18 декабря 2015 года в Деловой России состоялось заседание Комитета по строительству под руководством Андрея Назарова - Сопредседателя Деловой России. Принявший участие в заседании Владимир Гамза внес следующие предложения по доработке проекта Федерального закона “О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”:
1. В законопроекте используется большое количество специальных терминов, требующих их четкого недвусмысленного определения в глоссарии.
2. Устанавливаются избыточные требования к минимальному размеру собственных капиталов застройщиков. Требования к собственному капиталу группы компаний в 1 млрд рублей не имеет никакого экономического обоснования. Приведет к вымыванию с рынка средних финансово устойчивых компаний.
3. Расширяются полномочия госорганов по контролю за:
целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства;
за соблюдением застройщиком графика строительства;
за привлекаемыми подрядными и субподрядными организациями.
Слишком расширенные и размытые полномочия, которые приведут лишь к усилению административной коррупции в сфере строительства.
Контроль целевого использования денежных средств со счета застройщика обеспечить даже теоретически невозможно, можно лишь контролировать законность их использования.
Необходимо определить понятие графика строительства.
Контроль и ответственность за деятельность подрядных организаций должен нести застройщик, и если ему надо, он может привлекать для контроля госорганы.
3. Вводится механизм якобы банковского проектного финансирования с использованием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства.
На самом деле фактически и юридически в законопроекте речь идет об инвестиционном кредитовании, а не проектном финансировании, предусмотренном Гражданским кодексом РФ:
ГК РФ Глава 3.1. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЕ ОБЩЕСТВО
(введена Федеральным законом от 21.12.2013 N 379-ФЗ)
Статья 15.1. Специализированное общество
1. Специализированными обществами являются специализированное финансовое общество и специализированное общество проектного финансирования.
2. …
Целями и предметом деятельности специализированного общества проектного финансирования являются финансирование долгосрочного (на срок не менее трех лет) инвестиционного проекта путем приобретения денежных требований по обязательствам, которые возникнут в связи с реализацией имущества, созданного в результате осуществления такого проекта, с оказанием услуг, производством товаров и (или) выполнением работ при использовании имущества, созданного в результате осуществления такого проекта, а также путем приобретения иного имущества, необходимого для осуществления или связанного с осуществлением такого проекта, и осуществление эмиссии облигаций, обеспеченных залогом денежных требований и иного имущества.
Вольные новации законопроекта об эскроу счетах также не соответствуют Гражданскому кодексу:
ГК РФ Статья 860.7. Договор счета эскроу
(введена Федеральным законом от 21.12.2013 N 379-ФЗ)
1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.
2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.
3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.
4. К отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 - 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.
Необходимо внести изменения в Закон о банках и банковской деятельности и предусмотреть право банков на осуществление реальных (а не квази) операций проектного финансирования, которые включают создание специализированных обществ проектного финансирования (СОПФ), открытие ими счетов эскроу в банках и финансирование строительства его долевыми участниками через эти счета.
Граждане и сейчас, без какого-либо нового закона, могут пользоваться счетами эскроу для финансирования своего долевого участия в строительстве.
