Посмотрим на существующую ситуацию на рынке недвижимости и ипотеки глазами ее участников.
Продавец - многие заняли выжидательную позицию и сняли свои объекты с продажи: не понятно, что будет происходить с ценами на нефть, с курсом рубля. Не последняя причина, это то, что просмотры квартир для клиентов - это дополнительный риск для здоровья в условиях эпидемии.
Покупатель на вторичном рынке жилья: те же риски для здоровья, что и у продавца при просмотре. Многие клиенты заняли выжидательную позицию в надежде на существенный торг в случае, если продавцу срочно нужны будут деньги.
Покупатель квартир в новостройках сейчас играет в «русскую рулетку». Многие стройки остановились из-за режима самоизоляции. Из-за отсутствия спроса девелоперы могут испытывать в дальнейшем финансовые трудности, поэтому велика вероятность банкротства. Эскроу-счета от этого не спасут, так как банки не гарантируют сдачу дома, они лишь обещают выплатить полученные средства – и то не все (закон об эскроу имеет потолок в 10 млн руб), не понятно когда и даже если выплатят все и быстро, не известно, какова будет покупательная способность этих денег из-за девальвации рубля.
Ипотечный заемщик. Бизнес терпит убытки, сокращаются рабочие места. Много ли найдется оптимистов, которые могут быть уверены, что уровень их доходов в ближайшее время не сократиться?
Но даже если энтузиасты готовы будут пойти на ипотечную авантюру, их пыл легко остудит банк. 22 отрасли (туризм, авиаперевозки и т.д.) уже признаны убыточными и не понятно, сколько лет потребуется на их восстановление. Банки будут гораздо более осмотрительными при андеррайтинге, так как скорее всего, им будет «хватать головной боли» с уже существующими клиентами, которые вынуждены будут допускать просрочки платежей из-за резкого снижения доходов.
Для застройщиков наступают тяжелые времена. Единственное, что их спасет, это прямое финансирование стройки за счет бюджета со всеми вытекающими последствиями – монополизацией рынка и увеличением доли государства.
Банкирам придется на время сосредоточится на существующих проблемах – их ожидает массовый поток заявлений о кредитных каникулах. А через 6 месяцев наверняка на рынке появится достаточно много дефолтных квартир.
Рынок аренды – арендаторы жилых и коммерческих площадей ведут жесткие переговоры о существенном снижении стоимости аренды на ближайшие месяцы. Исключением из этого правила являются рынок аренды загородной недвижимости – там наблюдается рост цен из-за самоизоляции. Рынок складской недвижимости также не испытывает трудностей из-за роста интернет – продавцов.
Правительство и ГД должны снять ограничения по сумме долга при написании заявления о кредитных каникулах. Для увеличения спроса на квартиры в новостройках – внести поправки в закон о поэтапной оплате при завершении определенного цикла строительных работ, как это делается в цивилизованных странах.
Есть мудрое выражение: «Предупрежден, значит вооружен». Надеюсь, этот краткий анализ рынка недвижимости и ипотеки даст вам понимание ситуации и вы сможете сделать правильный выбор.
Ирина Радченко, Председатель Международного клуба инвесторов "ИНТЕГРАЦИЯ"
