Московская недвижимость всегда в цене (?)

С ностальгией вспоминается сейчас этот забытый риэлтерский слоган начала 2000-х. Привлекателен ли сейчас рынок недвижимости для инвесторов?

Инвестиции на рынке новостроек многие годы был весьма неплохим бизнесом для многих граждан, кто мог себе это позволить. Постоянно возникали новые строительные проекты. Застройщики, пользуясь бесплатными деньгами дольщиков, «снимали хороший урожай» на стройке и скупали новые участки. Казалось, что это будет вечно, так как в России большой спрос на покупку жилья. Но…

ВЕЧНЫ ЛИШЬ ПИРАМИДЫ ХЕОПСА…

Любая финансовая пирамида зависит от постоянного притока новых вкладчиков. Как только прекращается поток – вся конструкция рушится.

Под ее обломками оказались сегодня сотни российских застройщиков и десятки тысяч их клиентов, которые могут и не дождаться ключей от квартир. Несмотря на заявления Правительства о том, что все банкроты под контролем, очевидно, что борьба с последствиями – это не устранение причины.

Поэтому приходится констатировать факт – инвестиции в новостройки продолжают быть рискованными вложениями.

Но ведь раньше рисковали и некоторым везло? Раньше эти риски окупались прибылью. А в условиях затоваренности рынка недвижимости нет смысла рисковать – есть вероятность, что после завершения строительства цена может и  не увеличиться.

В условиях снижения доходов граждан четвертый год подряд, прогнозировать  устойчивый рост цен на жилье не приходится. Эти два фактора – возрастающие риски и неочевидная прибыль делает вложения в строящиеся объекты в качестве инвестиций малоперспективными.

ЭТО СЛАДКОЕ СЛОВО «РАНТЬЕ»!

Иметь пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости – мечта многих людей. Тысячи питерцев и москвичей месяцами тусили на пляжах Гоа или Бали, имея регулярный доход от сдачи «двушки у метро».

Однако в последние годы на этом рынке также произошел ряд кардинальных изменений.

1. Доходность резко упала в связи с падением цен на аренду. На сегодняшний день прибыль составляет в среднем 4%-6% в рублях. Что ниже даже банковских депозитов. А обесценивание рубля в два раза заставило «бессрочных отпускников» либо искать дополнительный заработок на тропических островах, либо возвращаться в Москву.
2. Постоянный рост обязательных платежей типа капремонта, коммуналки и все увеличивающегося налога на имущество сокращает прибыль от сдачи.
3. Налог на аренду (6% или 13%) либо покупка патента также снижает маржу инвестора.
4. Еще одна неприятность от налоговиков. Владелец объекта недвижимости, который сдавал ее в аренду, вне зависимости от сроков  владения, не получит имущественный вычет затрат, которые он понес на ее покупку, в случае продажи. Это значит, что он заплатит подоходный налог (6% для ИП или 13% как гражданин) с цены договора.
5. Следует учесть также возможный простой, комиссию риэлтера за поиск клиента и компенсацию расходов на амортизацию (ремонт после некоторых арендаторов).

Краткий анализ ситуации позволяет сделать вывод – владельцам свободных средств возможно имеет смысл обратиться к другим способам финансирования с целью получения дохода на свой капитал.

Ирина Радченко