В начале октября в бывшем департаменте строительства и архитектуры Архангельской области, разделенном недавно на департамент строительства и управление архитектуры, появился отдел сопровождения национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Возглавил отдел Евгений Гучин.
Две недели ушло у него на изучение документов и неделя - на первую ознакомительную поездку в Коряжму, Котлас, Ленский район. Хотел своими глазами, а не по отчетам, увидеть ситуацию на местах, сравнить потребности и возможности муниципалитетов, выявить, из-за чего буксует проект, найти положительный опыт, реальный для применения другими. Это было важно сделать и ради того, чтобы область лучше понимала, кто и в каких средствах нуждается, как муниципалитеты реализуют проект, чем конкретно региональная власть должна и может помочь. О результатах поездки мы поговорили сразу по ее окончании. - Евгений Вячеславович, красивое название проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" многих сбивает с толку. Люди уже ассоциируют его с лозунгом 80-х "Каждой семье - квартиру к 2000 году". Но ведь это не так?
- Если совсем коротко, проект призван создать в стране условия для нового развития жилищного строительства и помочь с жильем тем, кому государство обязано помогать. Проект для этого разбит по направлениям: развитие ипотечного кредитования, поддержка молодых семей, обеспечение жильем части федеральных льготников (ветеранов, "чернобыльцев", инвалидов), развитие жилищного строительства и обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
- Что это значит?
- Каждое направление предусматривает свою систему финансирования. Например, персональную поддержку части федеральных льготников оказывает федеральный бюджет. То есть сколько средств нам выделят, стольким семьям мы и сможем помочь. Молодым семьям дополнительно помогают региональные и местные бюджеты. Если, например, молодая семья попадает в категорию нуждающейся в жилье и соответствует нескольким условиям (в том числе по возрасту), она получает некие субвенции - 300-500 тысяч рублей (в зависимости от категории семьи). Эти средства можно вложить в строительство нового жилья либо купить квартиру на вторичном рынке.
- К категории тех, кому помогает государство, отнесены и жители ветхих домов?
- Верно. И на строительство социального жилья и переселение из ветхого и аварийного каждый год выделяются средства из областного и местных бюджетов. Но область участвует в софинансировании при условии, что муниципалитеты пошевелятся и найдут на это собственные деньги. То же самое делает и Федерация: найдет регион средства - центр добавит еще. А вот что касается самого жилищного строительства, тут все зависит от способности поработать самого региона, от вложения средств из внебюджетных источников.
- Из каких, например?
- Это индивидуальная застройка на собственные средства людей, строительство жилья предпринимателями (строят и продают), обеспечение квартирами своих сотрудников организаций и предприятий. Железная дорога, например, через собственную ипотеку строит жилье в Вычегодском, "Газпром" - в Урдоме.
- То есть с миру по нитке...
- Да, и все это - программа "Жилье". Цель ее, повторю, помочь тем, кто в жилье нуждается и не может самостоятельно купить себе квартиру или дом, а также создать условия для массового строительства доступного жилья.
- Насколько мне известно, в прошлом году область построила всего 158 тысяч квадратных метров жилья. План этого года - 197,8 тысячи. Но зная, что правительство настаивает на необходимости строить хотя бы квадратный метр в год на человека, и зная, что нас в области больше миллиона...
- Пока область строит действительно крайне мало.
- Нет денег или есть какие-то другие причины?
- Каждое муниципальное образование берет на себя обязательства по вводу жилья. Архангельск, например, за 10 месяцев выполнил план на 21%, Вельское МО - на 91, область в целом - на 37%. Но в каждом случае свои причины отставания или перевыполнения плана, как, допустим, в Коноше (108%), в Котласском МО (186) или Плесецком (173).
Вот Коряжма планировала сдать в этом году 12300 квадратных метров жилья. Но, дай бог, частный предприниматель сдаст один дом - это 4700 метров. Однако это не означает, что город не работает в этом направлении. Коряжма выделила под комплексную застройку 14 гектаров, подготовила все документы по нему, подвела коммуникации, объявила конкурс. Однако единственный его участник - санкт-петербургская компания, - даже заплатив аванс за участие в конкурсе, не смогла вовремя подготовить необходимые документы. Задаток вернули. А местные власти, подумав, что потенциальных инвесторов могла отпугнуть плата за право аренды на период строительства, решают сейчас вопрос о ее снижении. Новый конкурс будет проведен весной 2008-го. А вот под бюджетное финансирование Коряжма не попадает.
- Бывает и такое?
- Бывает - в молодых городах, где нет ветхого и аварийного жилья. А "просто" строительство возможно лишь в том случае, если город найдет на него свои средства. Однако местным бюджетам сложно потянуть такое дело самостоятельно. Зато город одним из первых активно включился в программу поддержки молодых семей. Кроме того, у Коряжмы есть своя программа поддержки представителей социально значимых профессий - врачей и учителей. Нужен, допустим, городской больнице пульмонолог - приглашают из другого города и дают не служебное жилье, а квартиру, оплаченную муниципалитетом. Впоследствии, после отработки специалистом нескольких лет, квартира переходит в его собственность.
- Насколько мне известно, Коряжма все-таки надеется войти в долевое строительство, если, например, комбинат, делающий ставку на омоложение кадров, возьмется в ближайшее время строить дом для новых сотрудников. Город уверен, что 10-15 квартир он "потянет".
- К сожалению, не у всех муниципалитетов есть такие возможности - финансовые и пробивные. Коряжма же не упускает ни единой возможности войти в областные или федеральные программы. Активно решается там и вопрос с формированием участков под частное строительство. Уже известно, что вестись оно будет на красивейшем берегу Вычегды. Первые участки будут выставлены на торги весной.
- А где в области строится сегодня больше всего?
- В Архангельске и Котласе, что вполне объяснимо: в солидных по возрасту городах и нужда в нем больше, и ресурсы значительнее. Однако ситуация в Котласе принципиально отличается от Архангельска: за 10 месяцев года Котлас построил 15109 квадратных метров жилья (82% к плану) против 19,5 тысячи метров в Архангельске (21%).
- За счет чего такие успехи у Котласа?
- В областном бюджете есть адресная инвестиционная программа, в которую включены объекты, финансируемые из бюджетов всех уровней. Муниципальные образования ежегодно делают заявки в раздел программы, посвященный строительству социального жилья. И заслуга администрации Котласа и в огромной степени его областных депутатов Андрея Палкина и Александра Шашурина в том, что они умеют в хорошем смысле умно, логично и мотивированно лоббировать интересы своей территории.
- Уточню: выходит, район, который больше просит, больше и получает?
- "Больше просит" срабатывает не в смысле "дяденька большой начальник, дай нам денег", а в смысле готовности. Государство в лице муниципальной власти должно создать условия для жилищного строительства: выделить земельные участки, провести межевание, паспортизацию, подвести коммуникации, предложить участки под застройку. Если подготовка участков проведена грамотно, большие инвесторы охотно идут на многоэтажное строительство, частники - на индивидуальное.
То есть надо уметь не просить, а создавать условия. Например, Котлас говорит: есть участки, есть инвестор, готовый строить жилье - в том числе и социальное. Понятно, и деньги им с легким сердцем выделяются.
- Как я понимаю, Котлас активно строится еще и потому, что там не задираются цены на жилье?
- Себестоимость квадратного метра жилья у Палкина 16-18 тысяч рублей. Если он будет продавать их по 50 (такая цена сложилась в Архангельске, а региональный стандарт - 25500), никто, конечно, не купит. А у него очередь на квартиры. Как Палкину это удается? Во-первых, он - профессиональный строитель. Во-вторых - член комитета по промышленности и строительству областного Собрания. Однозначно - в теме. Понятно, что, занимаясь строительством в целом по области, он в первую очередь учитывает интересы своих избирателей. В инвестиционной программе 2007 года на социальное жилищное строительство Котласу выделено 20 миллионов рублей плюс пять из местного - это два 70-квартирных дома, которые будут сданы в этом году. Там будут и квартиры для переселяющихся из ветхого и аварийного жилья. В программе следующего года планируется выделить на три дома 22,5 миллиона рублей.
- То есть все дело в том, что у города есть хорошие лоббисты и строители?
- Котласу повезло и в том, что городу удалось сохранить предприятия промышленных стройматериалов - по деревообработке, производству бетона, кирпича. В Архангельске эта индустрия умерла лет 10 назад. И сегодня приходится возить железобетон из Коми, Кирова, Вологды... С цементом вообще парадокс - несмотря на то, что в области работает свой Савинский цементный завод. Однако 50% цемента реализуется за пределами области. Почти такая же ситуация с железобетоном (обеспеченность около 70%). А стекло, керамическую плитку у нас вообще никто не производит.
Кстати, за счет того, что в Котласе и строительные подразделения, и предприятия промышленных стройматериалов находятся у Палкина в одной финансовой группе, ему и удается держать умеренными цены на жилье. Ему за это памятник можно поставить.
- Зачем Палкину памятник? Не лучше ли как-то поддерживать его? Софинансированием, например?
- Мы поддерживаем не Палкина, а объекты. Но если именно он выигрывает конкурс на строительство (а в Котласе есть и другие застройщики), то соответственно он и получает деньги.
Причем есть два варианта распределения бюджетных средств. Первый - вбухать их все в один дом. Котлас же пошел по второму пути: он распределяет средства между застройщиками, оплачивая в каждом доме 10-20-30 квартир. В 70-квартирном доме СМП, например, 16 покупает муниципалитет. Застройщику это удобно: он сразу получает за эти квартиры "живые" деньги. Муниципалитету тоже хорошо: он стимулирует шевеление на строительном рынке. И горожанам хорошо: они получают сразу 70 квартир. Шестнадцать идут переселенцам из ветхого жилья, остальные продаются. Этот опыт долевого участия (бюджетные деньги плюсуются к средствам инвесторов) применим как раз в больших городах.
- Евгений Вячеславович, вы сравнили цены на квадратный метр в Котласе с региональным стандартом. Что это за стандарт?
- Региональный стандарт на социальное жилье устанавливает цену квадратного метра в среднем по России. Это 23300 рублей. В области на третий квартал он определен в 25500. Но каждому муниципальному образованию мы рекомендуем свои цены. Потому что в Ленском районе, например, по данным статистики, цена одного квадратного метра 10-12 тысяч рублей. Разумеется, там нет смысла строить за 25 тысяч.
- Для чего тогда нужен этот стандарт?
- Чтобы область не выпрыгивала за него.
- А выпрыгнет?
- "Выпрыгнувшее" жилье не будет софинансироваться Федерацией.
- И как же тогда строить в Архангельске, где метр почти в два раза дороже?
- Не наворачивать рентабельность в 250 процентов.
Если Котласу на будущий год дадут 22,5 млн рублей, при стоимости 25 тысяч за метр можно построить одно количество квартир, по 15 - чуть ли не в два раза больше. Кстати, свои стандарты, подтвержденные расчетами, наш отдел должен разработать к весне по каждому муниципальному образованию. Исходя из них, будут распределяться и средства из областного бюджета.
- А много ли жилья строится в области индивидуально?
- На фоне того, что область строит пока мало, в прошлом году доля частной застройки была достаточно велика - около 50%. И областная администрация старается поощрять индивидуальное строительство. Мы живем в лесном краю, где есть возможность строить из привычных материалов, что к тому же значительно дешевле. Есть решение о том, что в районах можно выписать до 200 кубометров леса на льготных условиях. Порядок выделения леса сейчас уточняется. Решение будет принято на одной из ближайших сессий областного Собрания. Думаю, строительство собственного дома - выход для жителей сельской местности. И задача нашего отдела как раз в том, чтобы подталкивать людей к строительству. Сидеть и ждать, как раньше, социального жилья бессмысленно. Его дадут тем, кто имеет на него право. Остальные должны позаботиться о себе сами.
- Оно, конечно, здорово, что власть не дает сегодня несбыточных обещаний. Но как же строиться, если вы говорите, что в области практически нет промышленной стройиндустрии - тех же кирпичных заводов?
- Как раз перед нашим отделом поставлена задача к лету будущего года разработать программу развития стройиндустрии области. Чтобы построить новый завод ЖБИ или кирпичный с нуля, нужны миллиарды. И государство это понимает. Одно дело возводить предприятия "оборонки" (что нужно самому государству; защита, оборона - его функция), и совсем другое - строить кому-то бизнес, а все предприятия подобного рода (кирпичные заводы, цементные, ЖБИ) - теперь частные. Вот почему сейчас обсуждается тема частного государственного партнерства. Оно подразумевает, что частный инвестор вкладывается в строительство социально важного (назову это так) предприятия, а государство дает ему какие-то преференции - по налогообложению, например. Это и есть создание условий, о котором мы говорили вначале.
Плюс в 2009-м в области должно закончиться территориальное планирование. Сейчас у городов есть генпланы, в муниципальных образованиях - схемы территориального планирования. Все это будет сведено воедино, и любой потенциальный инвестор сможет узнать, куда и во что появится возможность вкладывать средства. Под это и в связи с этим мы ждем и возрождения промышленной стройиндустрии.
- А пока как строить?
- Тот же Палкин выкручивается, возя железобетон из Кирова. Ленский район заключил договор на поставку арболитовых плит с Октябрьским ДСК. То есть шустрые находят и средства, и возможности. Но области надо смотреть на перспективу. Пока мы полностью осваиваем поступающие в регион средства - даже без своего цемента, кирпича, стекла, плитки... Но из созданного летом Фонда реформирования ЖКХ скоро пойдут дополнительные деньги. И без развития строительной индустрии может наступить момент, что какое-то количество денег мы уже не сможем "скушать". И тогда их отдадут другим. Но Архангельская область не меньше, а, может быть, значительно больше других регионов нуждается в реанимации жилищного строительства. И выход только один - быстро создать условия для него. Это же - и задача региональных властей.
Елена Малышева
pravdasevera.ru
