Повышение качества жизни граждан является ключевым вопросом государственной политики. Обеспечение граждан жильем является одним из четырех приоритетных направлений, прямо влияющих на демографическую ситуацию в стране и создающих необходимые стартовые условия для развития так называемого человеческого капитала.
В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1569,8 млн. квадратных метров.
Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", на реализацию которого предусмотрено 213 млрд. рублей, ставит в качестве стратегической социальной задачи обеспечение к 2010 году минимум трети граждан страны жильем, отвечающим современным требованиям.
Достижение целей национального проекта "Доступное жилье" - увеличение объемов жилищного строительства и ипотечных кредитов, обеспечение жильем молодых семей - невозможно без привлечения кредитно-финансовых институтов, ядром которых является банковская система.
1. Развитие строительного комплекса.
Чтобы обеспечить людей недорогим жильем нужно, прежде всего, больше строить. По данным Росстата, в первом квартале 2007 года в России было построено жилья на 51% больше, чем за тот же период прошлого года. Вместе с тем, ориентиры нацпроекта "Доступное жилье", предполагающие увеличить ввод жилья до 80 млн. кв.м. к 2010 году, уже не могут удовлетворить потребности современного российского общества: минимальный рост жилищного строительства должен достигать 100-130 млн. кв.м. в год. В Послании Федеральному Собранию в апреле 2007 года Президент В.Путин поставил задачу радикального увеличения жилищного строительства.
Но темпы строительства в России остаются невысокими по ряду причин, к числу которых относятся:
- нехватка земельных участков;
- отсутствие подготовленной коммунальной инфраструктуры. Точечная застройка исчерпала себя и "не делает погоды" на строительном рынке, а масштабные проекты по строительству новых микрорайонов невозможно реализовать из-за отсутствия подготовленной коммунальной инфраструктуры. Просто выделить земельный участок - мало. Построенные на нем здания станут жильем, только если к ним проведены свет, тепло, вода;
- кризисное состояние индустрии стройматериалов. Грандиозные планы Правительства по резкому увеличению количества вводимого в эксплуатацию доступного жилья упираются еще в одну фундаментальную проблему: на такие объемы строительства, как запланировано, в России просто не производится необходимого количества стройматериалов;
- недостаток производственных и энергетических мощностей, нехватка трудовых ресурсов.
Увеличение объемов жилищного строительства, модернизация объектов коммунальной инфраструктуры, реконструкция и развитие строительной индустрии, включая освоение новых современных технологий, реализация экспериментальных проектов комплексного освоения территорий невозможны без значительных капиталовложений.
Даже такой беспрецедентной, огромной, по словам Владимира Яковлева, суммы, предусмотренной бюджетом, недостаточно для решения стратегической государственной задачи в жилищном строительстве.
Реализация пилотных проектов комплексной жилищной застройки требует обязательного привлечения инвесторов, в том числе банков. Как отмечает Председатель комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Александр Браверман, сегодня основная задача заключается в разработке механизма эффективного взаимодействия всех участников строительства: субъектов Федерации, муниципальных образований, естественных монополий - РАО "ЕЭС России" и "Газпром", банковских структур, инвесторов и застройщиков.
Основная задача финансовых институтов - выдавать кредиты, причем кредиты "длинные", что в настоящее время для большинства банков не допустимо по причине дороговизны ресурсов. Система целевого кредитования под строительство жилья уполномоченными банками проходит этап становления и требует серьезных доработок как в законодательной, так и в практической сферах.
2. Ипотечное кредитование.
Доступность жилья для граждан России напрямую связана с доступностью ипотеки. Государственные программы предусматривают оказание бюджетной поддержки различным категориям граждан, в том числе молодым семьям, гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, военнослужащим, очередникам, путем предоставления субсидий, государственных жилищных сертификатов и т.д. Вместе с тем, бюджетных субсидий на полную оплату жилья, как правило, недостаточно. Государство может оплатить часть покупки (строительства) или погасить первый взнос при получении ипотечного кредита.
Национальный проект уже оказал существенное влияние на развитие ипотеки в России, и кредиты год от года становятся все более доступными. Для выполнения задачи, поставленной Президентом России Владимиром Путиным сделать жилищное кредитование долгосрочным и доступным для граждан, Правительством РФ был создан собственный оператор вторичного рынка со 100-процентным государственным капиталом - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). Созданием организации, обеспечивающей рефинансирование ипотечных кредитов в большом объеме, государство дало банкам возможность расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.
Объемы ипотечного кредитования граждан постоянно растут, все большее количество коммерческих банков выражает намерение участвовать в реализации приоритетного проекта "Доступное жилье". По данным Центрального банка РФ, общий объем ипотечного жилищного кредитования за первый квартал 2007 года по Российской Федерации составил 82,3 млрд. руб., или 32,9% от целевого показателя, запланированного в целом на 2007 год (250 млрд. руб.). Одним из основных направлений приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на 2007 год является увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования: увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 250,0 млрд. рублей, а также снижение ставки по ипотечным кредитам до 10,5% годовых в рублях.
Значительный рывок в развитии ипотеки в России проявил насущные проблемы, которые требуют оперативного решения всеми участниками ипотечного рынка, а именно:
- совершенствование механизма рефинансирования закладных ОАО "АИЖК" у региональных операторов и сервисных агентов;
- разработку и внедрение федеральной программы кредитования граждан России на стоящееся жилье. АИЖК не рефинансирует кредиты на долевое участие в строительстве жилья, что препятствует привлечению инвестиций в строительство жилья;
- совершенствование системы бюджетной поддержки различным категориям граждан с учетом требований рынка недвижимости: необходимо предусмотреть возможность предоставления денежных средств по сертификатам и субсидиям до момента государственной регистрации права собственности, в том числе на строящееся жилье.
3. Взаимодействие участников приоритетного национального проекта "Доступное жилье".
Сегодня назрела потребность в централизации управления всеми процессами реализации приоритетного национального проекта "Доступное жилье" и государственная поддержка кредитно-финансовых институтов.
Крупный банк подчас не имеет возможности принять участие в реализации программ обеспечения граждан жильем на региональном уровне из-за сложных схем тендеров, проводимых администрациями субъектов РФ и муниципальных образований. Допуск к участию в реализации подпрограмм только банков, выигравших тендер, серьезно препятствует увеличению объемов строительства и обеспечения граждан жильем в рамках приоритетного национального проекта "Доступное жилье", развитию ипотеки в России.
Объединение всех участников жилищного обеспечения граждан в единую структуру позволит оперативно решать все текущие вопросы достижения тактических и стратегических задач приоритетного национального проекта "Доступное жилье".
Бессонов С.В.
Вице-президент, Директор департамента
ипотечного кредитования КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК"
