Одно из важнейших и наиболее значимых направлений развития столицы на сегодняшний день - реновация объектов нежилого фонда. Столичные власти должны в ближайшее время решить непростую задачу по стимулированию арендаторов вкладывать средства в реновацию нежилых помещений, принадлежащих городу.
Не секрет, что в нашем мегаполисе более половины нежилого фонда находится или в ветхом, или в неудовлетворительном состоянии. Между тем в бюджете города средств на реновацию не хватает. В качестве решения этой проблемы могло бы стать подтверждение права арендатора, который вложит свои средства в ремонт помещения, на гарантированный срок его эксплуатации.
По мнению исполнительной власти, нужна методика, позволяющая учесть затраты арендаторов в арендной плате, исходя из оценки нежилого фонда до и после реконструкции. Это позволит улучшить качество значительной части нежилого фонда.
О том, что необходимо сделать городу для реновации городских нежилых помещений, помимо введения системы экономического стимулирования арендаторов, о приоритетных направлениях в области реновации рассказывает председатель бюджетно-финансовой комиссии Думы Игорь АНТОНОВ:
- Прежде всего считаю необходимым напомнить, что, принимая в апреле 2004 года решение о начале комплексной реновации объектов нежилого фонда, город ставил перед собой стратегическую задачу по увеличению размеров арендной базы города, повышению ее качества и обеспечения на этой основе увеличения доходов бюджета от сдачи в аренду обновленного нежилого фонда. Чтобы решить эту задачу, было запланировано выделить в течение трех лет 4 млрд. 354 млн. рублей. Своевременно был утвержден адресный перечень объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города и подлежащих реновации в 2004 - 2006 годах, с разбивкой по годам.
При этом предполагалось максимально упростить процедуры проведения работ, сократить сроки подготовки градостроительной и исходно-разрешительной документации на основе составляемых префектурами сетевых графиков, обеспечивающих параллельную процедуру разработки и согласования требуемой документации. Функции главных распорядителей средств были возложены на префектов административных округов, а общая координация работ на департамент имущества.
К 2006 году в результате выполнения всех запланированных мероприятий арендная база по нежилому фонду должна была увеличиться на 168,4 тысячи квадратных метров и обеспечить увеличение дохода бюджета от аренды нежилых помещений в размере 10 - 15% от затрат на реновацию ежегодно.
В настоящее время это направление деятельности городской администрации оказалось нереализованным. Из подлежащих реновации 115 объектов сдано в эксплуатацию только 23 объекта площадью 24,3 тысячи квадратных метров. Это обстоятельство наряду с некоторыми другими факторами обусловило необходимость корректировки в 2005 году планов по повышению доходов от аренды нежилых помещений в сторону уменьшения почти на 12 млрд. рублей.
В чем же причины? В процессе реализации конкретных проектов город столкнулся с проблемами, которые никак не планировали получить в ходе реновации нежилого фонда. Только сроки подготовки предпроектных материалов и актов разрешенного использования земельных участков составили в среднем 22 - 25 месяцев. Если учесть, что весь срок исполнения программы был установлен в течение чуть больше двух с половиной лет, то становится очевидным, что первоначально параметры являлись, мягко говоря, трудновыполнимыми.
В то же время общее направление работы нельзя признать неверным. Может быть, медленнее, чем того хотелось, но движение выбрано правильное. Те 92 объекта, реновация которых находится сегодня на различной стадии готовности, в ближайшее время должны войти в эксплуатацию и начать приносить дополнительные доходы в бюджет города.
Говоря о длительности подготовки проектно-сметной документации, не могу не отметить, что их сокращение находится целиком и полностью в сфере компетенции исполнительных органов власти. Тот же акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта при наличии должного внимания и исполнительской дисциплины мог бы быть подготовлен префектурами в течение 1,5 - 2 месяцев. Тем более что для этого имеются специальные подразделения и кадровый состав. Однако, вопреки принятым решениям, никакие сетевые графики не составлялись, а тем более не исполнялись.
К сожалению, при анализе причин срыва программы реновации отсутствует информация об объектах нежилого фонда в разрезе территорий, из которой можно было бы сделать вывод, является ли это общей проблемой системного характера или все-таки в отдельных префектурах этому вопросу просто не уделили должного внимания.
Что касается новой концепции проведения реновации нежилого фонда города, то первоначально предполагалось пойти по пути прямого бюджетного финансирования объектов на цели капитального ремонта, строительства надстроек и пристроек к уже существующим помещениям, переоборудования чердачных помещений под мансарды. В качестве основного резерва для пополнения арендного фонда рассматривались технические подвалы, цокольные и первые этажи, а также неучтенные площади, находящиеся в хозяйственном ведении у государственных унитарных предприятий.
К слову, лишь 27 процентов площадей города находятся сегодня в хорошем техническом состоянии. Остальные в неудовлетворительном и нуждаются в качественном ремонте и реконструкции. Это обуславливает своевременность и важность проблемы.
В основном программа реновации была ориентирована на получение офисных помещений так называемого класса "С". Было установлено, что объекты, отреставрированные за счет бюджетных средств, не подлежат выкупу или приватизации в течение 10 лет или срока их полной окупаемости и не сдаются в аренду представителям льготных категорий. Что вполне логично, поскольку данный проект рассматривался в первую очередь как способ увеличения арендной базы города и получения дополнительных доходов, которые должны были быть направлены в городской бюджет и в целевые фонды развития территорий административных округов в пропорции близкой 50 на 50.
Кроме увеличения арендной базы города, такой подход имел еще одну положительную сторону. Предполагалось, что все площади, вводимые в эксплуатацию через инструмент реновации, должны предоставляться в аренду исключительно на конкурсной основе. То есть выставленную на аукцион муниципальную площадь получал бы в аренду тот предприниматель, который предложил городу наибольшую ставку арендной платы. Создавая такую систему, мы сделали бы важный шаг к ликвидации так называемого класса рантье или тех "деловых", в кавычках, предпринимателей, которые, получая в пользование городские помещения по льготной ставке, передают их в субаренду по рыночной цене.
Я всегда рассматривал такой подход к использованию городского нежилого фонда в качестве единственно верного и правильного. Доходы бюджета от арендных платежей значительно выше, чем поступления от тех же помещений в виде налога на недвижимость. Они всегда будут таковыми, сколько бы мы ни манипулировали с налоговым законодательством. Сам процесс передачи в аренду и управления арендным фондом при должной его организации не является ни затратным, ни излишне трудоемким.
Напомню, что ранее городской нежилой фонд оказался достаточно сильно сокращен. С 2001 по 2004 год в рамках программы приватизации было выкуплено более трех млн. квадратных метров нежилой недвижимости, причем отнюдь не самого худшего качества.
В 2005 году эта тенденция продолжилась. Согласно данным отчетного баланса нежилых зданий и помещений города из сдаваемых на начало года 8,4 млн. квадратных метров площади в течение года выбыло 2 млн. 42 тыс. кв. метров, а вновь поступило в эксплуатацию только 884 тысячи. Вероятней всего, и по итогам 2006 года эта картина существенно не изменилась. Если существующие темпы приватизации сохранятся в ближайшие несколько лет, то такую строку бюджета, как "доходы от аренды недвижимости", можно будет просто вычеркнуть за ненадобностью. С подобным подходом категорически нельзя согласиться. Недвижимость является надежным и стабильным источником доходов городского бюджета и средств территорий. Это один из немногих источников, который не зависит от налоговой политики федерального центра, на который город может твердо рассчитывать, планируя те или иные расходные мероприятия.
В прогнозе социально-экономического развития города на 2006 - 2008 годы были утверждены основные направления политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда на 2006 - 2008 годы. Этим документом предусмотрен переход к рыночным ставкам арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города, уже к 2008 году и заключение новых арендных договоров преимущественно на конкурсной основе.
Там также предусмотрено введение коэффициента отчислений на реновацию в составе арендной платы. Но в этом базовом документе ничего не говорится о необходимости развития и увеличения городской арендной базы, как в качественном, так и в количественном выражении. Думаю, было бы актуально, если бы приоритетной стратегической задачей стало увеличение размеров арендной базы города, поскольку ее дальнейшее сокращение по сравнению с существующими объемами является недопустимым.
Предлагаемая на сегодня новая концепция реновации нежилых объектов, находящихся в собственности города, предусматривает привлечение арендаторов нежилых помещений к ремонту и обновлению объектов аренды. Разработан соответствующий порядок стимулирования участия арендаторов в реновации объектов.
В этом порядке предусмотрен механизм защиты рисков арендаторов от инфляционных потерь и защищены его интересы и права на занимаемое помещение. Реновация принадлежащих городу объектов недвижимости является довольно затратным мероприятием и требует отвлечения из бюджета значительных финансовых ресурсов. Так, предыдущая трехлетняя программа предусматривала бюджетные инвестиции в объеме свыше 4 млрд. рублей. Правда, они так и не были освоены.
Предлагаемый исполнительной властью порядок стимулирования участия арендаторов нежилых помещений в реновации объектов имеет в своей основе чисто рыночный подход, основанный в первую очередь на заинтересованности арендатора в дальнейшей эксплуатации занимаемого объекта, а также в улучшении его потребительских качеств.
Внимательно изучив предложенный разработчиками механизм стимулирования участия арендаторов в реновации объектов нежилого фонда, я склонен согласиться с ним. Действительно, заинтересованный арендатор, во-первых, снимет с города значительную финансовую нагрузку, а во-вторых, обеспечит дополнительный контроль за качеством проектов и производства работ.
Кроме того, интересы города как собственника вновь вводимых в строй после реновации объектов недвижимости защищены тем, что период льготной аренды ограничен по времени, а переход прав собственности в результате инвестиционных затрат арендатора от города к инвестору не предусматривается. Тем самым исключается дальнейшее сокращение, образно говоря, вымывание из оборота арендной базы города.
В то же время способ реновации объектов нежилого фонда с участием арендаторов в качестве основного представляется не совсем правильным. Очень часто подлежащий реновации объект находится в аренде не у одного, а сразу у нескольких арендаторов. Они могут занимать как отдельный этаж, так и одну или несколько комнат. Предположим, что один из арендаторов принимает решение о реновации, которая включает в себя не только ремонт и оборудование внутренней части строения, но также ремонт фасада и благоустройство прилегающей территории.
Таким образом, после завершения работ мы получаем здание, у которого отремонтирован один этаж и часть фасада, а остальная часть здания выглядит неприглядно и благополучно продолжает разрушаться. Такие картины сегодня довольно часто можно встретить, особенно в центральной части города. Для подобных объектов предлагаемый подход неприемлем. Эти здания должны подлежать реновации только при активном участии города, за счет бюджетных средств, как единый комплекс недвижимости.
Кроме того, следует напомнить, что любое участие арендаторов в инвестиционном проекте в дальнейшем сопровождается снижением поступлений в доходную часть бюджета по этому источнику. Поэтому считать такой метод доминирующим нецелесообразно. Хотя в целом его введение является, безусловно, полезным и обоснованным для значительного числа арендуемых объектов.
Городской бюджет на сегодняшний день в состоянии сформировать и профинансировать свою программу реновации и без привлечения средств арендаторов. Поэтому тот путь, которым мы шли предыдущие три года, имеет полное право на свою реализацию и далее наравне с новым методом. Именно их сочетание могло бы создать более гибкий подход, учитывающий особенности того или иного объекта недвижимости и тем самым обеспечить наибольшую эффективность при реализации проектов.
Говоря о необходимости сохранения и развития арендной базы города, считаю, что было бы полезным зафиксировать в постановлении порядок, при котором ликвидация убыточных ГУПов не должна сопровождаться приватизацией нежилого фонда города.
Наконец, следует более четко и акцентированно продумать вопрос о персональной ответственности должностных лиц за нарушения нормативных сроков оформления и согласования проектно-сметной документации. В противном случае не избежать срывов. Совершенно очевидно, что принимать все необходимые решения по нашим собственным объектам недвижимости в самые короткие сроки нам вполне по силам. Для этого необходим только системный подход и исполнительская дисциплина. В первую очередь это относится, конечно, к префектурам, на которых возложены функции главных распорядителей средств.
Владимир Терещенко
Московская правда - Московское собрание, 23 мая 2007 г.
