В свое время именно постоянный автор "Гудка" Михаил Булгаков заметил - "москвичей испортил квартирный вопрос". С тех пор эта расхожая фраза так или иначе находит свой отклик в любой проблемной публикации, относящейся к рынку жилья. Рост цен, национальный проект "Доступное жилье", жилищные программы поддержки сотрудников крупных корпораций, процентные ставки и, наконец, ипотека - все это сегодня не что иное, как часть квартирного вопроса. Будет ли он когда-нибудь решен в масштабах всей России? Ответы на этот вопрос искало в рамках "круглого стола" новое поколение экспертов "Гудка".
Опыт реализации жилищной программы ОАО "Российские железные дороги" в ближайшее время будет рассмотрен в Совете Федерации. Об этом официально заявила на прошедшем в редакции "Гудка" "круглом столе" "Национальный проект "Доступное жилье": роль работодателя в развитии ипотеки" заместитель председателя Верхней палаты парламента Светлана Орлова.
История нацпроекта по строительству в России доступного жилья началась несколько лет назад. Еще депутаты Госдумы второго созыва занимались законотворчеством именно по этой тематике. Но, несмотря на многолетнюю работу, сегодня нельзя сказать, что программа запущена на полную мощность. Для удовлетворения потребности всех россиян в жилье в России необходимо построить 1,5 млрд кв. м жилья. Если учесть, что цена на недвижимость постоянно растет, то и отношение к этому нацпроекту достаточно скептическое.
Правда, луч надежды хоть и вдалеке, но забрезжил, отметили эксперты, принимавшие участие в дискуссии. Во-первых, сегодня, по словам Светланы Орловой, заместителя председателя Совета Федерации (СФ), все госпроекты, в том числе и по жилью, финансово подкреплены и представлены уже в бюджете. Во-вторых, заработали многие регионы страны. Наглядный пример - опыт Кузбасса. В будущем году губернатор Кемеровской области обещал построить до 1 млн кв. м по цене 15 тыс. руб. за квадрат. Если каждый субъект Федерации, считает зампред СФ, сможет поддержать такую планку, то в скором времени в России жилищный вопрос будет решен окончательно. И наконец, в стране появляются различные формы ипотеки. Правда, с условиями выдачи кредита, доступными далеко не всем россиянам. Для большинства населения 12 - 13% годовых являются неподъемной суммой. Выход из сложившейся ситуации в Совете Федерации видят в честной конкуренции между банками и ипотечными агентствами, которая в скором времени должна привести к снижению ставки до 6%. Правда, по мнению Светланы Орловой, банки пока в ипотеку идут неохотно, заняв выжидательную позицию.
А пока заветные шесть процентов, которые, по мнению государства, сделают ипотеку доступной для населения, маячат где-то на горизонте, крупные корпорации разрабатывают собственные жилищные программы. Заботясь о привлечении (а главное - удержании) квалифицированных кадров на предприятии, ряд компаний всерьез начинает использовать ипотеку как инструмент мотивации. Среди них РАО "ЕЭС России", "Газпром", ОАО "РЖД" и другие. В РЖД, к примеру, в прошлом году сдали 2 тыс. квартир, которые достались работникам железных дорог. Понимая высокую себестоимость жилья, руководство компании решило оказывать своим специалистам корпоративную поддержку (субсидию) в размере 10% годовых от полученного ипотечного кредита.
Как рассказал участникам "круглого стола" Григорий Иващенко, начальник управления кредитования физических лиц ТрансКредитБанка, банк работает на рынке ипотеки около 4 лет. Причем именно ТрансКредитБанк является одним из основных участников корпоративной жилищной программы ОАО "РЖД". Совместно с компанией и ЗАО "Желдорипотека" эксперты банка разрабатывали систему ставок и выплат в рамках корпоративной ипотечной системы. Причем банк постоянно совершенствует условия выделения ипотечных кредитов. "Буквально вчера на кредитном комитете банка было принято решение по заемщикам с временной регистрацией. В первую очередь это касается молодых специалистов, проработавших на железной дороге более двух лет". У банка постоянно появляются новинки в ипотечной программе, которые делают кредиты для сотрудников отрасли доступнее.
Подобное сотрудничество - "компания - работник" - на сегодняшний день является своеобразным ноу-хау российских железных дорог. В таких масштабах ни одна компания в России внутрикорпоративную жилищную политику не реализует. Преследуя собственные цели, ОАО "РЖД" фактически стало участником нацпроекта "Доступное жилье". На что и обратила внимание Светлана Орлова, предложив выйти с обсуждением подобной практики на федеральный уровень.
Однако в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ не спешат анализировать опыт компании. Дмитрий Якимчук, начальник отдела развития ипотечного жилищного кредитования Росстроя, считает, что корпоративную ипотеку включать в нацпроекты преждевременно: "В настоящее время я смысла в этом не вижу. У нас много разных корпораций и у каждой из них свои интересы - интересы бизнеса (как и чем удержать своих сотрудников). Фактически это их проблемы, которые они решают. То, что сейчас происходит, можно назвать здоровой конкуренцией. Одни предприятия предлагают высокую зарплату без соцпакета, другие, наоборот, снижают уровень дохода, но дают возможность льготного приобретения жилья. Это нормальная рыночная ситуация".
Поэтому всем предприятиям, всерьез озабоченным решением жилищного вопроса своих сотрудников, придется, видимо, пока решать все проблемы самим. Хотя, по словам генерального директора ЗАО "Желдорипотека" Виталия Вотолевского, "корпоративные программы не могут решаться без преодоления проблем в стране и без поддержки государства". А сложностей очень много.
В первую очередь, необходимо изменить законодательство. Из-за его несовершенства на формирование программы продажи жилья своим же железнодорожникам у ЗАО уходит очень много времени. Поэтому, "лишь в 2007 году "Желдорипотека" сформирует адресную программу, документация по которой будет соответствовать всем федеральным требованиям". Не способствует развитию нацпроекта и всем известная российская бюрократия. Только на оформление земельного участка для его застройки у ЗАО, за спиной которого стоят РЖД, уходит до полутора лет. Связано это, по словам Виталия Вотолевского, со многими проблемами: отсутствием градостроительной документации, кадастрового учета, инженерно подготовленных территорий и т.д. "Созданием современных градостроительных планов регионы стали заниматься лишь с 2004 года. И по сей день во многих населенных пунктах действуют планы, принятые в 50 - 70-х годах прошлого века".
Кроме того, зачастую для расчета субсидий предоставляются тарифы Минрегионразвития, которые, как правило, не соответствуют реальным ценам за квадратный метр. Они порой могут отличаться в 1,5 раза. Все вышеперечисленные факты можно назвать барьерами, которые и влияют на формирование цен на жилье. А те в свою очередь существенно усложняют реализацию планов власти и корпораций по созданию рынка доступного жилья.
Как подчеркнула Наталья Бурова, заведующая отделом ЦК Роспрофжела, "цены на жилье, которые существуют сегодня в государстве, порой даже сотрудникам РЖД, у которых не самые низкие зарплаты, не дают возможности воспользоваться льготной системой кредитования. Работник не зарабатывает сумму, которой можно расплатиться за один квадратный метр жилья в крупных городах, не может собрать средства, необходимые для внесения первоначального взноса. Профсоюзы пытаются помогать наемным работникам в меру своих сил, но это вопрос, безусловно, к власти". Среди методов помощи представители Роспрофжела отметили работу кредитных кооперативов, существующих при дорпрофсожах. Есть опыт создания жилищно-накопительного кооператива на Московской железной дороге.
Обратил внимание на формирование цен на жилье и заместитель председателя Экспертного совета Госдумы по национальному проекту "Доступное жилье" Алексей Семенов. По его словам, существует ряд причин завышения цен на рынке. Первая - это кризис 2003 года, когда Служба финансового мониторинга стала в массовом порядке отзывать лицензии у банков. Их клиенты стали вкладывать деньги в жилье. Вторая причина, это, как ни странно, все та же ипотека. Ее развитие тоже влияет на рост цен. Заемщик может взять кредит под 12% годовых. При этом цена на недвижимость сейчас за год может вырасти до 50%. Ему остается только продать квартиру и заработать на этом деньги. Сегодня уже появились так называемые "дельцы", которые занимаются подобной спекуляцией. Единственный рецепт, который "прописал" Алексей Семенов, в этой ситуации - больше строить, чтобы спрос не опережал предложение.
Участвовавшие в работе "круглого стола" представители банков точку зрения эксперта не поддержали. Однако, по мнению Александра Долгополова, заместителя председателя правления банка "Возрождение", развитие рынка ипотечного кредитования не может влиять на рост цен на жилье просто потому, что доля квартир, приобретаемых на рынке с помощью ипотеки, сегодня незначительна. Причем не только из-за конкретных условий кредитования, но и из-за элементарного незнания того, что такая возможность вообще имеется и как ею воспользоваться. О преимуществах ипотечного кредитования не знают не только сами клиенты, но руководители компаний. В частности не знают о том, как высвободить собственные средства предприятия, отвлекаемые на приобретение жилья сотрудникам, о возможности закрепления кадров на предприятии и их материального стимулирования за счет процедур субсидирования. Александр Долгополов подчеркнул, что банк "Возрождение" является уполномоченным банком по реализации корпоративной жилищной программы РЖД, кроме того у "Возрождения" имеется успешный опыт сотрудничества и с другими корпоративными клиентами (Мострансавто и т.д.) по реализации корпоративных программ на приобретение жилья с использованием ипотеки. При этом банк готов вводить льготные условия по таким программам, включая льготные процентные ставки, например, в тех случаях, когда предприятие само строит для своих сотрудников жилье, или льготные размеры комиссий, сокращенные сроки рассмотрения заявок и сокращенный перечень документов для заемщика, сведенный до минимума. При этом он отметил, что отличительной особенностью сотрудничества банка с крупными предприятиями в данном направлении может стать интеграция корпоративной жилищной программы предприятия и федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, реализуемой АИЖК. То есть, по мнению банкиров, говорить о том, что ипотека сегодня существенно влияет на рынок жилья - рано, страна просто еще не научилась ею пользоваться.
Согласилась с этой позицией и Светлана Орлова. "В мире многие страны уже прошли этап становления института ипотеки, он стабилен и надежен. Когда-нибудь произойдет это и в России". По ее мнению, уже через 5 - 7 лет в стране начнется строительный бум. Правительство уже разработало ряд шагов, которые активизируют рынок жилья и ипотеки. Речь идет об ограничении вывоза сырья, используемого для производства стройматериалов (в частности леса), за границу. На рассмотрение в Госдуму уже внесены поправки в Градостроительный кодекс и закон о земельных отношениях, цель которых снять административные барьеры при выделении площадок для строительства. В сумме эти меры должны спровоцировать массовое строительство жилья и снизить его стоимость.
Ольга МАЛЕВА
Алена МИТЕРЕВА
В "круглом столе" принимали участие:
Балацкая Владислава Александровна - ОАО "Возрождение", Менеджер по организации продаж;
Бурова Наталья Владимировна - ЦК Роспрофжела, Заведующая отделом;
Вотолевский Виталий Леонидович - ЗАО "Желдорипотека", Генеральный директор;
Долгополов Александр Витальевич - ОАО "Возрождение", Заместитель председателя правления;
Иващенко Григорий Викторович - ОАО "ТрансКредитБанк", Начальник управления кредитования физических лиц;
Колков Михаил Юрьевич - Совет Федерации РФ, Помощник заместителя председателя;
Ларченко Наталья Владимировна - ЗАО "Желдорипотека", Начальник управления маркетинга и рекламы;
Малайчик Марина Вячеславовна - ОАО "Возрождение", Заместитель начальника управления розничных операций;
Мамонова Анна Ивановна - АО "Ипотечная организация "БТА Ипотека", Начальник управления по работе с регионами;
Мылицын Александр Владимирович - ОАО "РЖД", Начальник отдела по реализации жилищной политики;
Орлова Светлана Юрьевна - Совет Федерации РФ, Заместитель председателя;
Семенов Алексей Мстиславович - Экспертный совет ГД РФ по национальному проекту "Доступное жилье", Заместитель председателя;
Солоненко Алла Валентиновна - ЦК Роспрофжела, Пресс-секретарь;
Сорокин Владимир Александрович - Представительство правительства Тюменской области, Заместитель руководителя;
Туманов Андрей Анатольевич - Фонд "Институт экономики города", Руководитель проекта "Реформы в сфере недвижимости";
Федоров Вадим Андреевич - Министерство экономического развития и торговли РФ, Главный специалист департамента корпоративного управления;
Шахназарянц Георгий Валентинович - ОАО "ТрансКредитБанк", Начальник управления по связям с общественностью;
Эйсмонт Анастасия Геннадьевна - ЗАО "Желдорипотека", Помощник генерального директора;
Якимчук Дмитрий Юрьевич - Федеральное агентство РФ по строительству и ЖКХ, Начальник отдела развития ипотечного жилищного кредитования.
Источник: газета "Гудок"
21.09.2006
http://www.vbank.ru/press/media/2006/299/
