возможность обратиться к остальным собственникам квартиры с просьбой дать письменное согласие на вселение вашего сына, то это надо сделать. Поверьте, так будет лучше и быстрее. И только если вам откажут, обращайтесь в суд. Удачи!
А. Арутюнов, председатель Московской коллегии адвокатов "Арутюнов и партнеры", адвокат, доктор юридических наук, профессор МГПУ
Для того, чтобы в вашем доме было тепло и уютно необходимо правильно выбрать окна. Окна Рехау Астана прекрасно справятся со всеми поставленными задачами, обеспечат в вашем доме комфорт и уют.
