Развитию совместных ипотечных программ банков и строительных компаний на первичном рынке может помешать только сокращение числа продаж через "долевые" схемы.
Выполнив амбициозный план губернатора Валентины Матвиенко и построив за прошлый год 2 млн. м2 жилья, петербургские строители столкнулись с проблемой реализации построенных квартир. По словам вице-президента корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслава Семененко, в прошлом квартале рост предложения составил 35% по отношению к тому же периоду 2003 года. Рост сопровождался катастрофическим падением продаж (не менее 20% по данным Союза строительных компаний "Союзпетрострой") и заставил инвестиционно-строительные компании реализовывать стимулирующие покупателей схемы продаж.
Привязанный доллар
Так некоторые участники рынка, в частности - ООО "Корпорация "ЛЭК Истейт" и входящее в ПО "Ленстройматериалы" ЗАО "Ленстройтрест" - привязали стоимость квадратных метров к курсу доллара, установленному Центробанком. Но наиболее популярным способом "подогреть" покупателя продолжает оставаться запуск всевозможных ипотечных программ, направленных, прежде всего, на дольщиков."Такие схемы правильнее было бы называть "псевдоипотекой", поскольку в ее классическом понимании ипотека подразумевает залог приобретаемой в кредит квартиры, что невозможно в случае с долевым строительством", - отмечает генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Владислав Назаров. Компании, практикующие такую "псевдоипотеку" решают проблему с залогом, обеспечивающим кредит, по-разному. Так в случае с "Райффайзенбанком" и "Петербургстрой-Сканска" залогом выступает право требования на квартиру, а у "Международного Московского банка" и "ЮИТ Лентек" таковым является поручительство "ЮИТ Лентек" как застройщика.
Северный город
Наиболее крупные объемы ипотечного кредитования на "первичке" продемонстрировал ОАО "Промышленно-строительный банк". По словам начальника отдела организации продаж ПСБ Арины Басовой, общий объем кредитов, выданных в прошлом году в рамках ипотечной программы для первичного рынка, составил $2,5 млн. Большая часть этих кредитов была выдана покупателям квартир входящего в холдинг RBI ЗАО "Северный город": общая сумма сделок по купленным в кредит квартирам составила, по словам коммерческого директора холдинга RBI Михаила Возиянова, $2 млн.
Долевые схемы
В рамках соглашений Северо-Западного банка Сбербанка РФ с ОАО "Невский синдикат" и холдингом RBI также предполагается ипотечное кредитование покупателей квартир. Однако в данном случае речь идет уже о вторичном рынке. Вероятнее всего, в ближайшее время можно будет констатировать концентрацию банков и инвестиционно-строительных на "классической" ипотеке. Это связано, в том числе и со стремлением целого ряда лидеров рынка жилищного строительства, в том числе - холдингов RBI и "Эталон-ЛенСпецСМУ" - сократить долю продаж через "долевые" схемы. Новый федеральный закон "Об участии в долевом строительстве", который вступит в силу в апреле, серьезно усложнит работу компаний с "долевкой" и заставит реализовывать большее количество квартир через вторичный рынок.
Бюрократия
Совместная ипотечная программа ОАО "Внешторгбанк" и ЗАО "Корпорация "Строймонтаж" так и не была запущена. По словам президента "Строймонтажа" Артура Кириленко, проект был сорван из-за "бюрократических проволочек", хотя еще в конце декабря представители ВТБ заявляли, что программа заработает, не позднее начала января. Как заявил Артур Кириленко, сейчас "Строймонтаж" изучает возможность запуска совместной ипотечной программы с ОАО "Банк "Санкт-Петербург".
http://www.bpn.ru/publications/4512/
24.02.2005
