П.Н. Шевченко
Соискатель кафедры гражданского права и процесса
Московского университета МВД РФ
Одним из способов защиты прав добросовестного приобретателя является их страховая защита. Понятие "защита права добросовестного приобретателя" давно стало основой полноценного права собственности во всем мире, где добросовестный покупатель гарантированно остается собственником приобретенного имущества. Противоположная ситуация существовала лишь в российском законодательстве: у нас это была категория лиц, пострадавших в результате ошибок, мошенничества или злоупотреблений, они имели право только на возмещение ущерба, а их право на имущество было незащищено.
В мире существует две альтернативы: либо возмещение такого ущерба передается в руки частных страховых компаний (титульное страхование), либо головным гарантом выступает государство.
В первом случае, гарантия прав собственности покупателя - его личное дело. Если выбирать этот путь, то за гарантию покупатель будет платить страховым компаниям немаленькие деньги , поскольку степень риска окажется довольно высока. Оплачивать придется и государственную регистрацию сделок, но отвечать за их надежность государство не будет. Данный вариант рассматривается Российским законодателем, и за обязательным авто страхованием, и как нам кажется, в дальнейшем затронет обязательное страхования недвижимости.
С нашей точки зрения, этот путь будет приветствоваться лишь в том случае, если обязательное страхование рисков будет введено по новым сделкам с недвижимостью, а для собственников со стажем страхование будет необязательным. Плюс к тому страхование должно быть единовременным, только обусловленное сделкой с недвижимостью из вторичного рынка недвижимости (недвижимости, которая уже была в собственности). Имущество будет страховаться одновременно с обязательной государственной регистрацией.
Примером первого случая является ситуация, наблюдаемая в США . Несмотря на то, что государство выступает гарантом по регистрации сделок. Всё же система регистрации не обеспечивает денежного возмещения, кроме случаев ошибки (описки) при записи в регистрирующем органе. Остается опасность потерять имущество, не имея права на возмещение. Поэтому появилось частное страхование дефектов титула, что является эффективным решением проблемы, но экономически затратным методом.
Как уже отмечалось, одна из основных проблем системы регистрации в США - это риск дефекта правового титула и перерыва последовательного ряда передачи права. В связи с этим от приобретателя требуется изучить и переоценить документы за сотню лет. Это дорого, приводит к рискам и неопределенностям. Для решения проблемы более 20 штатов приняли законы о титуле, участвующем в гражданском обороте. Титул считается безупречным, если можно проследить непрерывную цепь зарегистрированных сделок (титулов) за последние 40 лет.
Данный опыт стоит перенять, но система регистрации сделок в США имеет исторические, политические и экономические предпосылки, которые только начинают появляться в России. Для появления подобных законов нам как минимум необходимо 40 лет рыночной экономики. Государственное вмешательство в частный оборот не соответствует американской политической идеологии, частное страхование хотя и несколько более дорогой, но более гибкий инструмент. Стоимость страхового полиса находится в пределах 0,3-1% от стоимости сделки. В отличие от Российских 5-6%.
Кроме того, заметим, что для развития системы частного страхования титула необходимо решить вопрос о доступе страховых компаний к информации реестра, что позволяет провести тщательное исследование наличия возможных дефектов титула, такой возможности у Российских частных страховых кампаний зачастую просто нет.
Здесь уместно еще раз отметить, что в ряде штатов параллельно с системой регистрации сделок существуют система Торренса, получившая распространение в последнее время.
Эта система регистрации прав, предусматривающая защиту прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и государственный механизм финансовой компенсации, названная по имени ее создателя, была первоначально введена в Южной Австралии
Система претерпела изменения непринципиального характера, одним из наилучших вариантов ее реализации является, по мнению многих экспертов, Закон "О земельных титулах" Канадской провинции Британская Колумбия по состоянию на 1998 г.
Интерес к системе Торренса вызван не в последнюю очередь ее концептуальной прозрачностью, возведением принципа защиты имущественного оборота до максимального в пределах разумного и определенностью механизма финансовой компенсации, что, в свою очередь, определяется "молодостью системы" и тем, что она создавалась "на чистом листе" - в связи с первоначальным заселением Австралии европейцами. Возможно, провести аналогии с Россией, если рассматривать восстановление системы частного оборота недвижимости в свете возможности принятия новых законодательных решений.
Система Торренса в ее чистом виде характеризуется следующими основными элементами. Это система обязательной регистрации прав на земельные участки. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц, однако они могут иметь юридическую силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц.
Поскольку система Торренса действует в законодательных системах, основанных на англо-саксонском общем праве, в ней заложен принцип единого объекта недвижимого имущества.
Система Торренса базируется на четырех основных принципах:
принцип зеркала - юридическое признание того, что в реестре отражены все действительные и существующие права и обременения в отношении земельного участка за исключениями, особо оговоренными в законе;
принцип занавеса - юридическое признание того, что в реестре отражены только действительные и действующие в настоящий момент права и обременения в отношении земельного участка, и никакие ранее существовавшие права не затрагивают совершаемую сделку;
принцип публичной достоверности зарегистрированного титула прав собственности и неоспоримости права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, предполагающий, что права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, а также лиц, заявляющих о правах, переданных им таким собственником - добросовестным приобретателем, не могут быть прекращены на основании ранее возникших встречных прав;
принцип гарантии, предусматривающий финансовую компенсацию ущерба лицу, если оно лишено права собственности в результате ошибки функционирования системы регистрации или в результате реализации принципа неоспоримости, и при этом упомянутое лицо исчерпало все законные средства получения компенсации с виновной стороны.
Большое значение придается первичной регистрации, т.е. процессу, в результате которого земельный участок регистрируется в первый раз. Предусматривается процедура проверки правового титула, включая публикацию информации или непосредственное уведомление всех потенциально заинтересованных лиц. Это достаточно длительный и дорогостоящий процесс.
Как уже говорилось, в основе системы Торренса лежит принцип неоспоримости прав, т.е. подход, в соответствии с которым восстановление прав прежнего обладателя недвижимого имущества невозможно после того, как были зарегистрированы права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Это не означает, что регистрационные записи, внесенные в реестр, не могут быть изменены. Бывший собственник вправе требовать восстановления в правах в случае, если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал о ее совершении. Очевидно, что такое лицо не может считаться добросовестным приобретателем недвижимости. Главной проблемой здесь является определение незаконности и участия. Если приобретатель недобросовестный - суд может принять решение об изменении записи в реестре.
Более того, своих прав может лишиться и добросовестный приобретатель недвижимости. В системе Торренса предусматривается специальный перечень "преимущественных прав", для которых не требуется регистрация. Таким образом, эти права имеют преимущественную силу даже перед правами собственника - добросовестного приобретателя недвижимого имущества и даже при отсутствии факта их регистрации. Эти права зафиксированы в соответствующих положениях анализируемых законов.
Зарегистрированный правообладатель не защищен от преимущественных прав независимо от того, знал ли он об их наличии. Преимущественными являются любые права или интересы, возникающие в силу закона, например, преимущественное право удержания имущества за неуплату налогов.
В рамках классической системы Торренса после проведения двух сделок с недвижимостью восстановление прав прежнего собственника в ущерб правам добросовестного приобретателя недвижимости не допускается, даже если эти права были утрачены в результате мошенничества при регистрации или подделке документов, на основании которых продавец сумел зарегистрировать свои права на земельный участок.
Система Торренса требует, чтобы приобретатель недвижимого имущества был не только добросовестным, но и приобрел это имущество возмездно, т.е. зарегистрированные правообладатели, получившие недвижимость в качестве наследства или дара, не будут защищены от ранее возникших прав на это имущество. Определение возмездности является сложным юридическим вопросом. Все эти исключения могут вызвать юридические проблемы в зависимости от того, как понятие добросовестного приобретателя недвижимости определено в законе, или от конкретных обстоятельств дела. Однако это не подрывает принципиального запрета на восстановление в правах прежнего собственника недвижимости.
Принцип гарантии, непосредственно связанный с принципом неоспоримости, заключается в том, что все лица, понесшие ущерб в связи с действиями регистрационного органа, должны получить компенсацию. В классической системе Торренса такая компенсация предоставляется даже при отсутствии вины регистрационного органа - например, в случае, когда мошенничество не могло быть установлено.
Возможность компенсации предусмотрена для тех случаев, когда бывший собственник недвижимости, пострадавший в результате того, что права на недвижимое имущество переданы собственнику - добросовестному приобретателю недвижимости, исчерпал все возможности получения компенсации.
Что примечательно на сегодняшний день в США, добровольный выбор субъектов рынка, как правило, не в пользу системы Торренса. Это объясняется, в первую очередь, тем, что теперь, после более чем двухсот лет существования системы регистрации сделок, первичная регистрация в системе Торренса стоит дороже, чем страхование титула.
В настоящее время, часть объектов недвижимости находится в государственной и муниципальной собственности. При приватизации эти объекты имеют гарантированно "чистый" титул. Это обстоятельство позволяет создать в короткие сроки и без значительных финансовых затрат полную и достоверную базу для обеспечения надежности регистрируемых прав и последующего вовлечения недвижимости в оборот.
Второй вариант развития событий предполагает, что государство выступает как верховный гарант прав граждан, защиту прав добросовестного покупателя недвижимости объявляет своим приоритетом. В этом случае все процедуры государственной регистрации будут максимально отработаны таким образом, чтобы свести к минимуму возможность ошибок, мошенничества и подделок. В случае их возникновения будут предусмотрены гарантии возмещения ущерба за счет виновной стороны, либо - при отсутствии такой возможности или отсутствии виновной стороны - за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.
На наш взгляд, второй путь для России наиболее приемлем в силу исторически сложившейся в обществе ориентации на единое сильное государство и государственную власть. Постановление Конституционного Суда определило, что государство пошло именно по этому пути, а дополнения внесенные законодателем в ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ред. ФЗ РФ от 30 декабря 2004года подтвердило это, в частности:
1. "Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Однако в данном законе содержится ограничение, а именно в п.9 cт.31 говорится: "Предусмотренные статьей 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года (пункт 9 статьи 33 данного документа)". Возникает резонный вопрос, а как же быть тем гражданам, которые зарегистрировали свою собственность до 1 января 2005 года? На данный вопрос законодатель не дает ответа.
На наш взгляд, необходимо специальным постановлением Правительства РФ учредить Гарантийный Фонд, управлять которым будет государство, а также закрепить положение о том, что средства Фонда должны формироваться за счет части регистрационной платы и не могут быть использованы для иных целей. И всё же, несмотря на государственные гарантии защиты, следует развивать в России частное страхование, как прогрессивное направление, дабы не отстать от всего цивилизованного мира.
Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости представляет собой сферу деятельности повышенного риска. Негативные факторы риска значительно усугубляются социальным характером отношений, спецификой финансовых расчетов между участниками, значительной стоимостью объектов недвижимости и т.д. Объективные экономические отношения между участниками рынка недвижимости по поводу предупреждения, преодоления и локализации материального ущерба, а также по безусловному его возмещению в совокупности составляют экономическую категорию страховой защиты прав добросовестного приобретателя.
Напрашивается вопрос, как же обезопасить себя? Рассмотрим методы ведущих риэлтерских компаний, которые для того чтобы избежать возможных неприятных последствий занимаются тщательной предварительной проверкой квартиры. "Если на каком-то этапе обнаруживается явное мошенничество, а на этот случай в стандартах практики при сертификации риэлтерских услуг заложена норма обязывающая риэлтера предупредить приобретателя о наличии определенных проблем с объектом недвижимости и "посоветовать" защитить себя посредством страхования риска утраты права собственности на имущество. Окончательное решение остается всегда за клиентом" . Если покупать недвижимость через риэлтерскую кампанию тогда по льготным условиям страхования можно застраховать собственность. Получается титульное страхование сроком на десять лет - два с половиной процента от рыночной стоимости недвижимого имущества, это лучший вариант, чаще всего в среднем берут десять процентов от стоимости недвижимости за страховой риск.
Рассмотрим специфику и особенности проявления экономической категории страховой защиты применительно к рынку недвижимости.
,, C учетом того, что экономические категории страхования и финансов тесно взаимосвязаны, необходимо, чтобы качественное воздействие было связано с превращением страховой защиты в стимул развития цивилизованного рынка недвижимости. Такое воздействие возможно в том случае, если порядок формирования финансовых ресурсов, условия, принципы и методы образования целевых денежных фондов, их использование удастся органически увязать с экономическими интересами различных участников.
Сущность экономической категории страховой защиты в широком смысле ее толкования состоит в страховом риске и защитных мерах. При формировании страхового фонда существует экономическая необходимость комплексного использования его различных организационных форм. В условиях экономической обособленности исключительную актуальность приобретает проблема защиты экономических интересов участников рынка недвижимости от негативного влияния коммерческих, технических и политических рисков. В связи с этим существенным образом меняется соотношение между различными организационными формами страхового фонда в сторону приоритетного использования замкнутой раскладки ущерба среди участников рынка недвижимости.
Специфический характер рисков в сфере недвижимости и особенности правоотношений между ее участниками предполагает объективное существование факторов, которые приводят к возникновению материального ущерба различной степени тяжести. Это побуждает профессиональных участников рынка недвижимости через фонды самострахования обеспечить покрытие убытков, характеризующихся детерминированной частотой и незначительным размером ущерба. При этом, очевидно, что формирование фондов самострахования в денежной форме без соответствующего финансового менеджмента может привести к непредсказуемым последствиям для предприятия, организация фонда самострахования не в денежной, а в материально-вещественной форме в настоящих условиях экономически нецелесообразна, вследствие того, что "омертвляемые" в материально-вещественной форме финансовые ресурсы пагубно сказываются на финансовом обеспечении воспроизводственных процессов профессиональных участников. .
В самом общем случае различают три группы методов противодействия ущербу: превентивные, репрессивные и компенсационные. Превентивные методы направлены на финансирование предупредительных по отношению к потенциальному риску мероприятий, заметно его снижающих.
Использование репрессивных методов связано с локализацией ущерба в целях максимального снижения его негативных последствий.
Компенсационные методы направлены на преодоление причиненного ущерба путем возмещения денежной формы стоимости.
Очевидно, что страховой фонд, связанный с применением страхования, становится узловым элементом страховой защиты прав добросовестного приобретателя. Именно в нем наиболее полно реализуются их групповые и индивидуальные интересы, а также с его помощью использование финансовых ресурсов осуществляется наиболее оптимальным образом. Во многом это обусловлено жесткими требованиями к страхователям - участникам рынка, - обусловленными страховыми правоотношениями.
Кроме того, превентивные мероприятия, финансируемые из средств страхового фонда, способствуют снижению качественных характеристик риска, что в целом предполагает повышение защищенности участников рынка, установлению цивилизованных правоотношений, снижению стоимости страхования и криминогенного характера деятельности в целом.
Для организации замкнутой раскладки ущерба создается денежный страховой фонд целевого назначения за счет фиксированных взносов страхователей. В связи с тем, что средства данного фонда используются для возмещения ущерба только среди участников его формирования, размер страхового взноса определяется как доля участия каждого из них в раскладке совокупного ущерба, выражаемая через страховой тариф. Вследствие того, что вероятностные характеристики риска в отношении одного объекта страхования устойчивы во времени, концентрация средств страхового фонда, обусловленная вовлечением новых участников в процесс его формирования, значительно снижает качественные характеристики совокупного риска в отношении всех страхователей. Соответственно снижается размер страхового взноса для каждого участника. В этой связи эффективность практической реализации экономической категории страхования во многом определяется степенью участия в страховом процессе участников рынка недвижимости, количеством участников, а также полнотой охвата страхового поля.
Титульное страхование и на сегодняшний день не потеряло своей актуальности отчасти потому, что и в условиях нового решения Конституционного Суда можно изобрести схемы, некоторые из возможных уже были приведены выше, по которым добросовестный приобретатель попадет в утрату если и не всего добросовестно приобретённого имущества, то ущемления в правах. Потому, что юридическая защита собственности создается не год и не два. И парой более или менее удачных решений ее не создашь, здесь требуется если не вековая традиция, то что-то вроде этого.
И еще потому, что собственность, возникшая при приватизации, никогда не была, а потому и никогда не станет вполне юридически чистой. Противоречивость создававшейся на ходу нормативной базы, появление ваучера, массовые ошибки наспех обученных людей, заполнявших приватизационные бланки, - надежная порука в том, что при необходимости (и при определенных политических условиях) в юридической защите любого приватизированного предприятия найдется щель, достаточная для его отъема.
Отсюда мораль - быть может, неожиданная после разговора о решении Конституционного Суда РФ, но, по-нашему, довольно важная. Хотите иметь юридически чистую собственность - создайте ее своими руками на чистом месте. Только такое приобретение будет безупречным и в полной мере добросовестным``. С данным выводом нельзя не согласиться.
В результате проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что роль страхования в обеспечении страховой защиты участников рынка недвижимости осуществляется в следующих формах:
Во-первых, в полноте и своевременности возмещения ущерба, которые способствуют снижению социальной напряженности в обществе и обуславливают динамичный рост объема инвестиций (особенно для первичного рынка). Во-вторых, в значительном сокращении объема государственных расходов на финансовое обеспечение государственных гарантий защиты прав собственников при обеспечении соответствующего уровня комплексной страховой защиты. В-третьих, в достижении определенного макроэкономического эффекта, обусловленного инвестиционными процессами, связанными с вложением средств страхового фонда.
Ещё одним выходом является введение полноценной владельческой защиты, пока этого не произойдёт, право добросовестного приобретателя на приобретение собственности по давности все-таки не будет защищено абсолютно.
Следует обратить внимание на то, что владельческая защита, как пишет Б.Б. Черепахин: не может быть отнесена ни к одному из вещно-правовых исков (иски о признании, виндикационные иски, негаторные иски, иски о защите титульного владельца, иски о защите давностного владельца), поскольку владельческая защита предоставляется владельцу независимо от того, опирается владение на правовое основание или нет. Ближе всего она, несомненно, к иску о защите давностного владельца, который находится на пути к приобретению права собственности ``
В настоящее время владение добросовестного приобретателя защищается от посягательства третьих лиц в силу п. 2 ст. 234 ГК РФ, но такое владение не защищается от собственника. Поэтому, если собственник понимает, что не может истребовать имущество в силу ограничений ст. 302, но все-таки каким-либо путем завладевает имуществом, ссылаясь, скажем, на самозащиту своего права, то у добросовестного приобретателя нет никаких средств защиты против таких самоуправных действий собственника. Таким образом, то, что собственник не в силах сделать правовым способом в силу известных ограничений, то, в настоящее время, без полноценной владельческой защиты, он может добиться внеправовыми способами. Например, собственник, не имея возможности истребовать проданную неуправомоченным лицом квартиру, просто врезает в двери новые замки и не допускает туда добросовестного приобретателя, у которого в данном случае нет предусмотренной законом защиты против таких действий собственника.
Проведя анализ Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ ",а именно п.9 данного Постановления в котором говориться: "При разрешении споров, возникших в связи с защитой принадлежащих гражданам или юридическим лицам гражданских прав путем самозащиты (статьи 12 и 14 ГК РФ), следует учитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный.", автор работы считает, что формулировка ст. 14 ГК РФ довольно обтекаема и не позволяет разграничить самозащиту права от самоуправства, так как законодателем разрешения вопроса о превышении самозащиты отнесено к дискреционной власти суда, и только суд исходя из собственного убеждения может решить данный вопрос.
На наш взгляд, было бы целесообразно конкретизировать ст. 14 ГК РФ, для чего внести туда под новым пунктом определение, как самозащиты, так и самоуправства, данное, например, А.В. Коноваловым: "Защита владения фактическими действиями владельца носит характер самозащиты права в том случае, если этими действиями пресекается реальное посягательство на лишение или нарушение владения, если эти действия отвечают требованиям, предъявляемым законом к поведению лица, действующего в состоянии необходимой обороны или крайней необходимости, если обстоятельства, предшествующие этим действиям, были таковы, что потребовали незамедлительного вмешательства владельца, его адекватной реакции."
Не может рассматриваться как самозащита права изъятие вещи силой лицом, утратившим владение у нарушителя владения или лица, в фактическом владении которого оказалась вещь по истечении времени (когда возврат владения не произошел незамедлительно). Не может рассматриваться как самозащита права самоуправное изъятие из чужого владения вещи, которая, как полагает нарушитель владения, принадлежит ему по праву, если оно не совершено в рамках необходимой обороны.
www.allrus.info
