Общая теория институциональных трансформаций, разработанная мною, вскрывает фундаментальные причины того, почему замыслы реформаторов 90-х годов ХХв. были радикально трансформированы в реальной практике, как в целом для экономической системы, так и для жилищного сектора. В ее рамках показано, что раздаточный тип экономики, являющийся базисной основой российской цивилизации, развивается на собственной институциональной платформе, совершенствуясь и видоизменяя формы, но сохраняя неизменной природу раздаточной экономики.
И так называемые «рыночные реформы» в 90-х гг. ХХв. фактически являются фазой институциональной трансформации в развитии раздаточной экономики России. Они осуществляются на основе компенсаторного института рыночной торговли и частного предпринимательства, который определяет особенности институциональной среды в этот период и запускает квазирыночный механизм, в рамках которого заимствуются западные рыночные институты.
Жилищный сектор – органическая часть экономической системы, в нем проявляются как базовые черты раздаточной экономики России, так и логика трансформационных процессов. Сначала заимствуются институты и механизмы классической рыночной модели из практики западных стран, однако по мере их внедрения происходит существенное видоизменение внедряемых институтов в соответствии с природой российской экономики. Весь объем видоизменений приводит к системному эффекту – задумывался переход от раздаточной экономики советского типа к рыночной модели, а на самом деле происходит существенное обновление самой раздаточной экономики, с окончательным оформлением к 2010-15гг модели либерального раздатка. Соответственно и жилищный сектор России будет базироваться на тех же принципах, что и вся экономическая система.
Жилищная реформа была ориентирована на создание института частной собственности через приватизацию жилищного фонда и развитие частного менеджмента по его обслуживанию. На самом деле приватизация привела лишь к существенному расширению прав по распоряжению квартирами в рамках видоизмененного института государственной собственности (с разделением на федеральный и муниципальный уровни).
Накануне приватизации в жилищной системе, базирующейся на прямой раздаче квартир гражданам с квартирной платой, не связанной ни с качеством жилища, ни с эксплуатационными издержками, накопилось значительное количество проблем, связанных с жесткостью в регулировании жилищных отношений. Приватизация вывела жилищные отношения на саморегуляцию, создав вторичный рынок жилья, существенно облегчающий обменные операции через сделки купли-продажи.
Внедрение частных обслуживающих организаций осуществлялось сначала в рамках Демонстрационных проектов в разных городах России, в том числе и в Новосибирске. С 1992-1996гг проводился их мониторинг под руководством автора доклада. Результаты эксперимента были неожиданными.
Во-первых, вскрылись главные дефекты административной системы управления в советское время. Таким дефектом была хозяйственная несамостоятельность нижних звеньев жилищного хозяйства, что создавало условия для «перекачки» ресурсов с нижнего уровня на верхний. Это привело к бюрократизации и резкому увеличению административно-управленческих издержек при катастрофически низком качестве жилищного обслуживания.
Во-вторых, в результате эксперимента стало ясно, что главным для повышения качества жилищного обслуживания является не замена государственных форм на частные компании, а формирование новой договорной модели управления вместо административной системы. Договорная модель предусматривает, что государственные органы, выступая в роли заказчика, заключают договоры с организациями различных организационно-правовых форм, выступающими в роли подрядчика по выполнению жилищных услуг. Именно отсюда родилась идея «управляющих компаний», которые в настоящее время создаются или на базе звеньев старой системы управления, или как новые частные фирмы.
Современное состояние реформы в ЖКХ связано с недостаточной четкостью и проработанностью взаимных обязательств, отсутствие конкретного механизма применения экономических санкций за нарушения условий договоров, а также механизма урегулирования спорных ситуаций по жилищно-коммунальному обслуживанию потребителей. Другими словами, предстоит решить еще много проблем, связанных с договорным правом, разделением функций заказчика и подрядчика, проведением конкурсов и т.д. Все это и составляет содержание современного этапа жилищно-коммунальной реформы.
Ситуация метаморфозы исходного замысла характерна и для внедрения частной ипотеки. В рыночном идеале – это финансовый механизм массового обеспечения населения жильем. На самом деле, после большого числа попыток внедрения разных ипотечных форм и поддержки государством процесса ликвидности закладных, стало очевидно, что частная ипотека – удел высокодоходных слоев населения. Поэтому изобретаются и уже внедрены в некоторых отраслях формы служебной и социальной ипотеки. Работник на предприятии сразу получает жилье в ипотеку от предприятия или организации под низкий процент (в случае социальной ипотеки) или без процента (в случае со служебной ипотекой) под условие его работы в течение определенного периода времени, фиксируемого как в ипотечном контракте, так и в его трудовом договоре.
За период отработки, при условии рождения детей, предприятие погашает его задолженность в определенных пропорциях. А поскольку нанятый работник уже живет в приличном жилье, то высока вероятность регулярного прибавления семейства, стимулируемого не только жилищными условиями, но и бонусами демографической государственной программы. В конце трудового срока, установленного договором, жилье переходит в собственность работника, и он может распоряжаться им по своему усмотрению, как и своей рабочей силой. Если же работник решил разорвать отношения с предприятием раньше срока, то остаток суммы по ипотеке ему придется доплачивать по рыночной стоимости квадратного метра и коммерческой процентной ставке, что должно быть обговорено в трудовом договоре в момент его заключения. Частная ипотека в классическом виде сохранится для обеспеченных слоев населения, приобретающих второе или дополнительное жилье как инвестиции в недвижимость.
Система обеспечения населения жильем уже вновь достраивается прямыми формами раздачи жилья социально незащищенным группам населения (инвалидам, ветеранам и т.д.) и лицам, состоящим на службе у государства (войска, внутренние органы правопорядка и т.д.), в результате чего вновь сформируется социальное жилье. А проблемы обеспечения землей и инженерными коммуникациями массового индивидуального строительства возьмет на себя только что созданный федеральный Фонд содействия жилищному строительству. Таким образом, либеральный раздаток в жилье выстроится на основе сочетания частных форм обеспечения жильем с системой нового государственного обеспечения.
Квартирная плата по замыслу реформаторов должна была стать основой финансовой самоокупаемости жилищно-коммунальной отрасли. Однако под влиянием множества причин квартирная плата повышается лишь до того размера, который определяется максимально-предельной долей расходов на жилье в бюджете средней российской семьи. Именно поэтому к этой отрасли вновь подключены бюджетные ресурсы через Государственную корпорацию ЖКХ, деятельность которой связана с капитальным ремонтом аварийного и изношенного жилья. Другими словами, бюджетный ресурс снова «достраивает» квартирную плату для воспроизводства жилищной отрасли, и на современном этапе реформы должна сформироваться реальная пропорция между населением и бюджетом. В то же время, уже сейчас позитивным моментом является то, что новая квартирная плата способствует приведению в соответствие платежеспособности семьи с количеством и качеством занимаемой ею площади.
Жилищно-коммунальный сектор в нынешнем его виде формировался как составная часть экономической системы в целом за счет государственных ресурсов, в совокупности превышающих индивидуальные финансовые возможности населения. Поэтому, скорее всего, этот сектор и в дальнейшем будет выступать как общественное благо, большая доля которого должна воспроизводиться из совокупных (бюджетных) доходов общества. Коммунальный, централизованный характер создает предпосылки для существования только одного хозяина-собственника всего жилищного хозяйства. В условиях такой инфраструктуры невозможно автономное управление отдельными домами по той причине, что технологические элементы жизнеобеспечения каждого дома вплетены в общую систему городского хозяйства. Такая технология обеспечила в свое время быструю индустриализацию и рост городов России. В настоящее время она выступает реальным ограничителем на переход к чисто рыночным отношениям, но не является препятствием на внедрение эффективной договорной формы управления, в которой муниципальные органы выступают в качестве заказчика и обеспечивают единый коммунальный стандарт. В качестве подрядчика жилищного обслуживания выступают управляющие компании, выбираемые жильцами и нанимаемые на конкурсной основе.
