Ситуация на рынке жилья в Москве сегодня опровергает все законы маркетинга. Столичные квадратные метры продолжают дорожать вот уже несколько лет подряд, а спадов и тем более падений нет и в ближайшем будущем не предвидится. Попытки властей Москвы ограничить рост цен на жилье государственными рычагами тоже провалились. Казалось бы, в такой ситуации инвесторам остается лишь жадно срывать золотые, выросшие на этом рыночном поле чудес. Но серьезных игроков жилищного рынка столицы безудержный рост цен не столько радует, сколько тревожит. Почему? Об этом генеральный директор ЗАО `Жилстройиндустрия` Сергей КАНАЕВ рассказывает в интервью обозревателю `Известий` Виктории ВОЛОШИНОЙ.
- И все-таки, почему так активно дорожает жилье в Москве, опережая даже инфляцию?
- Строительство сильно дорожает. Мы (группа компаний ПИК. - `Известия`) - владельцы домостроительного комбината Nо 2 и видим, во сколько нам метр обходился раньше и во сколько он обходится сейчас даже в панельных домах.
- А во сколько? Я когда Владимира Ресина об этом спрашивала, он мне среднюю себестоимость строительства назвал в $350 за кв.м. А продаются эти метры в три-четыре раза дороже.
- $350 - это себестоимость коробки: без инженерных сетей, без доли городу и так далее... На самом деле все гораздо дороже.
- Я интересовалась в Питере, там инвестиционная себестоимость метра (то есть все то, что вы перечислили, плюс кредиты и даже взятки) составляет не более $300. Цемент с песком там не дешевле столичных. Значит, есть еще какой-то особый московский секрет?
- В Петербурге принципиально иные условия для инвесторов. Там городские власти счастливы, что к ним инвесторы пришли и хотя бы коммерческое жилье, но строят.
- Вы имеете в виду, что в Москве инвесторы, вкладываясь в объект, обязаны 30-40% квартир или их стоимости отдать городу?
- Считайте, уже 50%, так что 350 сразу умножайте на два. Но при этом надо понимать, что сегодня богатые, покупая коммерческое жилье, фактически оплачивают бесплатные квартиры для очередников и переселенцев из сносимых домов. В Москве в отличие от того же Питера существует жилищная очередь, которая не стоит на месте, а движется. Так где справедливее?
- Ну, если речь зашла о справедливости, значит, спада цен на жилье не будет. Так?
- Если смотреть на ситуацию по учебникам маркетинга, то всегда после высшей точки идет спад. Но это объективный фактор. Москва сегодня настолько специфический город, что здесь субъективный фактор перевешивает все законы. Во-первых, в городе катастрофический дефицит земли. Районы массовой застройки практически освоены. А спрос огромен. Только в нашу компанию в день звонят около 500 человек. Из них человек сто приезжают разговаривать. И каждый второй из приехавших оформляет договор. Но те, кто не купил сегодня, все равно придут завтра-послезавтра, то есть отложенный спрос колоссален. И нынче ситуация такова, что, когда дом принимает госкомиссия, в нем уже практически не остается непроданных квартир. Конечно, мы прекрасно понимаем, что цены не могут расти вечно. И когда некий предел будет достигнут, надо будет сделать все для сдерживания этого роста. Богатых людей все же не так много, сегодня мы ориентируемся на средний класс.
- То есть думаете об ипотеке...
- Не только думаем. Мы еще до дефолта 98-го года были первыми, кто начал выдавать ипотечные кредиты, хотя тогда они были коммерчески невыгодны. А после дефолта, когда весь рынок рухнул, придумали квазиипотечную схему: двухлетняя рассрочка с правом проживания. Народ сначала не понял, но когда схема раскачалась и люди оценили, что это такое, в наш офис цветы охапками понесли - благодарили. Сегодня мы выдаем в день 1-2 ипотечных кредита под 12-15% годовых в валюте, и динамика этого рынка очень обнадеживает. Кроме того, мы ввели систему кредита на этапе строительства. Человек покупает жилье на начальном этапе по $700-900, половину платит сразу, остальное - в рассрочку под 12% годовых. А к окончанию строительства метр дорожает раза в два. Разве это не выгодно?
- При дефиците земли в Москве городские власти пропагандируют точечную застройку, что зачастую приводит к серьезным конфликтам с жителями обжитого района. Вы сталкивались с такими проблемами?
- Сегодня очень многие москвичи поняли, что на сопротивлении строительству можно сделать хороший бизнес. Они организуют инициативные группы, проводят бесконечные заседания на уровне управ, дескать, нельзя сносить наш памятник архитектуры, который на самом деле уже на ладан дышит.
- Но если он действительно памятник архитектуры...
- Бросьте. В большинстве случаев все заканчивается одним. Самые ярые борцы в итоге приходят к нам и говорят: нужна квартира сыну, нужна квартира снохе, и мы прекращаем сопротивление. И застройщики вынуждены на это идти.
- Вас послушаешь, прямо жалко становится. Но зачастую именно застройщики ведут себя по отношению к жителям просто по-хамски. Взять хотя бы последний скандал на Егерской улице, где в схватках со строителями люди даже физически пострадали, в итоге город был вынужден стройку запретить как незаконную.
- У нас конфликты до такой стадии никогда не доходят. Мы в юридическом департаменте компании создали специальное подразделение по работе с жителями еще на стадии проектной разработки. Допустим, в части квартир в доме напротив новостройка отчасти нарушит нормы по инсоляции. Мы эту информацию скрыть не стараемся, а честно говорим об этом людям, как и то, что готовы на компенсационные мероприятия. Люди разные: кому-то надо балкон застеклить, кому-то кондиционер повесить. Был случай, человек говорит: да бог с ней, с инсоляцией, у меня сердце плохое, нужна операция, но 10 тыс. долларов нет. Мы помогли.
- И люди в обмен на это подписывают бумагу, что у них нет и не будет к вам претензий?
- Да. Мне кажется, это честно. К тому же лукавство на начальной стадии может вылиться в большие потери в дальнейшем.
- Неделю назад в публикации `Известий` наш читатель жаловался на менеджеров `Жилстройиндустрии`. На этапе закладки дома он купил квартиру метражом 51 кв. м. А когда дом был построен, оказалось, что она выросла до 56 квадратов. За дополнительные метры ему пришлось доплачивать, к чему человек не был готов - пришлось срочно влезать в долги и так далее. Такая ситуация возможна?
- Она стандартна и специально оговорена в договоре. Ваш читатель купил квартиру в очень хорошем индивидуальном монолитном доме, в котором метражи довольно сильно пляшут. Если бы размер квартиры уменьшился (бывает и так), то мы бы ему вернули деньги. Причем он сейчас должен оплатить лишние метры не по рыночной цене (в данном случае $1500 за кв. м), а по той, что фигурирует в договоре, то есть по $800. Разве это плохо? Неужели ваш читатель решил отказаться от квартиры?
- Да нет... Особенно после того, как узнал о ее рыночной цене.
13.10.2003
httр://www.finiz.ru/сfin/tmрl-аrt/id_ аrt-661517
http://nvolgatrade.ru/
