По данным, приводимым Александром Пузановым, со ссылкой на опросы ВЦИОМ (директор фонда "Институт экономики города", заведующий кафедрой экономики города и муниципального управления ГУ-ВШЭ):
40% россиян удовлетворены своим жильем;
10-15%, как и в других странах, будут нуждаться в жилье по социальному найму;
20-30% не обойдутся без дополнительной господдержки при приобретении жилья.
Получается, что примерно каждый десятый россиянин будет жить в т.н. "социальном жилье". Остальные - в собственном, естественно, по их доходам.
Так что же такое - "жилье по социальному найму"?
Это нечто вроде общежитий или же домов гостиничного типа. Если говорить об опыте Европы.
Пока в России действительно социального жилья в европейском смысле слова нет.
Социальное жилье не может быть ликвидным.
А у нас по неким "критериям" организуется небольшая группа "нуждающихся". И ей дарится жилье. В Москве, например, раздается половина строящегося жилья.
Которое можно, приватизировав, продать и купить себе другое, вполне приемлемое. Да еще и прилично заработать.
Если верить А.Пузанову, в улучшении жилищных условий нуждаются до 60% граждан. Или примерно 25 млн. семей. Очередников по стране - около 500 тыс. семей (2%). Причем 40% из них - почему-то в Москве.
В Москве из года в год возрастает доля подобного "социального жилья" от общего объема строительства многоквартирных домов.
В 2005 году было возведено 1,6 млн. кв. м. муниципальных площадей, в 2006 году их стало 1,8 млн. кв. м., в 2007 году власти планируют ввести 2,23 млн. кв. м., что составит примерно 46,5% от общего объема всех вводимых площадей. В 2009 году может быть построено 2,5 млн. кв. м. подобного жилья. Доля "социальных метров" скорее всего, превысит 50% от общего объема вводимого жилья.
Сегодня в столице насчитывается около 192 тыс. семей очередников. За счет того, что очередь ежегодно пополняется новыми семьями, она практически не сокращается, а квартиры сейчас получают очередники 1984-1985 годов.
Специалисты вполне резонно возмущаются - почему за счет одних граждан, покупающих жилье, улучшают благосостояние других. Причем зачастую отнюдь не нуждающихся?
По оценкам экспертов, 20-25% осчастливленных - люди отнюдь не бедные, а социальное жилье получают в силу удачно сложившихся обстоятельств.
15-20% "социальных" квартир выходят на рынок уже в течение первых трех лет после получения очередниками.
Некоторые очередники (до 10%), получив жилье, сдают его в аренду.
Еще в 20-25% случаев в квартире физически проживает далеко не тот списочный состав, на который она выдавалась.
В СЗАО на улице Авиационной, владение 59-61 (район Щукино), компания "Дон-Строй" на месте двух снесенных пятиэтажек возвела 25-этажный муниципальный дом общей площадью жилой части 53432 квадратных метра, из монолита и кирпича, с подземным гаражом. Квартир - 572.
Некоторые хозяева - бывшие обитатели пятиэтажек - сразу продали свои новые квартиры и приобрели жилье подешевле.
Лукавство еще и в том, что до половины "социального жилья" идет на расселение жильцов из сносимых домов, на месте которых коммерческие застройщики возводят новые дома.
В итоге резко ограничиваются возможности улучшить жилищные условия основной массы жителей города, да и законопослушных приезжих, которых почему-то Ю.Лужков не считает достойными для проживания в Москве.
Итак, социальное жилье - это своеобразная социальная страховка. Некий "аэродром подскока". Семейное общежитие. Находящееся в собственности государства, государством и управляемое и обеспечиваемое.
Давайте представим - только в Москве живут на съемных квартирах, отнюдь недешево, около 2 млн. человек. Есть такие оценки. Годовой оборот аренды - $4 млрд. Неплохой бизнес. И то же самое по Подмосковью. Причем как приезжие, так и московские молодожены.
И в общем все эти люди совсем не против купить жилье, но сразу это сделать, естественно, не могут. Учитывая абсолютно неподъемные московские цены, при деятельном участии московской власти.
Есть планы обеспечить жильем за счет долгосрочного ипотечного кредитования с субсидируемым первым взносом до 30% населения. Особенно молодые семьи, у которых нет накоплений, но имеется неплохой текущий доход.
Одновременно предпринимаются попытки увеличить предложение относительно недорого жилья.
И опять дискуссия - недорогое насколько? Недорогое какое?
Предлагается вернуться к типовому жилью, сформировавшемуся к концу 1990-х годов (дома серии П-44 и ее современные модификации). Площадь однокомнатной квартиры - в пределах 40 м.кв., двухкомнатной - от 50 до 60.
Но это означает, что в типовых панельных квартирах вместо положенных по норме 18 кв. метров на человека одинокому очереднику приходится давать 35-38 метров, а семье из двух человек - 50-60 метров.
Власть забеспокоилась. Поэтому в свое время в Москве была спроектирована серия домов П46ММ с квартирами, максимально приближенными к социальным нормам. Первый дом из этой серии был построен в Южном Бутове в 2001 г.
Двухкомнатные квартиры по 41,5 кв. метров, с крошечным совмещенным санузлом и кухней. В однокомнатных квартирах кухни нет вообще - двухметровая ячейка с мойкой и плитой фактически находится в 14-метровой комнате, вместо ванны - душевой поддон.
Оба варианта меньше, чем в классических "хрущевках": там двухкомнатная - 47 кв. метров, однокомнатная - 30.
Малогабаритные новостройки не нравились не только жителям, но и строителям - из-за высокой себестоимости. В них больше стен и сантехники, а значит, обходятся они дороже. Хотя в Украине социальное жилье, например, предполагается предоставлять бесплатно, без права приватизации, из расчета 14 кв. м на одного человека.
Президент в послании Федеральному собранию потребовал с 2010 года строить не 80 млн, а 130 млн кв. м. В общем парадоксальная ситуация с точки зрения классического маркетинга. Кто-нибудь оценил платежеспособный спрос на жилье, сегментировал рынок по географии, по доходам, по технологиям? Есть ощущение, что просто взяли американский показатель - 1 м.кв. на человека в год - и посчитали его приемлемым.
Заместитель директора Независимого института социальной политики Лилия Овчарова полагает, что в структуре источников средств для приобретения жилья около 50% составляют текущие доходы, причем более обеспеченные граждане субсидируют из своих денег еще и квартиры очередникам (застройщик отчисляет часть площадей или денег муниципалитету и закладывает эти затраты в стоимость выставляемых на рынке квартир).
В 2005-2006 гг. "серые" доходы населения впервые достигли дореформенного уровня (1991-1992 гг.).
В 2001 году в среднем по России разница между 10% малооплачиваемых и 10% высокооплачиваемых составляла 40 раз, сегодня - около 15.
"Белая" зарплата колеблется на уровне 40% всех доходов, "серая" - до 65%.
На улучшение жилищных условий население тратит 1,5-2%, причем большая часть этой суммы может приходиться на 10% обеспеченных. На сбережения тратится пятая часть всех доходов.
Разница между объемами строительства жилья в 10 регионах-лидерах и 10 аутсайдерах - 50% против 0,06%.
Самое любопытное, что из пока еще мифических годовых 130 млн. м.кв. 30-40 млн кв. м некоторые поспешили назвать "действительно социальным жильем", в том числе не менее 4-5 млн кв. м только в Москве.
Мол, в Некрасовке собираются построить как раз 5 млн, да еще и за счет бюджета. Почему бы не создать целый молодежный город-общежитие? Дается комната-квартира на 2-3 года. А за это время люди копят на первоначальный взнос на жилье по ипотеке.
Строго говоря, социального жилья вроде бы должно быть не более 15%. А здесь речь уже о 30%. И потом, как-то уж слишком быстро - 2-3 года.
Совместный опрос ВЦИОМ и Национального агентства финансовых исследований показал, что 72% респондентов не собираются брать ипотечный кредит.
Среди главных причин называются низкие доходы и дороговизну жилья. Средняя стоимость кв. м. в России, по данным Росстроя, в 2006 году была 32 тыс. руб. При средней зарплате в 10,7 тыс. руб. воспользоваться ипотекой нереально. Ежемесячный платеж по стандартной 55-метровой квартире при ипотечном кредите сроком на 25 лет при ставке 12% годовых составляет 15,2 тыс. руб. Даже чтобы накопить на 10-процентный первоначальный платеж, среднему россиянину нужно откладывать всю зарплату в течение 14 месяцев.
Согласно выборочному обследованию Росстата, в начале 2006 года от 13,8 тыс. руб. до 17 тыс. руб. зарабатывало 6,4% россиян, свыше 17 тыс. руб.- 12,8%. По данным аналитического центра IRN.RU, жилье в Москве в 2006 году подорожало на 88%. А зарплаты выросли всего на 27%. При этом 23% респондентов не уверены в стабильности своих доходов - долгосрочный кредит в таких условиях не взять.
22 июня 2007 года состоялось заседание комиссии под председательством заместителя руководителя Росстроя Андрея Старовойтова. Участники заседания отбирали экспериментальные инвестиционные проекты комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.
В рамках национальной программы "Доступное и комфортное жилье гражданам России" Росстрой наметил строительство более чем 20 млн. кв. метров жилья за счет реализации мегапроектов частными компаниями.
По мнению специалистов Росстроя, этот шаг позволит стабилизировать цены на жилье эконом-класса по всей стране и приблизит Россию к вводу в эксплуатацию 1 км. метра жилья на человека в год.
Застройщики выбирались на конкурсной основе, а одним из главных условий конкурса, который проводил Росстрой, был общий объем сдаваемой жилой площади не менее 1 миллиона кв.м.
Глава комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете по нацпроектам Александр Браверман дал понять, что если проект удастся в отобранных городах, его намерены тиражировать по всей России. Механизм тиражирования будет носить административный характер и "жесточайше внедряться на региональный уровень".
Реализация построенного жилья планируется только на рыночной основе. Аукционный метод распределения земель избавит застройщика от необходимости предоставлять владельцу земли, то есть городу, бесплатные квартиры, государство не будет иметь доли в прибылях проектов на участках, предназначенных к освоению.
Но о социальном жилье - ни слова. Словно и нет проблемы. А ведь проблема острейшая. Точно также не затрагивает проблему социального жилья и программа малоэтажного строительства.
Партия "Единая Россия", общественная организация бизнеса "Деловая Россия", Национальная жилищная корпорация, ФГУП "Дирекция по малоэтажному строительству", Международная ассоциация фондов жилстроительства и ипотечного кредитования объявили о создании Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). НАМИКС должен стать главным оператором по реализации программы малоэтажного жилищного строительства в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", а также программы "Свой дом", разработанной единороссами.
НАМИКС объединит участников рынка для выработки "единых стандартов качества и безопасности жилья". Кроме того, НАМИКС будет добиваться от региональных властей снижения административных барьеров при получении земельных участков под строительство, а также удешевления подводимой к малоэтажным поселкам инженерной инфраструктуры.
"Единая Россия" заинтересована в работе агентства для выполнения партийной программы "Свой дом", цель которой увеличить к 2010 году долю малоэтажного жилищного строительства в России в общем объеме ввода жилья с 40% до 50% при снижении его себестоимости за счет выкупа муниципалитетом у застройщика коттеджными постройками участка земли и инфраструктуры в рассрочку в обмен на обязательство продавать недвижимость по фиксированным ценам. Это позволит снизить цену такой недвижимости на 20-30%.
НАМИКС намерен организовать софинансирования государством на 60% малоэтажного жилья для ряда категорий граждан.
Если говорить об условно социальном (то есть не совсем бесплатном) жилье, то пока не созданы механизмы государственного участия в приобретении жилья для целого ряда категорий населения.
Нужен федеральный закон, в котором все детально проработано.
Программа "Молодая семья". Схема финансирования, критерии участия.
Социальная ипотека - помощи в приобретении жилья тем, кто работает на государство.
Сергей Миронов, Председатель Совета Федерации, полагает, что при нынешней системе ипотеки абсолютное большинство россиян никогда не сможет приобрести квартиры. При системе строительных сберкасс квартиру смогут купить не меньше 25%.
Поэтому необходимо решать вопрос со строительством социального жилья. Но что это такое, он не пояснил. (Российская Газета. 15.06.2007).
Хотя на федеральном уровне предполагается создать госкомпанию для строительства социального жилья. (Андрей Молчанов, глава и владелец 78% строительной группы ЛСР, покинул свой пост ради работы в Министерстве здравоохранения и социального развития. Будто бы для организации государственной строительной компании в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье". Вслед за ним в Москву отправился Иван Романов, гендиректор одной из основных компаний группы ЛСР - "Возрождение Санкт-Петербурга"/ Коммерсант, 4.07.2007).
Одним словом, вопрос с социальным жильем пока еще предмет дискуссий.
2007-07-05
www.nasledie.ru
