Один знакомый аналитик недавно пожаловался: теперь, говорит, прогноз цен на квартиры в Колпино приходится начинать от урожая рапса на Украине... И ведь все верно: рапс - это вам вовсе не бузина, а биотопливо; Украина входит в пятерку ведущих мировых производителей; от затрат и стоимости альтернативного горючего рукой подать до мировых цен на нефть... А что нефтяная конъюнктура непосредственно связана с ценой "квадрата" в колпинской хрущевке, это понимают даже ее продвинутые обитатели.
Можно еще сложнее: площади под рапс идут за счет продовольственного рынка - растет стоимость продуктов питания - до отчетливо двузначных показателей разгоняется инфляция - застройщики и финансисты закладывают в проекты новый уровень рисков...
Если разговор о ежемесячном взносе за коттедж в Коломягах начинается с обсуждения убытков Citigroup или с недостатков финансового контроля в Societe Generale, это уже нормально, просто хороший тон.
Хотя россияне вроде привыкли к тому, что рынок недвижимости - вещь сугубо локальная. Потому что его основу (ту самую пядь родной земли) ни на экспорт, ни по импорту не получить, разве за счет дрейфа материков или мировой революции ("Гренадская волость в Испании есть"). Равно и вкусы потребителей от века представлялись не намного более мобильными.
И вдруг за какое-то десятилетие тот самый глобализм ледяными ветрами взаимозависимости насквозь продул уютно замкнутый локальный мирок. Что, казалось бы, сэру Норману Фостеру делать в Ханты-Мансийске? Там всего населения - на полнебоскреба.
А вот поди ж ты... Нижегородцы на выставке MIPIM в Каннах заявили международного масштаба проект. Так и назвали: Globe Town. И молодцы! Главное - чтобы в результате скрещивания английского с нижегородским на выходе не получился какой-нибудь "Жлоб-таун".
Даже самые аккуратные прогнозы сейчас выполняются с учетом мировой конъюнктуры и политических обстоятельств.
Хорошо бы еще учесть, какие из параметров будут определяющими в ближайшие 2-3 года, когда уже начатые масштабные проекты квартальной застройки пройдут точку невозврата.
Старт или спурт?
В январе - феврале цены на петербургском рынке жилья росли на 1,5-2% в неделю. На заседании городского правительства, посвященном программе "Доступное жилье", президент Ассоциации риэлторов, вице-президент корпорации Setl Group Вячеслав Семененко сообщил чиновникам: "Спрос ажиотажный, жилье скупается на обоих рынках". Эту оценку ситуации подтвердил и вице-губернатор Александр Вахмистров. Компания ЛЭК приостановила продажи квартир на нескольких объектах. По словам представителей фирмы, "в текущем месяце план реализации по объекту выполнен". В отдел продаж Городской домостроительной компании, фирмы "Маяк", компании С.Э.Р. и ряда других застройщиков можно попасть только по предварительной записи.
По осторожной оценке генерального директора АН "Итака" Сергея Галалу, к концу февраля спрос стабилизировался - но на какой-то непривычно высокой отметке: "Спрос достиг определенного максимума и далее не растет". По данным эксперта Дмитрия Житкова, рост долларовых цен на типовое готовое жилье в феврале составил около 6%. Показатели марта, похоже, будут близкими к этой величине.
В марте ситуация принципиально не изменилась: на вторичном рынке цены росли от 1% до 1,5% в неделю, на первичном еженедельный прирост составлял от 1,5% до 2,7%. (Первичка, как более инерционный сегмент, несколько позднее стартовала.) Но ощущения ажиотажа уже нет, потому что покупатели как-то попривыкли.
Участникам рынка приходится пересматривать по крайней мере краткосрочные прогнозы: до нового года большинство специалистов сходилось в том, что темпы удорожания жилья составят за 2008 г. примерно 25-40%. Похоже, рынок перемахнет эти "контрольные отметки" уже в первом полугодии.
Главный вопрос, который интересует и застройщиков, и покупателей, - это кратковременный рывок или мы имеем дело с началом долгосрочной тенденции?
Очевидно, что на ближайшие 2-3 года рынок жилья будет оставаться дефицитным, особенно с учетом заявленных городских программ (расселение коммуналок и аварийных домов тоже ведь потребует дополнительных метров). Проблема в том, будут ли успевать финансовые возможности горожан за меняющимся уровнем цен?
Коммерческий директор Финансовой компании "Филинъ" Владимир Медведев уверен, что о насыщении рынка говорить еще очень рано. По его мнению, технический анализ позволяет рассчитывать на рост цен в период с середины 2007 г. по середину 2009 г. в два раза, до 2015 г. - в три. Условно: жилье, которое летом прошлого года стоило $2500 за 1 кв. м, к концу 2009 г. будет стоить около $5000, а к 2015 г. - $7500 за "квадрат".
"Я для себя решил: при сохранении основных экономических и политических параметров игры в недвижимость будут выгодны примерно до 2015 г. Возможно, после 2012 г. начну понемногу продавать ранее приобретенные объекты", - говорит Медведев.
Вячеслав Семененко избегает называть конкретные даты и цены, но полагает, что ценовая конкуренция (сдерживающая разгон цен) начнется лишь в условиях развитого насыщенного рынка. "А для этого сначала необходимо решить проблемы с аварийным жильем, расселить коммуналки, закрыть социальные обязательства государства перед гражданами. Нужно, чтобы вышла на стабильный уровень ипотека, чтобы доля граждан, вовлеченных в рынок жилья, примерно соответствовала хотя бы уровню восточноевропейских государств".
По мнению Ильи Андреева, директора по маркетингу и продажам ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", при сохранении общей тенденции удорожания недвижимости (в том числе элитной) инвестиционные вложения в жилье еще долго будут более доходными, чем, например, банковские депозиты. К примеру, жилье в "Парадном квартале" начинало продаваться в 2005 г. примерно по $2000 за 1 кв. м, сегодня актуальные цены в пять раз выше.
Пока на рынке господствует явный ажиотаж (или скрытый дефицит), цены будут расти, граждане правдами и неправдами будут получать ипотечные кредиты, покупатели - сметать хрущевки с устаревшими потребительскими характеристиками. У строителей в такой ситуации нет резона заботиться о качестве построенного и уж тем более - о грамотном зонировании кварталов и насыщенности их объектами социальной инфраструктуры.
Столичное присутствие
Реальная ценовая конкуренция и в самом деле не помешала бы перегретому петербургскому рынку. Здесь возникает традиционная надежда на варягов. ("Земля у нас богата..."). Московские строительные компании уже составляют заметную часть местного градостроительного пейзажа. О столичном происхождении компании "Пионер" никто уже и не вспоминает; давно прижились и немало строят МИСК, "дочка" "СУ-155" Северо-Западная инвестиционно-строительная компания. Мощно заявил о себе "Главстрой", купив землю для реализации двух крупных жилищных проектов - "Северная долина" и "Медвежья лапа".
Свежая новость: в Северной столице зарегистрирована дочерняя фирма группы ПИК. Руководитель компании "ПИК Северо-Запад" Павел Поселенов пока не называл каких-то конкретных цифр. Известно, что компания сосредоточится на жилищных проектах эконом- и комфорткласса, причем рассматривается и возможность выхода на рынок Ленобласти. Специалисты уже обсуждают возможность приобретения для "ПИК Северо-Запад" ДСК-3 - просто потому, что это единственный из серьезных домостроительных комбинатов, не входящий в состав какой-либо мощной группы. По данным ЦРП "Петербургская недвижимость", в городе сейчас строится 5,23 млн кв. м коммерческого жилья. "Московская" доля корректно никем не рассчитывалась, но она уже заметна и в ближайшие годы, несомненно, будет расти.
Интересные долги
В марте очередной ипотечный должник расстался со своей квартирой. В ходе торгов, организованных фондом имущества, начальная стоимость объекта выросла в 1,5 раза: лот был продан за 5,36 млн руб. (стартовая цена - 3,5 млн руб.). Разницу между ценой продажи и задолженностью вернули банкроту. Это прецедент: до сих пор продажи с торгов были убыточны для неплательщиков. И элитное жилье, и квартиры подешевле уходили с молотка по цене гораздо ниже рыночной, выручки едва хватало на то, чтобы расплатиться с кредитором. На последнем же аукционе за 2-комнатную квартиру на Политехнической улице в кирпичном доме 1998 года постройки торговались девять претендентов!
Первое следствие: "нехорошие" квартиры (а в продаже за долги, как ни крути, есть определенный негатив) перестали отталкивать покупателей. Второе: при устойчивом росте цен даже рискованная ипотека может оставаться прибыльным предприятием. Несмотря на рост цен, работы у питерских ипотечных кредиторов не убавляется. Потоки заемщиков ощутимо не сокращают даже повышение ставок по кредитам и прочие ужесточения условий выдачи ипотечных ссуд.
Сами кредиторы считают это нормальным: за 2006-2007 гг. банки настолько либерализовали свои программы, что сегодняшние изменения заемщики воспринимают не как ужесточения, а лишь как откат на старые позиции.
"В новогодний период мы даже не наблюдали сезонного спада спроса на ссуды: в декабре все спешили взять кредиты, чтобы завершить эти хлопоты до праздников; в январе поток заемщиков и вовсе увеличился в два раза; в феврале все хотели успеть "одобриться" до президентских выборов; теперь опасаются слухов о деноминации и опять спешат", - рассказывает Татьяна Хоботова, руководитель отдела ипотеки петербургского филиала банка "ВТБ 24". По словам Ильи Андреева, сложившаяся рыночная конъюнктура поддерживает устойчивый обоюдный интерес к ипотеке и со стороны банков, и со стороны покупателей. В подобной ситуации нередки случаи, когда сделки распадаются: либо заемщикам уже не хватает средств, либо продавец находит покупателя с "прямыми" деньгами. Такая напряженная ситуация в отношении ипотечных кредитов длится с февраля.
В СК "Возрождение Санкт-Петербурга" сейчас действуют совместные программы с пятью банками; каждая шестая сделка компании в 2007 г. проходила с привлечением ипотечных средств. Клиенты или покупают жилье непосредственно на кредитные средства, или берут кредит, когда заканчивается период рассрочки, предоставленной застройщиком. Средняя сумма кредита в 2007 г. составила 31 млн руб. (СК "Возрождение Санкт-Петербурга" работает преимущественно в дорогом сегменте).
Несмотря на непростую финансовую ситуацию, банки стали более гибкими, отмечает Андреев: "В частности, от наших клиентов они не всегда требуют, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту составляли не более 50% дохода.
Учитываются также и прочие активы клиента. Минус - согласования в банке занимают довольно много времени, мы даже не всегда можем так долго держать для клиента квартиру".
Владимир Медведев отмечает, что повышение процентной ставки на 1-2 пункта ведет к увеличению ежемесячных платежей (в среднем) на несколько тысяч рублей: "Для части клиентов (особенно для покупателей жилья в экономклассе) это обстоятельство становится критически важным в ходе принятия решения". В целом же ситуация скорее неблагоприятная: тяжелее стало взять кредит и труднее его обслуживать, клиентская база ипотеки, по мнению многих участников рынка, в этих условиях сокращается.
И это все же скорее благо, чем беда: можно себе представить, что произошло бы с рынком жилья, если бы банки наладили конвейер недорогих кредитов. Сегодняшние темпы прироста цен показались бы мизерными. А кроме того, не стоит так уж категорически исключать возможность американского сценария, когда на руках у кредиторов остается масса переоцененной недвижимости...
Квартальные обстоятельства
Еще один фактор, воздействие которого пока сложно учесть, - массовый переход застройщиков к принципам квартальной застройки. Здесь возникают новые проблемы, решение которых далеко не очевидно.
С точки зрения градостроителей, формирование застройки кварталами, безусловно, предпочтительнее сложившейся практики, когда новые объекты "сажают" на сложившуюся транспортную и социальную инфраструктуру, на изношенные инженерные сети. Вопрос: готов ли покупатель платить за будущие блага столько же, сколько за квартиру в "готовом" районе? Проектов, начатых в эпоху "уплотнения", еще предостаточно, а новые кварталы еще только-только выходят на рынок. "Парадный квартал" - в элитном сегменте, "Юбилейный квартал" "ЛенСпецСМУ" и "Лондон Парк" - в бизнес-классе... У петербуржцев есть накопленный опыт: от первых домов до более-менее внятного обустройства и налаживания жизни в микрорайоне проходит 8-10 лет. Так было с районом у ст. м. "Ул. Дыбенко", в Рыбацком, в кварталах новой застройки на Гражданке... Москвичи тоже рассказывают много разного о Куркине. Конечно, на дворе другая эпоха. Но как оценит рынок "стоимость обещаний", повторимся, пока не ясно. Тем не менее застройщики уверены: будущее - за кварталами, в которых транспортная инфраструктура, социалка и коммерческие нежилые объекты спроектированы заранее и строятся одновременно с жильем. Пример такого подхода - новый жилой микрорайон в Кудрово, который возводят строители компании Setl City (входит в состав холдинга Setl Group). Вячеслав Семененко уверен, что новые проекты с развитой инфраструктурой обыграют спальных застройщиков. Правда, есть еще вопрос себестоимости: сколько будет стоить квадратный метр, если в цену включить все "сопутствующие затраты"?
"Государство уже осознает, что нельзя бесконечно все проблемы перекладывать на застройщика (и далее - на конечного покупателя). В основах жилищной политики РФ до 2020 г. заложен принцип выкупа у инвестора объектов инфраструктуры", - говорит Вячеслав Семененко. Это же подтверждал и вице-губернатор Александр Вахмистров.
Дмитрий Синочкин
http://www.bpn.ru/publications/38683/
16.04.2008
